中国物业行业历经40多年持续探索、砥砺前行，在2000年后开始迎来房地产黄金时代助推的快速发展周期，叠加在2014年迎来资本市场助推的上市窗口期，2020年的疫情初始阶段的勇敢表现，带来行业社会价值的提升，迎来物业行业的高光时刻。

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而在2021年开始随着房地产行业的深度调整，物业行业发展外部环境巨变，旧秩序开始瓦解，新秩序正在重建，物业行业正在进入新的发展周期，不得不告别对地产的依赖，主动或被动要独立发展。告别“高增长时代”之后，物业行业已出现新的特征，这些需要物业人关注。

TOP10门槛提升9.26% 梯队差距拉大

一、TOP10门槛从2.7亿平方米提升至2.95亿平方米，同比提升9.26%

克而瑞物管CPIC监测显示，2022年有4家上榜企业在管面积突破5亿平方米。其中，碧桂园服务以99908万平方米的在管面积荣登榜首，万物云以90351万平方米的在管面积次之，雅生活集团以57146万平方米的在管面积居第三。

数据显示，2022年TOP10企业在管面积门槛值达2.95亿平方米，TOP30企业在管面积门槛值达9583万平方米，TOP50在管面积的门槛值达5936万平方米。

与2021年相比，TOP10门槛提升2500万方，增幅为9.26%；TOP30门槛提升2499万方，增幅为35.28%；TOP50门槛提升1628万方，增幅达37.79%；TOP100门槛提升2256万方，增幅达45.74%。随着头部物企在管规模基数的扩大，TOP10门槛增幅趋缓。

2022年，共有7家上榜企业合约面积突破5亿平方米。其中，碧桂园服务以17.48亿平方米的合约面积荣登榜首，万物云以11.63亿平方米的合约面积次之，恒大物业以8.25亿平方米的面积居第三。

数据显示，TOP10企业合约面积门槛值达3.94亿平方米，TOP30合约面积门槛值达1.35亿平方米，TOP50合约面积的门槛值达7361万平方米, TOP100合约面积的门槛值达2959万平方米。

二、马太效应加剧，百强在管规模首尾差超40倍

2022年百强物企在管面积第一名为99908万平方米，末位企业在管面积仅为2256万平方米，在管面积首尾相差超过40倍。从合约面积看，首尾差距更大，两者相差近60倍，头部物企马太效应加剧。

三、国央企管理规模持续提升

2022年国央企拓展表现突出，百强物企中国央企全年在管总面积提升7.7亿平方米至34.1亿平方米，国央企在管面积占比提升1.54个百分点至28.12%；合约面积上提升更为明显，2022年国央企合约面积提升2.66个百分点至43.6亿平方米。

四、行业合约在管比普遍下滑

2022年头部物企拓展势头依然强劲，其中碧桂园服务全年新增合约面积最高，达到3.1亿平方米，万物云以2.3亿平方米的新增合约面积次之，华润万象生活以1.6亿平方米的面积居第三。整体行业来看，百强物企平均新增合约面积达到3499万平方米。

合约在管比体现了企业短期内规模增长潜力，2022年百强物企合约在管比集中在1.04-2.35的区间范围内，行业均值为1.39，意味着目前的规模储备仍可支撑物企规模的短期增长。但与2021年（合约在管比1.45）相比，2022年多数企业结束大规模收并购，合约在管比出现普遍下滑。

五、广东省市场化程度最高，新增合约面积超1亿平方米

广东省招投标市场化程度远高于其他省市，2022年百强物企通过招投标方式在广东省新增合约面积高达1.2亿平方米，山东、浙江等省份仅次于广东，企业拓展面积也超过5000万平方米。从城市角度来看，在广东省的拓展中，广州、深圳两市为物企贡献近7成面积。

收并购意愿降低 央国企表现活跃

一、“唯规模论”风向转变，企业收并购意愿降低

2021年以来上市物企纷纷为高规模增长立下flag，企业在管面积增速普遍保持在30%-50%之间，部分企业增速设定甚至超过50%，企业规模拓展压力巨大，收并购成为企业规模增长的重要方式之一。2021年上市物企披露收购事项53起，累计披露交易金额355.88亿元，2022年企业并购趋缓，上市物企累计披露并购交易53起，披露交易金额106.09亿元，不到2021年全年金额的3成。

