在某互联网企业工作的猫小猫，最近因为要处理的工作比较多，从公司离开时已是更深夜阑，这座城市的夜生活快进入了尾声。

按照一般故事发展脉络，她会在安静的夜色中忐忑不安地等到自己那辆车。

没想到意外发生了：她等来了回家，却没等来忐忑——写字楼执勤保安，一直都在候车区陪伴着。

(资料图片)

把这件事发到朋友圈后，朋友们疯狂点赞，这也太戳了！

有人表示自己也体验过这个定制化服务，龙湖智创生活真的把他们加班人士的痛点研究明白了。

也有人说，建筑是理性的，空间是感性的。钢铁水泥铸就、装满匆匆行色的写字楼格子间，除了格子，还有空间。

而服务居于其中，是最好的调和剂。

01空间里装什么？

「空间」这个词，如果单独来读，可能会令人感觉有点茫然。

因为太广泛了。

我们居住的屋子是空间、社区是空间、办公桌抽屉可以是单独的小空间、星际穿越里的第五维是空间，甚至家里的猫窝也能是空间。

如果往小里说，能在角落里打造精致的独处；如果往大里说，也能与整座城市的智慧连接起来。

从1981年第一家物业公司成立，到2014年第一家物企上市，再到2020年前后迎来高光时刻，以及2022年艰难穿越周期，中国物业企业历经40年，勇敢求变近10年，从附属地产公司的服务部门到撑起几十个上市公司的热门行业，物业公司的价值也集中体现在空间里。

前几年，物业公司被称为是“未来”，当时我们讨论这个“未来”里最具含金量的，是社区里的人。怎样将企业服务的这些有名有姓且稳定性很高的人转化成为客户，并根据他们的需求，为客户提供优质的产品，是多年以来物业公司的重要课题。

作为物业公司开始资本化以来被讨论最多的变革方向，社区增值服务存在感很强。就像一只筐，社区零售、停车、智慧社区、阅读……关于社区的想象几乎都装了进去。

但关于公司发展的筹码，不能只装在一只筐里，况且社区增值服务也已度过了从无到有的井喷阶段，逐渐进入到需要深度挖掘需求的平稳期。

展现在数字上，2022年中报披露增值服务的总值同比增速为24.4%，比起2021年同期的133.73%，增速开始回归至常态。

但如果我们从固有的思路跳出来，关于空间的解释，其实可以更加广泛。尤其是在2023年的新语境下，物业公司关于空间的想象力，不但要突破内容上的创新，在空间范围方面的角逐可能也会变得更加激烈。

其中，商写服务是一处“兵家必争之地”。

相比较而言，商写空间的门槛更高于住宅社区，涉及的服务品项也更加多元，但从逻辑上看，不同空间又有着相似的初衷，均是以服务满足人们的实际需求。正因如此，近年来诸如万物云、龙湖智创生活、绿城服务等越来越多物业企业开始活跃在这个舞台之上。

以龙湖智创生活为例，其是行业内较早进入商写领域的玩家之一，从物业团队入驻重庆北城天街算起，已有20年的时间。最近的两年，其在巩固商业业态中地位的同时，也加快了写字楼空间的探索，并逐渐成长为其商写业务的增长支柱。

图注：2021年龙湖智创生活收入构成

在这背后，随着企业对服务需求的日趋定制化、智慧化，以及IFM被提及次数越来越频繁，国内物业管理企业已迎来了一个弯道超车的重要契机。

02 IFM是一门什么生意？

万物云的朱保全曾经说过，“IFM的起点是一家企业的需求。”从这句话中，可以很容易看懂，商写的服务对象，从住宅社区的个人、家庭这种小的单元，过渡到了企业这种大的单元。

也就是说，当空间延伸时，客户群体也跟着发生了转变。

IFM，三个字母，当然我们就知道，这是一种从国外“搬”回来的服务业务，或者说工作方法体系。其全称Integrated Facility Management，直译为“综合设施管理服务”，听起来跟体系或者空间没有任何关系，但实际上，IFM的发展壮大，就是对多元化业务需求扩大的结果。

