一升一降,这家央企地产商有两个坏指标
2022-04-19 20:32:46
来源:乐居财经
文/乐居财经 严明会
2017年底,时任保利发展董事长的宋广菊提出了“重回前三”的目标。四年过去了,保利发展(600048.SH)仍未能达成夙愿。
据克而瑞数据,2021年度无论全口径还是权益口径,保利发展排名均在行业第四。去年7月底,刘平从退休的宋广菊手中接过帅印,同时也扛起了“重回前三”的重任。
在2022年的开年会议上,刘平提出了新的目标:保持央企第一,持续成为中国房地产行业的领跑者,进三争一。同时,保利发展提拔了十多位80后分公司总经理,大胆使用年轻干部,组织框架也有相应调整。一系列动作之下,颇有大干一番的意味。
这一年来,保利发展不遗余力,两手并抓融资端和拿地端,在保持“绿档”的同时加码拿地。2021年,保利发展实现签约金额5349.29亿元,同比增长6.38%。在保持销售稳定增长的同时,盈利能力罕见出现了下滑。
随之而来的,还有分红率的下降。据保利发展2021年度利润分配方案,拟每股派发现金红利0.58元,同比减少0.15元,占2021年度合并报表归属于母公司股东的净利润的25.35%,同比减少4.82个百分点。
在2020年年报发布时,保利发展曾发布了《2021-2023年股东回报规划》,提到未来三年每年现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例均不低于25%,实际上,2018-2020年间保利发展的分红率未低于过30%。
对于下调分红率的原因,保利发展财务总监周东利曾在去年的业绩说明会上解释道,随着“三道红线”等系列政策的出台和落地,降低分红、适当提高自有资金储备规模,是为了保持持续发展能力,为股东创造价值。
上市以来净利润首降
报告期内,保利发展实现签约金额5349.29亿元,同比增长6.38%;实现签约面积3333.02万平方米,同比下降2.23%。实现营业总收入2850.24亿元,同比增长17.2%;实现净利润371.89亿元,同比下降7.14%;归母净利润273.88亿元,同比下降5.39%。
这也是保利发展上市以来首次录得的利润负增长。保利发展表示,主要是由于地产项目利润率下降影响。
2021年,保利发展的毛利率为26.80%,同比下降5.79个百分点;净利率为13.05%,同比下降3.42个百分点。
分地区来看,仅华东片区的毛利率同比微增0.93个百分点,华南片区、中部片区、华北片区、西部片区、东北片区及海外片区整体毛利率均有下降,其中,华北地区的毛利率同比减少9.6个百分点,海外片区的毛利率同比减少18.99个百分点。
在行业下行的2021年,房企们纷纷减缓投资步伐谨慎补仓,减少甚至是停止拿地,相比之下,保利发展保持了一定的投资定力。全年新拓展项目145个,新增容积率面积2722万平方米,拓展金额1857亿元,分别同比下降15%和21%。其中不乏高溢价拿地。
2021年2月,保利发展联合华润置地以67.77亿元,23%自持竞得北京市顺义新城第23街区新国展三期项目(原22街区南部)地块,溢价率35%;2021年5月18日、5月19日,保利发展分别以47.36亿元、17.76亿元竞得广东省东莞市黄江镇两幅地块,溢价率分别约为23.46%、40.29%。
2021年6月厦门第二轮集中供地中,保利发展竞得海沧一幅地块,成交价49.7亿元,溢价率24.87%;同月上海首轮集中供地中,保利发展以总价105.13亿元竞得静安区灵石社区打包地块,溢价8.39%,成交楼面价约5.17万元/平方米。
在坚持“核心城市+城市群”的深耕战略下,保利发展重点补仓销售贡献高的优质区域,新增资源中珠三角、长三角拓展金额占比合计54%,较2020年提升7个百分点。而随着未来高地价项目的陆续体现,毛利率表现仍将承压。
加速有息债与“擅用”ABS
央企向来以财务稳健著称,保利发展也不例外。以“三道红线”来看,2021年继续维持绿档。期末净负债率约为55%,同比减少2个百分点;剔除预收款后的资产负债率约为68%,同比减少1%;现金短债比则从2020年的1.82倍增加至2.65倍。
截至2021年底,保利发展有息负债规模为3382亿元,同比增长14%,而2020年同比增速在10%左右,其有息负债规模正加速增长。
杠杆的运用也使得少数股东分食的利润增加,保利发展少数股东损益占净利润的总额的比例从2017年的20.62%上升至2021年的26.36%;在去年末3029.14亿元的净资产中,少数股东权益1073.54亿元,占比35.4%,该数据相比于2020年末的32.4%有所上升。
