央企物管，通常作为实力物企的代名词，其以高能、综合的运营管理能力；强大的关联方资源支持而成为二级市场的定海神针，颇受机构投资者的青睐。

可同样作为央企物管的金茂服务，在交出一份还不错的中期业绩成绩单时，却被市场错杀。基于其较健康的业务基本盘、极低的估值，物股通认为，金茂服务到了最佳击球区。

【资料图】

01业绩基本盘稳中向好，亮点频出

根据中期业绩报告披露，截至6月30日，金茂服务合约建筑面积为9448万㎡，在管建筑面积为7098万㎡，较去年同期分别增长35.8%及56%，公司的基本盘保持高速增长。

（来源：公司业绩推介材料）

根据管理层在业绩发布会上的介绍，上半年公司全面升级外拓策略，包括城市深耕细化标尺，城市服务以及投运一体的策略要点，以更好的应对市场变化。除却母公司持续交付核心城市高品质项目之外，金茂服务透过市场化竞争向外拓展卓有成效，单体拓展、股权合作齐头并进，多点开花。

同时，公司的独立性在增强。截至6月30日，第三方在管面积较去年同期增长89.5%，在公开市场的投标招标中，公司中标率达57%，不难看出市场对金茂服务金字品牌的认可；第三方在管面积占比从去年底的39.3%提升至47.8%，显示出公司市场化程度的进一步提升。

深耕高能级城市，高端品质的服务品牌优势凸显。金茂服务聚焦深耕高能级城市，一二线城市在管面积比例接近90%，前十大城市在管面积占比56%，高端品质的优势呈现继续放大的趋势。公司在管项目平均单价维持在3.9㎡/月，在物业同业市场中处于较高的水平。满意度水平维持行业90分位。

（来源：公司业绩推介材料）

多业态全面开花，重大项目齐头并进。上半年，金茂服务成功拓展了高品质住宅、商业、写字楼、产业园、博物馆等多业态项目，其中包括超高层写字楼上海太平金融大厦、“国家一级博物馆”青州博物馆，以及潍坊歌尔产业园、国宁电子研发中心等优质产业园项目。

此外，金茂服务新签约了雄安城市服务以及河北龙河新城城市服务两个城市服务项目，以专业的城市综合服务能力为商企及政府客户提供高品质、多元化、特色化、定制化服务。

来自关联方的支持力度正在提升。据管理层介绍，除了来自中国金茂的支持外，在中化集团层面，与其他业务板块的协同也正在加强，上半年已经取得江西蓝星星火有机硅产业园的物业管理服务以及中化泉州生活厂区和园区的专项服务。

此外中化对整个内部业务的协同非常重视，金茂服务马上也会成为中化内部协同的供应商，获得该资质后，在整个中化系统之内进行业务协同就更加有优势。

物股通注意到，对于市场存在误解的地方，管理层在业绩发布会上做了解释，毛利率回归是公司在当前大环境下，阶段性主动调整的结果。即公司主动调整提升非周期性业务，也就是基础物管加社区增值的毛利占比。

需要关注到的是，非业主增值服务及社区增值服务毛利率回归，是当前阶段行业普遍和共性的问题。

02资本市场环境将得到改善

港股市场近两年表现持续疲软，据统计今年1-7个月港股日均成交跌至1136亿港元，其中6月份日均成交只有998亿元。8月，除恒生综指小型股外，包括恒指、国企指数、恒生科技、红筹指数、恒生综指在内的主要指数估值水平大降，其中恒生科技估值已低于历史99%的时间。

为了提高流动性，8月27日，香港特区行政长官李家超表示，将由财政司司长成立小组，研究如何增加股票市场流动性。李家超指出，香港作为国际金融中心，股票市场发挥的作用非常重要。

财政司司长将成立工作小组，专责研究如何增加股票市场的流动性，并于本星期宣布小组细节及工作，小组将尽快展开工作，以尽早向特区行政长官做出建议。

在美元加息周期接近尾声，明年走向降息周期的背景下，叠加港府一系列的救市措施，港股市场的流动性有望得到快速改善。

大水才能养大鱼，受困于流动性枯竭拖累的金茂服务也将因此受益。

03公司估值亟待重新发现

随着中期业绩披露接近尾声，物股通根据已发布中期业绩的央企物管及体量相近的上市物管公司数据对比发现：

在5家央企物管公司中，除金茂服务外的四大央企市盈率倍数均值为21.03，金茂服务仅有5.73，仅有与其净利率相近的保利物业的约1/3、中海物业的约1/4；

（数据截止8月30日收盘）

在5家业绩体量相近的港股物管上市公司中，除金茂服务以外的4家公司市盈率倍数均值为11.22，金茂服务仅有5.73，仅有与其净利率相近的建发物业的约1/3、卓越商企服务的约1/2。

（数据截止8月30日收盘）

从数据对比中不难看出，无论是按央企物管的身份还是按营收体量作为参照，在相近的盈利能力情况下，金茂服务显著被市场低估了。

结 语

金茂服务的上市之旅颇为坎坷，刚开启招股就遭遇国际地缘政治冲突，导致国际资本纷纷选择避险，随后又遭遇美联储的暴力加息、房地产政策的持续调整，在缺少充沛流动性的支持下，面临多重压力，金茂服务的股价被节节错杀。

万物皆有周期，在中国的房地产政策调控归位支持行业健康发展、美元加息影响渐减转向降息周期、港股流动性有望得到较大改善的大背景下，金茂服务短暂的利润回归可视为一次在奔跑中调整姿态的动作，是为高质量发展奠定良好基础的举措。

物股通认为，拉长视角看，以金茂服务均好的基本面、强劲的综合实力、关联方带来的资源禀赋，势必能走出一波强劲的价值回归潮。

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