当下，物管行业高增长时代已过，物管企业盈利能力普遍承压，收并购带来的商誉减值风险开始显现。

(资料图)

今年年初以来，港股物业板块指数持续下行，市场已不见昔日的热闹景象。在此背景下，近半年来鲜有物管企业选择赴港上市。而近日，来自湖南的物管企业泓盈城市运营服务集团股份有限公司(以下简称“泓盈服务”)向港交所递交了招股书，拟于港交所主板挂牌上市。

从招股书看，泓盈服务规模虽小，但业务服务组合多元化，有利于抵消单一市场的风险。同时，泓盈服务背靠国资，有资源获取优势，并且公司外拓能力不赖。因此，公司的财务报表整体表现不错。

背靠国资，业绩稳增

泓盈服务发展时间较短，成立于2015年，为一家城市服务和运营提供商。

2022年，泓盈服务物管项目在管建筑面积仅1025.4万平米，对于国内多家中大型物管企业来说规模极小。不过，公司“麻雀虽小五脏俱全”，除了提供物业管理服务和商业运营服务外，还提供服务范围广泛的城市服务，其中包含园林绿化及工程、照明系统运营、停车场运营及市政环卫服务。

在2022年，泓盈服务在管物业管理项目63个，城市服务在管项目148个，其中包括照明系统运营项目4个及停车场运营项目142个。此外，公司商业运营板块在管项目44个，在管建筑面积53.4万平米。

泓盈服务是一家区域化的物管企业，存在地理范围集中的问题，在公司2022年1025.4万平米的物业在管建筑面积中，有高达973.8万平米的面积来自于湖南省，其中相当大部分来自于长沙市。但背靠长沙国资委全资拥有的城发集团，令公司发展之路整体十分顺畅，这也是泓盈服务的发展优势。

资料显示，城发集团是长沙市最大的城市综合开发商，其业务范围覆盖城市开发的整个生命周期，并将源源不断产生新项目，这为泓盈服务带来了大量的储备项目，也有助于其发展多元化的服务组合。

目前，泓盈服务股权高度集中，由城发集团直接持有95%股权，后者还间接通过岳麓山公司(中国)持有其5%股权。

过去几年，城发集团给予了泓盈服务极大的资源支持，同时泓盈服务“造血”能力也不赖，对外投标中标率逐年提升，来自城发集团及其联系人的收入比重逐年降低，这带动了其盈利能力逐年增长。

2020年-2022年，泓盈服务分别产生营收2.78亿元、4.32亿元及5.29亿元，复合年增长率为37.8%；年度利润及全面收益总额分别为3461.7万元、4084.1万元及5359.6万元，复合年增长率为24.4%。

城市服务业务狂飙，商业运营业务乏力

在过去三年，泓盈服务的三大业务增长分化严重。

其中，物业管理服务业务得益于其控股股东稳定的“输血”，抵消了来自独立第三方收入负增长的不利影响，带动该业务收入由2020年的1.55亿元增长至2022年的2.07亿元。不过该业务毛利率逐年下滑，盈利能力并不显眼。

城市服务业务则是推动泓盈服务营收和利润增长的主力军，2020年-2022年，该业务收入由不足6000万元飙升至2.75亿元，于2022年挤下物业管理服务业务，成为公司最大的营收来源。同时，2022年城市服务业务毛利超过6600万元，是物业管理服务业务毛利的逾两倍，为公司的主要利润来源。

城市服务业务增长如此迅猛，背后原因是泓盈服务的国资背景具有极强的项目获取能力，公司的城市服务业务中的园林绿化及工程、照明系统运营、停车场运营及市政环卫服务，面向的市政基础设施的业主通常是地方政府或国有企业。国企与国企之间的紧密合作，正是泓盈服务发展城市服务的推动力。

过去三年，泓盈服务的园林绿化及工程项目实现了数倍增长，照明系统运营项目数也增长明显，但停车场运营项目几无增长，因此从收入层面看，园林绿化及工程业务及照明系统运营业务收入增长十分迅猛。

更为关键的是，泓盈服务通过优化服务组合提升了城市服务业务的毛利率，2021年起扩大了毛利率较高且均由独立第三方授予的照明系统运营服务，由此带动城市服务毛利率由2020年的21%提升至2022年的24.2%，为公司过去三年的三大业务中唯一实现毛利率增长的业务。

