6月以来，A股、港股房地产板块强势反弹，带动物业板块也表现活跃，部分物业股月初以来股价上涨超过20%。

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不过，由于宏观层面房地产行业仍存在不确定性，消息面上虽然有一些政策回暖传言但尚未定调，目前市场对与房地产密切相关的物业板块仍存在两极分化的观点，这在上市企业高管、大股东近期的增减持中可窥一二。

南方财经全媒体记者梳理发现，一方面有多位物企高管今年以来持续增持自家股票，比如万物云（02602.HK）公司董事长朱保全今年已经累计增持6次，涉及金额接近1000万港元；但也有高管选择减持，比如碧桂园服务（06098.HK）总裁李长江近半年已经两次减持套现，涉及金额超过6000万港元。

另一方面，作为主要股东的机构投资者对物企也出现较大分歧。比如保利物业前十大股东HSBC Global Asset Management (Hong Kong) Limited（下称汇丰环球投资管理有限公司）今年来对公司股票先增持后减持，处于一种徘徊不定的状态。

上市物企高管股东的增减持背后，透露了哪些信号？

股东高管增减持众生相

作为曾经超过万亿元的板块，物管股今年以来在资本市场的表现可以用跌跌不休来形容。

恒生港股通物业服务及管理指数（HSPSM）显示，港股物业板块从2022年12月底的3296点，一路下跌至2023年6月1日的2300点，跌去了30%。

但自6月2日指数开始触底反弹，截至6月19日，恒生港股通物业服务及管理指数（HSPSM）为2549点，月初以来上涨超过10%。也正因为今年以来行情变化明显，上市物企的股东、高管们出现多次增减持。

以万物云为例，朱保全从今年5月31日开始增持6次，分别增持了3.99万股、10.4万股、4.84万股、8万股、5000股以及7.43万股，最近一次增持是在6月8日，累计耗资达到了957.27万港元，每股均价为27.22港元。

朱保全认为，“物业是一个滚雪球的行业，每年都是站在前一年的基础上继续增长，凡是滚雪球行业，至少是15倍市盈率；其次，物业能形成连锁，项目可以全国复制，这又是一个市盈率加成。”

截至6月19日收盘时，万物云每股为29.35港元，市盈率为16倍。按上述数据计算，朱保全6次增持股票估算浮盈超过了90万元。

但港股物业板块的剧烈波动让有些人看到了机遇，也让有些人看到了风险。行业管理规模排名第一的碧桂园服务，公司总裁李长江在股价低迷时刻选择了大幅减持。

港交所数据显示，去年12月开始物企触底反弹，李长江在2022年12月30日的股价高位精准减持196万股，套现3658万港元。并且在今年3月29日再次减持210万股，但未披露减持价格，当天股价收盘价为12.82港元/股，相比去年12月底股价已大幅下跌，按当天股价估算套现2700万港元左右，两次减持共套现超6000万港元。

在3月29日这一天，碧桂园服务还有另外两位高管同样进行了减持，公司副总裁郭战军、副总经理肖华分别减持了60万股、66万股，按当天股价估算套现769万港元、846万港元。

李长江并未在6月以来的市场回暖期间进行操作，目前仍持股691万股，按6月19日收盘价10.62港元/股计算，目前李长江持仓价值为7338万港元。

高管下场增持历来是提振股市信心的重要手段。股价持续走低，往往需要高管们拿出真金白银增持" 护盘 "。但即便是同一家上市公司，也有高管们选择了方向相反的操作。

新城悦服务（01755.HK）今年共有三位高管进行了股权增减持。其中新城悦服务董事长兼首席执行官戚小明分别在4月24日、4月25日增持1万股、4万股，耗资25.88万港元，累计持股为501万股，按6月19日股价估算价值2154万港元。

新城悦服务首席运营官杲新利于4月14日增持7.3万股，耗资44.43万元，累计持股为169.7万股；但在同一天，新城悦服务首席品牌官吴倩倩则减持2.4万股，套现14.34万元，剩余累计持股123万股。

高管在同一天出现增减持分歧的现象，也出现在了融创服务（01516.HK）。作为实控人的孙宏斌于5月31日减持了1387.2万股，按当日收盘价1.99港元/股计算，套现2760万港元；而在同一天，另外两位高管则进行了增持操作，融创服务行政总裁曹鸿玲增持了220万股，估算耗资437万港元；融创服务首席财务官杨曼增持了68.9万股，估算耗资137万元。