在房地产行业融资全面遇冷的2021年,具有央企背景的保利发展在融资上相对通畅,期内成功发行公司债 86.9 亿元、中期票据 100 亿元。期内综合融资成本约 4.46%,较2020年末下降 31 个基点。
去年11月,房企融资端口略有松动,保利发展在此时突然加大融资力度。整个11月,除了正常发债外,保利发展抛出了198亿元的融资方案。
具体来看,11月1日,保利发展发行商用物业ABS债券21.35亿元;11月19日,保利发展成功发行中期票据,发行总额20亿元,期限5年,发行利率3.55%;11月22日,保利发展公告称拟发行不超98亿元的公司债;11月30日晚间,保利发展公告称拟发行租赁住房ABS,发行规模不超过100亿元。
在这波融资中,保利发展的重要目的之一就是偿还旧债。从债务类型上来看,保利发展偏爱发行ABS。
所谓ABS,是以项目所拥有的资产为基础,以项目资产可以带来的预期收益为保证,通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。房企所涉ABS 类型主要包括供应链、购房尾款、物业费、CMBS 和类REITs。
而在会计处理上,ABS较为灵活,供应链多数记在“应付账款”、“其他应付款”应付类科目。购房尾款,境内企业多数记在“应付债券”、“长期应付款”、“其他流动负债”居多。
如此,大部分ABS将不计入有息负债,换句话说,大规模发行ABS将在一定程度上帮助房企隐藏部分债务。
据方正证券研究所研报,截至2021年8月31日,保利发展在地产ABS存续规模中排在前五位。
2017年底,时任保利发展董事长的宋广菊提出了“重回前三”的目标。四年过去了,保利发展(600048.SH)仍未能达成夙愿。
据克而瑞数据,2021年度无论全口径还是权益口径,保利发展排名均在行业第四。去年7月底,刘平从退休的宋广菊手中接过帅印,同时也扛起了“重回前三”的重任。
在2022年的开年会议上,刘平提出了新的目标:保持央企第一,持续成为中国房地产行业的领跑者,进三争一。同时,保利发展提拔了十多位80后分公司总经理,大胆使用年轻干部,组织框架也有相应调整。一系列动作之下,颇有大干一番的意味。
这一年来,保利发展不遗余力,两手并抓融资端和拿地端,在保持“绿档”的同时加码拿地。2021年,保利发展实现签约金额5349.29亿元,同比增长6.38%。在保持销售稳定增长的同时,盈利能力罕见出现了下滑。
随之而来的,还有分红率的下降。据保利发展2021年度利润分配方案,拟每股派发现金红利0.58元,同比减少0.15元,占2021年度合并报表归属于母公司股东的净利润的25.35%,同比减少4.82个百分点。
在2020年年报发布时,保利发展曾发布了《2021-2023年股东回报规划》,提到未来三年每年现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例均不低于25%,实际上,2018-2020年间保利发展的分红率未低于过30%。
对于下调分红率的原因,保利发展财务总监周东利曾在去年的业绩说明会上解释道,随着“三道红线”等系列政策的出台和落地,降低分红、适当提高自有资金储备规模,是为了保持持续发展能力,为股东创造价值。
上市以来净利润首降
报告期内,保利发展实现签约金额5349.29亿元,同比增长6.38%;实现签约面积3333.02万平方米,同比下降2.23%。实现营业总收入2850.24亿元,同比增长17.2%;实现净利润371.89亿元,同比下降7.14%;归母净利润273.88亿元,同比下降5.39%。
这也是保利发展上市以来首次录得的利润负增长。保利发展表示,主要是由于地产项目利润率下降影响。
2021年,保利发展的毛利率为26.80%,同比下降5.79个百分点;净利率为13.05%,同比下降3.42个百分点。
分地区来看,仅华东片区的毛利率同比微增0.93个百分点,华南片区、中部片区、华北片区、西部片区、东北片区及海外片区整体毛利率均有下降,其中,华北地区的毛利率同比减少9.6个百分点,海外片区的毛利率同比减少18.99个百分点。
在行业下行的2021年,房企们纷纷减缓投资步伐谨慎补仓,减少甚至是停止拿地,相比之下,保利发展保持了一定的投资定力。全年新拓展项目145个,新增容积率面积2722万平方米,拓展金额1857亿元,分别同比下降15%和21%。其中不乏高溢价拿地。
