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上半年的最后一天，雅生活智慧城市服务股份有限公司（以下简称“雅生活”，03319.HK）终于落实了对母公司应收款的第一个处理方案。6月30日，雅生活宣布，茂名雅居乐、宁乡雅居乐旅游、武汉长凯及云浮雅兴计划将各自的部分物业转让给公司，作为持续关联交易应付款项的替代付款。这笔交易涉及406项物业，其中347项为住宅物业，59项为商业物业，位于茂名、云浮、长沙及武汉，总建筑面积约为4.25万平方米。公告显示，2021年，雅生活向雅居乐提供了拎包入住、广告及公关、交房前检验、物业前期介入等服务，总额约2.82亿元。上述406项物业便是用来抵偿这笔应收款。“以房抵债”的偿付方式是两家公司在4个月前便约定好的。过去几年，雅生活与雅居乐之间发生了不少关联交易。2021年至2022年10月末，雅生活为雅居乐提供的相关服务总费用为9.27亿元。受地产行业下行及房企流动性紧张影响，2022年，雅生活的应收账款规模积累较快，贸易应收款总额约69亿元，同比增加约30亿元，其他应收款39亿元，同比增加25亿元。2022年，该公司计提了4.7亿元的应收账款减值损失，同比增长191%。为了解决对母公司的应收账款问题，今年2月份，雅生活与雅居乐签订了持续关联交易补充协议，约定若雅居乐未能支付应付款项，雅生活可从其未售物业中选定同等价值的资产抵债。这次交易，雅生活并没有披露406项物业的具体情况，如住宅的具体楼层、朝向，商业物业的用途、位置等。从公告可看出，这些物业大多位于三四线城市，只有43项物业是在武汉。至于定价，雅生活表示是由独立合资格估值师采用市场法评估。武汉长凯拿出的是武汉雅居乐花园的3项住宅物业及40项商业物业，总建筑面积约5704平方米，估值约8950万元，折合1.57万元/平方米。武汉雅居乐花园的毛坯洋房、精装复式的均价约1.1万元/平方米，联排、双拼别墅的毛坯销售均价约2.9万元/平方米至3.8万元/平方米。宁乡雅居乐旅游提供的是文旅大盘——雅居乐依云小镇的214项住宅物业，总建筑面积约1.76万平方米，估值约8320万元，折合约4727元/平方米。雅居乐依云小镇没有最新的销售价格可查询，其2022年的洋房毛坯均价约5000元/平方米，带装修均价6000元/平方米至6500元/平方米。茂名雅居乐将转让茂名雅居乐乐活新城的107项住宅物业和19项商业物业，总建筑面积约1.38万平方米，估值8040万元，折合约5835元/平方米。根据公开信息，今年1月份，雅居乐乐活新城的销售均价约4600元/平方米。云浮雅兴将转让的资产是云浮碧桂园雅居乐大名府的23项住宅物业，总建筑面积约5401平方米，估值2920万元，折合约5406元/平方米。该项目6月份的销售均价约6800元/平方米。仅凭以上信息，很难评估雅生活做这笔交易是亏了还是赚了。一位投资者表示，就目前的市况而言，三四线城市的住宅及商业物业，去化颇为困难，抵偿应收款的物业，按市场评估价结算，估计要打个7折至8折才能现金套现。也有投资者认为，这本是一笔预期无法回收的债权，如今有实物可抵债，减少应收款规模，也算是一种利好。雅生活也表示，拟进行的物业转让使公司能够向雅居乐收回到期应付的应收款项，公司可以将这些物业质押给第三方供应商以结清对供应商的应付款，或者出售、出租给第三方以换取现金。

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