除了高管以外，也有物企的大股东也存在摇摆不定的状态。汇丰环球投资管理有限公司是保利物业H股的第五大股东，今年以来先是4次增持，分别增持62万股、48万股、223万股、30万股，累计花费资金1.78亿港元，增持均价为48.69港元/股。但在4月27日减持83万股，套现3854万港元，减持价格为46.44港元/股，低于此前增持平均价格。

同样减持保利物业的大股东，还有兴证全球基金管理有限公司。作为公司H股第一大股东，兴证全球基金在2022年底持有925.58万股，于今年6月1日减持11.2万股，套现404.59万元。

物企高管、大股东的增减持背后，除了个股基本面的因素以外，更主要的还是对行业未来前景的判断出现分歧。房地产行业政策变化以及商业模式的想象空间成为物业股估值的主要影响因素。

物业股估值仍处于历史低位

拉长周期来看，自2021年中以来物业与地产走势高度相关，当前物业和地产处于同涨同跌的阶段，但是从各阶段表现来看，物业股较地产股弹性较大。

从地产端来看，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，5月份房地产市场总体平稳，但受到多重因素影响，房地产开发建设仍比较低迷，房地产市场还在缓慢恢复。

2023年1-5月份，房地产开发投资与销售数据显示无论是投资端还是销售端，都面临较大压力。其中1-5月全国房地产开发投资45701亿元，同比下降7.2%（按可比口径计算）；商品房销售面积46440万平方米，同比下降0.9%，其中住宅销售面积增长2.3%。

申港证券分析师曹旭特分析指出，“目前A股房地产指数基本已回吐去年11月以来房地产行业三支箭政策利好以来的涨幅，而物业板块亦回落至低位。物业估值仍处于历史低位，近期物业股集体上涨，主要因为房地产政策调整致市场预期走强，叠加海外流动性压力缓解，港股资金面得到改善等影响，政策预期以及市场情绪推动上涨。”

有上市物企高管在接受记者采访时表示，“物管行业股价波动剧烈，在不到两年的时间里从山峰跌落到了谷底，目前仍在历史低位，许多投资者仍然心有余悸，地产行业能否复苏仍是物业股估值修复的关键。”他认为，物企的经营基本面仍然比较稳健，可以通过适当的增持回购、加大现金分红、强化股权激励等方式提振资本市场信心。

回顾今年以来的物业资本市场，除来自各方增持外，还有中骏商管、德信服务集团、建业新生活等企业展开的多轮回购行动，以及新城悦服务、金科服务等多家物企发布股份奖励计划。

以德信服务集团为例，今年以来累计进行5次回购，合计回购2113.00万股，累计回购金额6039.74万港元；2023年以来，新城悦服务已累计购回40万股激励股份，合计总代价约为183万港元，而在过去的2022年，新城悦服务就股份奖励计划合共买入50万股股份。截至目前，新城悦服务股份奖励计划已拥有约1617.4万股股份，占总股本的1.8562%。

有物管行业人士告诉记者，“上市物企发起股票回购，既展现了对行业前景和公司股价的乐观态度，也向市场传递了公司价值被低估的信号，有利于提振市场信心。而物管行业目前处于低迷状态，企业发布股权激励计划，表明了管理层对业绩增长有信心，同事将公司与员工的利益深度绑定，有利于激发和调动员工的积极性，实现企业良性发展。”

东方证券房地产行业分析师赵旭翔表示，“物管的核心逻辑从判断公司的成长性转为研究公司在项目服务生命周期中赚取稳定现金流的能力。”

他认为，物业高增长时代已过，但快速扩张导致项目质量良莠不齐的影响仍在，物企盈利能力普遍承压，收并购带来的商誉减值风险开始显现。关联方信用风险仍未完全化解成功，非业主增值服务成长性不足，关联方应收账款减值引起利润表阵痛。内忧外患下板块成长信心不足，估值持续调整。但长期来看物业行业轻资产、现金流稳定、利润可见性高的优势依然存在，行业集中度较低的格局未变，优质物业公司仍有望保持稳定增长的业绩和较高的投资价值。

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