2021年2月,保利发展联合华润置地以67.77亿元,23%自持竞得北京市顺义新城第23街区新国展三期项目(原22街区南部)地块,溢价率35%;2021年5月18日、5月19日,保利发展分别以47.36亿元、17.76亿元竞得广东省东莞市黄江镇两幅地块,溢价率分别约为23.46%、40.29%。
2021年6月厦门第二轮集中供地中,保利发展竞得海沧一幅地块,成交价49.7亿元,溢价率24.87%;同月上海首轮集中供地中,保利发展以总价105.13亿元竞得静安区灵石社区打包地块,溢价8.39%,成交楼面价约5.17万元/平方米。
在坚持“核心城市+城市群”的深耕战略下,保利发展重点补仓销售贡献高的优质区域,新增资源中珠三角、长三角拓展金额占比合计54%,较2020年提升7个百分点。而随着未来高地价项目的陆续体现,毛利率表现仍将承压。
加速有息债与“擅用”ABS
央企向来以财务稳健著称,保利发展也不例外。以“三道红线”来看,2021年继续维持绿档。期末净负债率约为55%,同比减少2个百分点;剔除预收款后的资产负债率约为68%,同比减少1%;现金短债比则从2020年的1.82倍增加至2.65倍。
截至2021年底,保利发展有息负债规模为3382亿元,同比增长14%,而2020年同比增速在10%左右,其有息负债规模正加速增长。
杠杆的运用也使得少数股东分食的利润增加,保利发展少数股东损益占净利润的总额的比例从2017年的20.62%上升至2021年的26.36%;在去年末3029.14亿元的净资产中,少数股东权益1073.54亿元,占比35.4%,该数据相比于2020年末的32.4%有所上升。
在房地产行业融资全面遇冷的2021年,具有央企背景的保利发展在融资上相对通畅,期内成功发行公司债 86.9 亿元、中期票据 100 亿元。期内综合融资成本约 4.46%,较2020年末下降 31 个基点。
去年11月,房企融资端口略有松动,保利发展在此时突然加大融资力度。整个11月,除了正常发债外,保利发展抛出了198亿元的融资方案。
具体来看,11月1日,保利发展发行商用物业ABS债券21.35亿元;11月19日,保利发展成功发行中期票据,发行总额20亿元,期限5年,发行利率3.55%;11月22日,保利发展公告称拟发行不超98亿元的公司债;11月30日晚间,保利发展公告称拟发行租赁住房ABS,发行规模不超过100亿元。
在这波融资中,保利发展的重要目的之一就是偿还旧债。从债务类型上来看,保利发展偏爱发行ABS。
所谓ABS,是以项目所拥有的资产为基础,以项目资产可以带来的预期收益为保证,通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。房企所涉ABS 类型主要包括供应链、购房尾款、物业费、CMBS 和类REITs。
而在会计处理上,ABS较为灵活,供应链多数记在“应付账款”、“其他应付款”应付类科目。购房尾款,境内企业多数记在“应付债券”、“长期应付款”、“其他流动负债”居多。
如此,大部分ABS将不计入有息负债,换句话说,大规模发行ABS将在一定程度上帮助房企隐藏部分债务。
据方正证券研究所研报,截至2021年8月31日,保利发展在地产ABS存续规模中排在前五位。
标签:
版权和免责申明
凡注有"三板富 | 专注于新三板的第一垂直服务平台"或电头为"三板富 | 专注于新三板的第一垂直服务平台"的稿件,均为三板富 | 专注于新三板的第一垂直服务平台独家版权所有,未经许可不得转载或镜像;授权转载必须注明来源为"三板富 | 专注于新三板的第一垂直服务平台",并保留"三板富 | 专注于新三板的第一垂直服务平台"的电头。
最新热点
- 一升一降,这家央企地产商有两个坏指标
- 华润双鹤股价创新高 近一个月累计上涨99.45%
- 国瓷材料(300285.SZ)年度权益分派拟每10股派1.1元 4月26日除权除息
- 保利协鑫能源(03800)更名为“协鑫科技控股有限公司”
- 北矿科技(600980.SH)拟1.86亿元收购有色冶金装备研发企业株洲火炬100%股权
- 荔枝(LIZI.US)与小米平台达成合作 将音响产品融入零跑汽车
- 北新路桥(002307.SZ)发布2021年业绩,净利润5678万元,增长3.07%
- 诚志股份(000990.SZ)发布2021年度业绩,净利润10.08亿元,同比上升184.01%
- 完美世界2021年净利下滑超7成,影视业拖后腿如何解决?
