近月香港楼市表现每况愈下，无论额量皆见回软，近期有发展商低价开盘，对以“铁路+物业”发展模式的港铁公司，收入或构成影响。

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港铁公司物业及国际业务总监邓智辉对此认为，楼价于经济周期中有上有落是可以理解的，“铁路加物业”是长周期发展项目，港铁会因应市场情况为推售项目定价。

8月10日，港铁公司举行2023年度中期业绩记者会，中期纯利41.78亿港元，按年跌11.7%，中期息维持派每股0.42港元，可选择以股代息。

期内，港铁总收入逾275亿港元，增长近20%，经常性业务扭亏为盈，转赚24.2亿港元。不过，物业发展利润大跌逾90%至约7.3亿港元。

财务总监许亮华解释，主因去年同期有3个地产项目同时入账产生高基数所致。

香港客运服务方面，香港车务营运收入为93.42亿港元，虽然大升60.7%，但仍录得亏损7.74亿港元，按年则收窄72%。至于香港车站商务收入24.15亿港元，增加63%，利润为17.98亿港元，按年增加64%。

随着香港逐步复常，过境口岸由今年年初起陆续重开，本地及巡境铁路乘客量持续回升，当中本地乘客量最近期己逐步回升至疫情前超过九成的水平。

对于香港车务营运何时可扭亏，金泽培未有正面响应，仅表示仍要视乎经济环境及市民出行需要，目前对客流增长审慎乐观。

金泽培续称，首六个月复苏理想，本地乘客量最近已逐步回升至疫情前逾九成水平，机场及跨境乘客量亦回升至六七成，高铁亦持续增加。

物业发展方面，金泽培指，将视乎市场情况，在未来12个月左右为约4000个单位招标，并将首先推出东涌东站的第一期项目。

问及于今年2月流标的小蚝湾项目是否已不是港铁优先项目，邓智辉解释，考虑到发展商对该铁路发展风险的关注，目前港铁正就该项目进行技术研究工作及前期工程。

他强调，小蚝湾项目招标仍是集团优先项目(Top Priority)，期望下次推出招标时增加其吸引力，入住人口的目标与原来计划保持不变。

邓智辉认为，楼价于经济周期中有上有落是可以理解的，“铁路+物业”是长周期的发展项目，港铁会因应市场情况为推售项目定价。至今日止，手上有约1.7万个住宅单位处于发展中、兴建中及待楼花预售等不同阶段，因此确保不会断层。

金泽培就指，预期今年下半年“日出康城”第十一期的利润继续入账。港铁会继续以“铁路+物业”发展模式，为新铁路项目进行融资以确保公司可持续发展。

至于商场方面，金泽培表示，黄竹坑站的“THE SOUTH SIDE”，楼面面积达47000平方米，预计将于今年第四季起分阶段开业。连同大围站的新商场“围方”，使零售物业组合的应占总楼面面积增加约三成。

至于通关后消费增长情况，邓智辉称仍要观望，高端零售依靠游客消费，而民生地区商场的销售额有显着增幅，就算市民恢复外游，整体销费仍不错，因此他对香港的租务乐观。

“前景仍然审慎乐观，在进行新续租时，则表现稳定。”港铁表示。

对于2023至2025年要承担资本开支达747亿港元，许亮华指出，观乎上半年，经营活动所得现金净额38.7亿港元，收取与物业发展有关款项净额45.33亿港元，足以应付资本支出需要，加上资产负债比率仅22%，财务状况健康，没有计划进行股本融资。

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