再度回到“IFM的起点是一家企业的需求”，经历三年疫情，我们几乎每个人都可以充分想象，一个人在家里的生活到底需要多少辅助，家庭的空间又可以怎样被精细且明确地划分。生活的需求很多很细也很杂，可谓是包罗万象。

如果扩展到企业场景，也需要跳脱出楼宇的固定形态，不再局限于有限的企业，有限的服务。也就是说服务范畴从单一的不动产管理扩大至整个业务流程外包，一家合作商解决全域行政管理的需求，这就是IFM。

根据Global InfoResearch发布的《2021年全球综合设施管理（IFM）行业调研及趋势分析报告》，2020年全球IFM收入约159.9亿美元，预计2026年达到204.7亿美元。在2021年至2026年期间，市场规模的年复合增长率达到了6.4%。

其中，中国市场近几年的变化将会很快，2020年的市场规模为23.17亿美元，预计这个数字将在2027年达到43.1亿美元。

可以说，市场潜力巨大，是快速增长的一片蓝海。

企业们亦摩拳擦掌，试图把握这个机遇，他们将服务的链条延伸至前端，甚至在一些建筑的设计、建造过程里，都可以找到他们提前植入的客户关注点；也会通过满足企业总部的各类定制化需求，让企业从日常管理中的行政琐事解放出来。

譬如在龙湖智创生活服务的能力谱系里，有覆盖全国的商写类前介服务，也有洞察员工办公生活所需的生活类专项服务；有提升空间使用率的设计优化能力，也有匹配楼宇节能降耗管理需求的软硬实力。

2022年，龙湖便立下了目标：通过未来五年的时间，商业、租赁住房、物业服务、智慧营造这些经营性航道能够产生的利润占比要过半，收入占三成。

如果要达成这个目标，在这片蓝海中深潜，是不可避免的。

03如何脱颖而出分得一块蛋糕？

目前这片蓝海已经迎来了多位猎人。

两年前万物云与戴德梁行合作成立的万物梁行，目前招徕了一批独角兽企业客户，包括近几年在新能源领域风头正劲的宁德时代。

特发服务去年也承接了阿里系三大总部级自建园区的服务管理业务，总建筑面积近30万平方米。

前不久，卓越商企服务宣布和东方愿景签约，为海口世贸大厦提供前介和筹备期服务，并将在项目落成后转为运营期服务。

而龙湖智创生活，也于2022年入驻服务了小米集团总部所在的北京小米科技园、杭州的阿里高桥云港园区等等商写空间。开头提到的“猫小猫”，是广州的网易游戏公司里一名员工，亦是由龙湖智创生活所服务的对象之一。

凡·德罗有句名言：魔鬼藏在细节中。

而这也成为国内物业商写势力，在这片蓝海深潜的底气。

比如在小米科技园，龙湖智创生活会为电商节加班的“小米同学”提供柠檬水、咖啡、奶茶等饮品，也会利用夜间和周末时间帮助同学整理工位。

也会依托龙湖在数字化层面构建的优势，龙湖智创生活在空间内加入更多智慧化的元素。于沈阳新世界商业中心，龙湖智创生活为楼宇布置的RBA远程楼宇控制系统，使得建筑自身具备了数据自动采集的能力，有效节约人工管理成本，也能精准把控运营数据。

在珠海横琴光控项目，龙湖智创生活利用其自研的IBMS系统对能耗用量监控分析，对照明、空调、电梯等设备进行精细化管理。首月，就将大厦的综合能耗降低了29.27%。

经历了2022年的不同寻常，在2023年，我们有理由相信，物业公司将站上新的风口。但这个风口之下，必然不能再吃过去的“老本”。以前物业服务的是楼宇，但现在着眼于空间，那么，如何定义服务的空间以及空间内部的各类内容，可能需要一些创新性的思考。

规模代表着战绩，数字之外的厮杀，在2023年必然仍将持续。

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