- 恒瑞医药营收急剧放缓利润下滑,股价跌去1/3近九成机构离场
- 2022.4.19收评:市场底筑底中,长假当前需稳字当头
- 4.19 复盘
- 北向资金回归未能挽救A股,市场依然地量调整,会不会破位下跌?
- 煤炭板块大涨,A股又该如何演绎?
- 从奈雪的茶看新消费的退潮
- 爆发,涨停吃肉-0419
- 封心锁爱了,但没锁死,涨停板可以来敲门
- 招商银行原行长田慧宇被免职,两日内公司A股市值蒸发近千亿
- 0419收评:盘前三线精准兑现,主力热衷这个板块(兼0420预报)
- 等待市场破局者
- 合景泰富的两份年报
- 8.5万/平的房子也要抢,北京新盘上演万人摇,二手房买家怕涨价提前上车
- 高德红外一季度净利润同比增长30.62%
- 顺络电子拟斥资2亿至3亿元回购股份
- 天海防务:子公司大津重工生产已逐步有序开展
- 恒光股份2021年度净利同比增128% 拟10派7.5元
- *ST长动:深交所决定公司股票终止上市
- 中钢天源一季度净利润同比增长122.18%
- 亚太药业控股股东、实控人变更
- 君禾股份2021年净利同比下降5% 拟10转4派1.5元
- 奥特维子公司中标3亿元单晶炉采购项目
- 尖峰集团去年扣非后净利增22% 经营现金流净额减少超两成
- 华润双鹤:目前公司未与河南真实生物达成新冠口服药相关协议
- TCL科技:与协鑫集团签署合作框架协议
- 交卷!蔚蓝生物:2022年第一季度净利润约1808万元 同比下降37.68%
- 倍杰特:2022年第一季度净利润约3717万元 同比增加37.51%
- 贵州百灵:姜伟及其一致行动人累计质押约3.84亿股
- 保力新4月19日大宗交易成交83.84万元
- 海联金汇:加快5G消息、数字货币、SaaS等新产品开发和落地应用 有序扩大跨境支付产品服务版图
- 西安饮食:2022年第一季度净亏损约5059万元
- 上海新阳:公司生产未中断过 物流本周已缓解
- 史丹利:2021年度净利润约4.25亿元 同比增加47.81%
- 荣盛发展业绩变脸收关注函 深交所追问大额计提存货跌价准备合规性
- 宝泰隆:公司煤矿预计最早今年年底产煤
- 开源证券发布山鹰国际研报 公司信息更新报告:成本上行业绩受损 产业链一体化助力持续成长
- 国药股份:2022年第一季度净利润约3.74亿元 同比增长25.53%
- 皖维高新:丘栋荣的中庚小盘价值股票首次进入前十大流通股东
- 泛海控股部分资产遭冻结
- 连续2日涨停 股价再创新高 华润双鹤提示风险
- 老板电器:一季度净利润3.68亿元 同比增长2.47%
- 港股开拓药业跌超10%
- 史丹利:2022年第一季度净利润约1.50亿元 同比增加47%
- 太龙药业:2021年度净利润约600万元 同比下降79.5%
- 合肥百货:公司百大悦购小程序和百大易购APP暂不涉及社区团购业务
- 华润双鹤:未与河南真实生物达成新冠口服药相关协议
- 交卷!安宁股份:2022年第一季度净利润约3.54亿元 同比下降0.99%
- *ST大唐:4月21日起撤销股票退市风险警示和其他风险警示
- 四川九洲:2022年第一季度净利润约3242万元 同比增加18.41%
- 新宁物流:公司主业与传统运输物流业务存在较大差别
- 台海核电:控股股东台海集团7660万股原冻结期限届满解除冻结后轮候冻结生效
- 股价从15.3元跌到8.73元 天下秀能补齐元宇宙的硬件短板吗?
