4月15日，首开股份公布了2021年成绩单，实现营业收入678.02亿元，同比增长53.31%，归母净利润6.92亿元，同比减少77.95%，扣非净利润为5.94亿，同比减少74.36%，创近十年最低记录。

　　“交付结利项目利润率下降较大”

　　素有“京城地主”之称的首开股份先后成功开发了回龙观文化居住区、方庄小区、望京新城等规模超过百万平米的超大型居住社区以及大运村、奥运村、国家体育馆、冬奥会速滑馆“冰丝带”等一批国家重点项目。

　　“一部首开史，半座北京城”。 2021年，首开股份以628.8亿元销售额再次夺回自2019年起被中海抢占的北京市场销冠宝座。

　　自从2018年进入千亿阵营后，首开股份的规模增长即进入瓶颈期。数据显示，2018年，首开股份实现销售金额1007.27亿元，同比增46%；2019年实现销售金额1013.44亿元，同比仅增0.61%；2020年，实现销售金额1074.55亿元，同比仅增6.03%；2021年，实现销售金额1149亿元，同比增长7%。

　　伴随业绩增长放缓的是盈利能力的持续下滑，截至2021年，首开股份各项盈利能力指标均同比下滑，其中净资产收益率由上年同期的11.42%降至去年年末的1.83%；总资产收益率由上年同期的1.33%降至去年年末的0.65%；投入资本回报率由上年同期的3.48%降至去年年末的2.46%，毛利率、净利润更是同比双双下滑，分别同比减少8.15个百分点及6.37个百分点至去年年末的19.81%和3.09%。

　　从区域方面看，北京区域业务毛利率29.31%，较上期大幅下滑14.59个百分点。京外区域业务毛利率21.98%，增加了3.29个百分点。

　　对于利润下滑，董秘王怡表示主要原因为2021年，首开股份主要交付结利项目利润率下降较大，平均毛利率同比下降近8个百分点；且本年结利项目中，首开股份平均权益占比下降及合作项目交付产生的利润较上年减少，预计权益法确认的投资收益同比下降。

　　权益占比不断减少，利润被吞噬，这从首开股份2016年计划走出北京起就埋下了伏笔。首开因四处扩张筑起了规模大厦的同时，也相应付出了一定代价。在深圳、天津、杭州、广州等一二线城市拿地价格高，首开股份只能走联合体合作模式，随之而来的是持续增加的合作项目和越来越少的利润空间。

　　报告显示，2021年，在其待开发土地中，境内外的15个项目中就有9个项目为合作开发，权益占比最低为10%。此外，2019至2021年，首开股份销售额中权益占比分别为61.59%、49%和54%，一度下滑至一半以下，从中也可以窥见，首开公布的全口径销售额真正属于自己兜里那部分究竟有几何。

　　降负债初见成效

　　压在首开股份头顶的大山除了难以为继的盈利能力，还有一直高企的负债。

　　在“三道红线”方面，财报显示，剔除预收账款后的资产负债率为 73.60%，净负债率为 147.45%，现金短债比为 1.22 倍，脚踩两道红线。

　　实际上，这已经是首开股份努力降负债后的数据。早在其首度跨入千亿阵营的2018年，净负债率便已经达到212%。从2017年中报开始，到2020年一季度，首开股份资产负债率一直在80%以外徘徊，居高不下。

　　首开股份曾坦言，公司净负债率确实在行业内属于较高水平，改善资产负债结构将是公司未来重点关注和需要切实解决的问题。

　　截至2021年末，首开股份总负债达2473亿元，较上年同期减少164亿元，其中，一年到期的非流动负债有214亿元，较上年同期减少45.4亿元，资产负债率为 78.68%，较上期减少 1.74 个百分点。

　　另一个值得关注的数据是事关其输血能力的融资情况。财报显示，其全年累计新增融资约414.30亿元，其中开发贷款73.13亿元，信托贷款104.23亿元，保债计划35亿元，发债规模201.94亿元，累计归还到期有息负债约 523.86 亿元，减少带息负债规模 109.56 亿元。 4月18日，首开股份披露拟发行不超过23.2亿元公司债，用于偿还有息负债。凭借国资背景，首开股份融资渠道顺畅，融资成本低。据统计，今年以来，首开股份累计发行中期票据、私募债及资产支持票据13支，共计人民币240.2亿元，平均票面利率为3.76%。

　　城市更新挖掘存量市场

　　在市场下行压力下，深耕棚改、旧改多年的首开股份，一直希望通过此渠道实现业绩的弯道超车。

　　2015年，首开股份即提出“城市复兴官”战略转型。围绕“城市复兴官”，围绕住宅租赁市场、推进老旧小区改造更新、培育社区养老服务业态、参与旧城保护复兴、打造创客空间平台等五大举措，挖掘北京的存量市场资源。

　　在财报中，首开股份提到要通过多种方式参与老旧小区改造。以标杆项目和样板工程为突破，深化与各区战略合作，积极获取街区更新改造、城市公共空间提升、文创园区开发、楼宇改造提升、老旧厂房改造利用、传统商圈改造等项目。通过轻重资产相结合方式，以独立运作、项目合作、股权合作等不同方式，拓展市场化城市更新项目。

　　不过，梳理其2020年和2021年两年年报发现，首开股份在实施与后续拓展的棚改及土地一级开发项目和面积并没有增加，均为12个(11个位于北京，1个位于廊坊)，总用地面积达1589.12万平方米。其中实施项目7个，总用地面积974.45万平方米，后续项目5个，总用地面积614.67万平方米。

　　业内人士认为，棚改及城市更新项目周期长、回款慢，也在一定程度上牺牲了公司的现金流。