日新网创始人张建全：物业应该如何管理社区出入口？

粤港澳大湾区产研中心主任唐学斌：

目前封闭式管理已经成为很多社区项目的卖点，因为在中国，大部分业主都有一个共同的想法，即希望居住的地方是能够保障自身安全与隐私的封闭性管理式社区，不希望无关人员也能随便出入自己的住所。在业主心里，封闭式管理约等于安全和高档次。

(资料图片仅供参考)

基于这一点，封闭式管理未来会长期存在于中国的中高档小区里。

但物业要对社区进行封闭式管理，必须要先解决三个问题：一要提高人员识别的精确度；二要防尾随；三要考虑到非机动车和轮椅老人出入不方便的问题。

从本人在物业从事多年的经验来看，封闭式小区靠人管理并不现实，因为保安的流动性非常高，单靠保安去识别人员和车辆是不可能的，必须借助AI智能设备来识别。

无论是从人工成本还是安全的角度出发，物业公司都非常需要既能精准识别人员也能方便人员和车辆出入的智能化设备，例如红门开发的AB门。

日新网创始人张建全：徐总，您在设计AB门出入口设备时，主要考虑了哪些因素呢？

红门智慧门禁事业部总经理徐军：

首先是社区类型的不同。以出入口管理的松严程度来看，社区分为封闭式小区和开放式小区。

开放式小区的商业、物业以及住宅类楼盘是合并的，属于单个别院的单个楼栋；封闭式小区根据业主的反馈分为严进严出和严进宽出两种情况，一般来说都具有封闭性的特性。

其次是人工招聘的问题。近几年来，人工成本一直在上涨，物业很难招聘到合适的保安，因为保安的工资待遇和劳动强度是成反比的，很多人宁愿做外卖员和快递员也不愿意当保安。

即使招聘到保安，能力也不一定符合要求。在以前，招聘保安的要求是很严格的，必须得是退伍军人，且岁数在三十岁以内的才会被聘用，但现在的招聘范围越来越广，很多保安甚至已经五六十岁了。

由此，我们便产生了以技防代替人防的想法，且不断地在拓展思路。从三辊闸改进到全高闸，直到全高闸也无法满足需求，便开始往智能AI的方向去发展。

日新网创始人张建全：经常能看到外卖员和保安产生冲突的视频，大家往往会支持外卖员而谴责保安，为什么会出现这种一边倒的现象呢？

粤港澳大湾区产研中心主任唐学斌：

我认为，这是由管理的瑕疵造成的。在业主看来，物业是业主聘请来提供服务的，但和外卖员发生冲突这件事，保安的行为却和服务定位不一致。

但除了服务外，物业还有一项很重要的职能，那就是管理。很多业主认为物业公司不应该管理小区，可是如果物业公司不管理，小区就会乱象丛生。一旦发生冲突却又没有后果时，业主往往会认为是物业的服务不行，可当有后果时，业主就会一边倒地怪责物业疏于管理。

因此，物业在从事管理的过程中，首先要和业主达成共识，设定好小区的管理章程。其次，要向外来访客做好告知的职责，这是有效管理应该做的工作。否则，网上的评论确实会站在和物业不同的利益角度，一边倒地对物业进行评判。

日新网创始人张建全：徐总，你们在设计产品时，对于访客以及外卖快递是如何考量的？

红门智慧门禁事业部总经理徐军：

AB门搭载了访客系统，访客可以提前申请进入权限，只需要事先扫取访客系统的二维码发起申请，根据社区条约选择特定的时间段，由业主或物业审核授权后便可进入。

粤港澳大湾区产研中心主任唐学斌：

从本质上讲，物业并没有权利限制任何人进出小区，但是物业有义务对出入人员进行识别和登记。所以访客流程只是为了留存证据，如此，在社区出现问题后便可以将登记信息交由相关人员，让他们循着踪迹去追查。如果物业没有做好信息登记，一旦小区发生问题时，物业是不能免责的，因为物业并没有履行到保障社区安全的管理责任。

而且，为了更高效地管理，物业应该将各方面事务性的工作标准都制定出来，形成业主规约，否则会很容易出现冲突。

日新网创始人张建全：使用AB门这款产品的客户，什么类型的企业最多呢？

红门智慧门禁事业部总经理徐军：

一般是国企和央企那种认知度比较高的头部企业。例如万科，万科在2016年就开始使用AB门来解决出入口问题，至今已在三千五百个出入口投用。

此外，碧桂园、金茂、中天还有招商积余等企业也都采用了AB门来管理。这些企业都希望利用科技去解决人防发生的问题和日渐增长的成本问题。

因为，国企和央企虽然有充足的资金招募劳动力，可是它们也需要考虑物业管理费，而物业费是极难上涨的，人工成本却每年都在上涨。

以每月三千元的保安工资为例，在三千元的基础上，再加上社保和其他管理成本，每个保安的人工成本将近五千元每月，若是按三班倒的运作模式来算，一个月要花费将近一万五千元的人工费用，一年则需要十八万元。但购买AB门的费用只需要大半年的人工成本，而且AB门的使用年限一般在五年之上，既可以解决人防的问题，又可以节约人工成本，促进企业减员增效。

需要强调的是，减员并不是裁员的意思，而是将资源投用到更需要人力劳作的地方去，例如维护设备、保洁等业务，从而更好地为业主服务。

目前，红门除了为这些头部企业解决出入口管理的问题，也在思考如何将产品推广到小企业的市场上。

日新网创始人张建全：随着科技含量的提高，老年人和小孩子在使用上会不会出现不便？

红门智慧门禁事业部总经理徐军：

不会，红门在设计产品时已经考虑了这方面的问题。

一般来说，年龄低于十二岁的小孩子以及高于六十岁的老年人，脸部特征值都很低，在人脸识别时，误识别率往往会非常高。

所以，红门在设计时，在设备上安装了刷卡功能，老年人和小孩子刷卡即可通过。除此之外，还有授权的方式，有些小孩子可能会出现乱跑的情况，为了保障出行安全，他们需要得到授权才可出门。

具体采用哪种方式，物业可以根据社区需求去匹配设备。

粤港澳大湾区产研中心主任唐学斌：

智能AB门是未来实现无人化值守的必要手段，在严格管理的小区里使用会比较合适，而对于半开放或者对安全要求度不高的小区就没有太大意义。

因为具有不同认知的人，在感知事物时产生的心理是不一样的。例如，有人觉得大门洞开在出入时很方便；但重视安全问题的人就会觉得很不安全。所以，有人会觉得AB门没有意义，也有人认为AB门可以保障自身的安全。