商业运营服务业务方面，受疫情冲击及在建管理面积减少等因素影响，该业务收入逐年下降，拖累了公司收入的增长。

泓盈服务不甘于只通过母公司“输血”和对外投标来实现增长，对于上市筹资所得款用途，公司表示拟用于物色物业管理服务供应商及城市服务提供商的潜在战略收购机会；用于战略投资以购买作业车辆及设备；于未来四年用于进一步技术发展；用于招聘人才以及改善员工培训；以及用于营运资金及其他一般公司用途。

物业城市服务发展的案例

2015年，碧桂园服务在业内首次试水物业城市服务，在陕西省韩城市成立韩城碧桂园城市服务有限公司，这也是新型城镇化战略提出后物业行业在服务城市治理方面的第一个尝试，拉开了物业公司治理“物业城市服务”的序幕。

2016年至2018年12月，保利物业率先在“治理有效”上突围，探索公共服务新模式。具体来看，保利物业以镇域服务为切入点，在嘉善县西塘镇、天凝镇率先落子，并迅速扩展到周边乡镇，两年内其服务的乡镇已达5个。

2018年5月24日，珠海大横琴投资有限公司（下称“大横琴投资”）与万科物业发展股份有限公司（下称“万科物业”）签署战略合作框架协议，双方将以珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公司（下称“大横琴城资”）为合作载体进行混合所有制改革，并启动“物业城市”试点建设工作。

2018年12月26日，在中国社会治理与协调创新首届镇长论坛上，保利物业发布了《公共服务标准化手册——乡村振兴战略实施中的保利实践》。

2020年7月31日，由万科物业、横琴新区管委会、北京大学城市治理研究院共同组织专家编写的《物业城市白皮书（2020年）》正式发布，这也是物业行业首个细分领域立标的公开宣言。

2020年7月，深圳市发布了三条河流管理养护的招标公告，主要是针对包括坪山河在内的三条深圳河流进行综合管养，其中坪山河和龙岗河两个项目允许联合投标。招投标现场，碧桂园服务和招商积余旗下中航物业、金地物业和万科物业乃至华润物业等头部物业公司纷纷出现在投标商的名单之中，携专业领域的合作伙伴共同角逐河道管养这一全新服务领域。自此之后，物业城市服务的领域内涵、合作模式等被大大拓展，物业城市服务进入了发展的快车道，有能力的物业公司纷纷加速进场。

2021年4月22日，碧桂园服务在佛山举办以“链接生态，共同成长”为主题的“城市服务开发者大会”，这也是业内首次举办此类城市服务开发者大会。会上碧桂园服务表示其正重构全新的城市服务系统，将通过“城市服务合伙人计划”和“城市治理智库联盟”以及“城市服务生态联盟”等战略举措，开启城市服务全新生态建设。

自碧桂园服务在物业行业首次开展物业城市服务的尝试开始，同时也以碧桂园服务的发布会为暂时性的节点，物业城市服务正式在全国各地遍地开花。他们进军物业城市服务市场的动作和布局，正是物业城市服务这一全新业态在新时期新阶段发展历程的全面呈现。以三大头部物业公司碧桂园服务、万物云（万科集团旗下）、保利物业为代表的广大物业公司，正将物业城市服务的触角延伸到从乡镇、县区到城市为代表的各层级和以河道管养、绿化环卫和公共资源经营等为代表的多业态，不断探索物业城市服务新的可能。

短短7年时间，物业公司在物业城市服务方面的探索和经验已经达到甚至超过过往40余年积累的知识和经验的总和。这其中固然有传统的物业服务业态较为单一、业务内容高度一致的因素，但也离不开40余年发展过程中物业行业业已形成的知识、经验、科技和人才的储备与赋能。

但快速成长的代价往往就是根基不甚牢固。面对当下物业城市服务发展过程中展现出来的各种问题，如业务协同不佳、品牌赋能效果有待提升、项目获取方式简单粗暴等问题，物业行业还需要花费不小的精力去解决。某种程度上，解决上述问题已经不仅仅需要物业行业的努力，还需要行业主管部门的介入乃至深度参与。

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