- 翰宇药业:新冠鼻喷项目获国家药审中心针对性回复
- 美的系全品类即日起或全面撤出国美济南分部
- 翰宇药业:合作成立多肽创新药物产业转化联合创新中心
- 药石科技可转债发行网上路演4月19日在全景网成功举行
- 科创板新股N恒润-W首日跌17.35% 换手率39.31%
- 长城国际动漫游戏股份有限公司股票终止上市
- 凌霄泵业:2021年度净利润约4.83亿元 同比增加34.81%
- 平安证券维持威孚高科推荐评级:毛利率承压、积极布局新兴业务
- 湖北广电龙虎榜数据(4月19日)
- 康希诺获准发行不超60亿港元H股可转债 新冠mRNA疫苗临床试验刚刚获批
- 蓝盾股份:公司目前未触及退市风险警示
- 发改委称将继续压减全国粗钢产量 市场预计原料承压 、钢企盈利或有改善
- 中铝国际(02068.HK)2022年第一季度新签合同金额110.11亿元 同比增加50.32%
- 海正药业(600267.SH):聘任李琰为公司总裁
- 高德红外:一季度净利3.12亿元 同比增30.62%
- 怪兽充电:点位、商家佣金内卷愈演愈烈致净利率转负 从白酒到潮玩难造第二增长曲线
- 连续两天上演“地天板”!REITs+预制菜概念股拿下7天6板,机构跑路知名游资接盘
- 步步高连续两日上演惊魂“地天板”!回购刚1年就减持,打的什么算盘?预制菜概念还能炒吗?
- 顺络电子(002138.SZ)拟回购2亿元-3亿元股份
- 美邦股份(605033.SH)拟推不超460万股的2022年限制性股票激励计划
- 三叶草生物-B(02197.HK)于2022年华盛顿世界疫苗大会展示新冠候选疫苗的最新持久性和加强针数据
- 东贝集团(601956.SH)拟推不超1186.39万股的2022年限制性股票激励计划
- 星网宇达(002829.SZ)一季度净亏损824.03万元 同比转亏
- *ST群兴(002575.SZ)2021年度净利降19.57%至1968.04万元
- [直击业绩会]海联金汇:加快5G消息、数字货币、SaaS等新产品开发和落地应用 有序扩大跨境支付产品服务版图
- 顺络电子(002138.SZ):管理层持股平台方位成长10号拟增持0.5亿元-1亿元股份
- 4月19日晚间上市公司利好消息一览(附名单)
- 中国移动:因年龄原因 王宇航辞任公司执行董事职务
- 华泰证券(06886.HK)“21华泰G3”拟4月26日付息
- *ST大唐(600198.SH):4月20日停牌一天、撤销退市风险警示和其他风险警示
- 中国圣牧(01432.HK)采纳长期股份奖励计划
- 顺博合金(002996.SZ):可转债发行申请获证监会受理
- 泛海控股部分资产遭冻结
- 中国海油(600938.SH)委任武小楠为董事会秘书
- 老周侃股:步步高怎能借回购之名炒自家股票
- 欣旺达定增遭腰斩:新势力加持或难解困局 能否胜任"备胎"角色?
- 今世缘蒙眼狂奔:占61%经销商的省外市场仅贡献7%营收 TA+产品产量大增品质究竟如何?
- 太龙药业(600222.SH):拟推第三期员工持股计划 筹资上限为4900万元
- 运达科技(300440.SZ):2021年年报延至4月26日披露