从企业并购意愿来看，2022年以来碧桂园服务明确表示要结束大规模收并购动作，其首席财务官在今年中期业绩发布会上表示：追求规模的收购在相当一段时间内不是我们的重点，今年没有大的物管合约的收购计划。雅生活服务、融创服务等企业也已经逐步退出了并购舞台中央。

二、央国企成为并购市场主力

2022年国央企并购加速，国央企并购交易金额59.3亿元，占比近6成。华润万象生活、招商积余动作频繁，央国物企已然站在并购市场的中央，华润万象生活前三季度将禹州物业、中南服务、祥生物业3家递表物企收入囊中成为行业焦点。

三、区域补强、多业态布局仍是企业并购主要方向

从并购特点来看，区域补强、业态补强仍是2022年企业并购的主要方向。碧桂园服务收购中梁百悦智佳提升了华东区域的管理密度；华润万象生活收购中南服务、祥生物业，也旨在进一步强化了企业在华东区域的影响力。招商积余收购中民物业、深圳汇勤提升了企业在金融物业领域的竞争力；合景有货收购广东特丽洁环境加速企业在城市业务的布局。

直拓市场竞争白热化 战略合作、合资合作增多

一、边拓边丢、边拓边亏成为常态

高额业绩压力之下，企业加速直拓步伐，但越来越多存量项目也正在流失，边拓边丢现象成为常态。以典型的三家上市物企来看，2020-2022年企业续约率均出现不同程度下滑，但整体来看国资物企整体仍优于民营企业。

从企业项目运营情况来看，以某头部物企为例，2019年以来，企业亏损项目大幅提升，2022年3月企业亏损项目占比高达37.21%。与这家头部物企一样，近几年行业内项目拓展如火如荼，但少有企业把更多精力放在如何运营好项目上，边拓边亏成为企业当下亟需解决的新问题。

二、单项目竞争激烈，业委会成立率提升加剧企业拓展难度

从单项目竞争来看，企业单项目拓展竞争正趋于白热化。根据克而瑞物管监测，单项目投标企业动辄10家以上，部分项目投标企业甚至达到20家。头部物企同台竞技也变得越来越频繁，以中山大学深圳附属学校2022-2023学年物业管理服务项目为例，华润万象生活、特发服务、招商积余、新大正等头部物企均赫然在列。

剖析中海物业、龙湖智创生活两家对同一项目的投标书我们发现，两家企业均提出带资入场，且带资金额均超过30万元，在人员配置、整改方式、其他承诺方面均能看出企业投入不可谓不高。

根据克而瑞物管监测，除上海外其他城市业委会组建率整体不高，全国平均业委会组建率仅30%。但随着政府的推动，越来越多城市发布业委会组建目标，多数城市目标设定在80%以上。随着业委会组建率的提高，企业项目拓展难度将进一步提高。

三、非住业务战略合作、合资合作持续增加

非住物业具备市场空间大、物业费均价高、收缴率高、提价相对容易等诸多优势，成为众多企业抢滩的领域。非住业务客户以大客户为主，越来越多的企业通过战略合作、合资合作的方式布局这一领域。如，保利物业联合横琴普邦等共设保利环境服务，并接连获取城市服务亿元标的。金科服务、金地智慧服务、万物云等企业也在商写物业、医院物业、轨交物业等方向通过战略合作、合资合作方式落地更多项目。

有质量的增长成为行业共识

随着资本市场的遇冷、服务满意度的下滑，企业意识到服务客户才是行业的本源。2022年11月22日，万科物业联合长城物业、绿城服务、中海物业签署了《住宅物业服务倡议书》，旨在呼吁“行业需回归本源、拒绝高毛利。”

12月15日，住房和城乡建设部部长倪虹在中国物业管理协会组织召开第五届理事会第六次全体会议上强调，物业管理是重要的民生行业，是落实“城市三分建七分管”理念的重要领域。

多家企业也不再将高增长作为第一发展目标，碧桂园服务、旭辉永升服务等企业均明确表示要结束大规模收并购动作，追求规模的收购已经不是企业的重点。多家企业更将品质发展排在规模发展之前，如世茂服务2021年以“有品质，高增长”为发展目标，2022年则将发展目标定义为“高品质增长”等。

回归本源，有质量的增长已逐渐成为行业共识，企业关注重点从过去资本市场、规模增长正重新回到客户需求本身。

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