去年我曾总结过一篇2021年行业最大的瓜

(资料图片)

上半年和下半年几乎是冰火两重天

行业情绪从异常兴奋逐渐宕到谷底

到年底的时候，落寞又迷茫。

如今再次回首看旧岁

发现今年的潮水流速慢，沉淀似乎又多起来。

1月

2022年的开始，大约起于港交所新年第一交易日的一桩「短暂停牌」。

1月3日晚间，融创服务发布公告，终止第一服务的收购。

此后，融创服务及其母公司的财务危机浮出水面。

孙老板一直有个夙愿，就是超越万科。实际上从地产的角度来看，他曾经距离这个目标很近，但从社区经营来看，似乎很远又似乎差距不大。

说很远，是从我之前剖析融创服务为什么做不好社区增值服务的角度说的，去年我画了一张图，把各家上市物企公开展示的社区增值服务相关数字对应成坐标，这个时候会发现，融创服务离原点很近。

说似乎差距又不很大，则是说在社区增值服务这个领域，走的快的和走的慢的，无非是百步与五十步的区别。

在整个2022年，大家似乎变得更少提及这方面的故事。

旧故事未完，新故事难续。资本的潮水退去，骨干日益显露。

与融创服务所代表的危机相对应的，则是由华润万象生活领衔的，另一批物业公司的发起的冲锋号。

1月5日，华润万象生活发布公告，称要收购禹洲物业，代价不得高于10.6亿元。

开启了2022年物业行业收并购的序幕。

华润万象生活的高级感，是行业公认的。

商管 + 物管，大消费 + 城市生活，在物业股里独一无二，其市盈率的保持也是独一无二。

也因此，有人建议将华润万象生活从“物业”这个分类里剔除，认为它已经不纯粹了。

这次收并购，看起来华润万象生活似乎是买了个“小号的自己”，但细看却发现，其中没有商管的交易。

这点另市场多少有点失望，毕竟开年大戏，大家更想看看华润万象这个商管巨无霸的商管争夺战，而非并购普通住宅业务。

一月份的行业，两家头部物业公司分别用各自的语言，为这一年谱写基调。

而他们分别代表的民企和央企的身份，则使“国进民退”这个话题再度被炒热。

2月

身份的故事继续延续，今年第一家过会的物业公司，不止背景深厚。

重仓华东的金茂服务，继承了来自地产母公司的基因——超高层。

金茂之所以叫金茂，是因为上海滩那栋88层的摩天大厦。

这栋90年代规划并完工的大厦，一直被视为中国国力崛起的象征。

“金茂”谐音“经贸”，且两个字都八划，暗含了金茂大厦设计建造的88层。在那个不止房地产澎湃的时代，被赋予了更深远的内涵。

今天金茂服务讲的故事，可能离激情远了一些，起步比较晚，物业服务的名气远不及母公司的地标建筑。

2月的另一桩大事件，是碧桂园服务收购了小号的自己。

在碧桂园服务开始重点布局商管的时机，这桩收并购多少显得有点奇奇怪怪的。

而收购之后，市场对碧桂园服务的态度也奇奇怪怪的，完全不同于前一年差不多时候的收并购，能给他带来巨大的商誉加成。

3月

这种变化，在3月的报表中展现的更加细腻。

我们总说，每一期的报表都是企业交出的一份答卷。

而后由众人细细审阅，将过去全年的过程与成果细腻地扒开、展平，在这份答卷上留下圈圈点点，

本期报表，最受关注的依然是碧桂园服务。作为过去一年里步子跨得最大的物业公司，到底是跨过去了还是扯到了。

报表后，碧桂园服务以7.657亿平方米在管面积和14.379亿平方米合约面积，位居物业公司的top1，超过了另一位潜在对手。

但同时，其“开始降速”、“进入规模困境”、“勒紧裤腰带过苦日子”的评论逐渐多了起来。在业绩发布会上，碧桂园服务自己也表示“追求规模和合约叠加这个时代已经过去了。”

不追求规模了，那追求什么呢？

碧桂园服务说，要引进人才、打造产品线、强化优势。

人才、产品、独特的品牌优势，这行业里谁不缺呢？

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整个3月，被各类财报季的数据填满。‍‍‍‍

如果对比完整披露2019年至2021年财报的47家上市物企，会发现上市物业公司的在管面积总值已由24.80亿平方米增长到了52.59亿平方米，而这47家上市物业公司的市场份额也增长了7个百分点到了15%。‍

但在这个财报季刚开始的时候，资本市场毫无逻辑的下跌，物业股几乎团灭。

几乎每个人都感受到了刺骨的寒风，在这个春天浸入骨髓。

从这个财报季到年中的财报季，6个月的时间里，行业演出了一幕令人窒息的《后天》。‍‍‍

中间又夹着龙湖智创生活的首次折戟和万物云的成功上市，但似乎谁也无法救市，物业股异乎寻常的跌跌不休，几乎把大宝总熬到头秃（bushi），开始到行业里去找答案。

有人说，物业公司的故事讲了太久却有烂尾趋势，可信度直线下降。如今索性关掉美颜，以素颜直面名利场。

4月

唯一还在挣扎的，大约是在4月1日提交招股书的万物云。

作为今年行业里最受瞩目的一场上市，万物云前前后后讲了许多故事，除了空间科技，还在上市前炫了一波蝶城。

但市场褒贬难料，纵然心怀期待，此时难免忐忑。

其实我们很多从业者在旁观或者参与到某些业务发展甚至经营战略时，总会产生一些质疑或者迷茫，哪条路更好走、更正确、可以走得更顺畅，随着财报季结束，这些直击物业公司灵魂深处的问题似乎并没有被真正解答，反而积攒了更多。

对比起去年的财报，如今行业也算是能窥见几分百花齐放的景象了，也因此，给出的答案越来越五花八门，互相之间不能说服。

5月

“当你以为触底了，其实还在半山腰”

部分物业公司把年报季发布成了暴雷季，5月的形势却更加让人绝望，甚至给出了新的致命一击。

5月18日，佳源服务闪崩，一小时内市值蒸发掉了19亿港元。关于这次闪崩，普遍猜测与佳源服务被大股东质押股权有关。

不由让人回想起2021年的那几次物业公司独立性的事件，曾震惊行业，如今再演，除了一声喟叹，似乎只有数字愿意表达情绪了。

在停牌的日子里，各种讨论与猜测发酵，直到5月24日，金科服务发布了一则公告，确定拟收购佳源服务控股有限公司4.5亿股普通股，相当于佳源服务所有已发行股份约73.56%。

但交易详情和条款都还没有敲定，仅小道消息在流传，说此次佳源服务的定价为2亿美元（约13.3亿元）。

这个定价可不便宜，但如果站在佳源服务背后的大佬沈天晴的角度来看，卖掉佳源服务很可能只是一次“成功的投资”，毕竟他2012年买入时仅用了400万。

可惜的是，这个交易最终夭折在六月。

6月

6月16日晚间，金科服务宣布，终止收购佳源服务的框架协议。同一时间，事件的另外两方佳源服务和佳源国际控股也公告回应了此事。

双方都没有阐述原因，只是表明收购要约已经结束。

从第一次公告到第二次公告，仅23天时间。

这当然不是行业里第一次“悔棋”，从2021年有些逻辑开始变了之后，举棋不定和悔棋似乎变得有些频繁。

最令人熟知的就是恒大物业出售风云，前后几个月，拨动了不少吃瓜群众的心弦，最终也是终止。

距离最近的，还有6月6日终止的宝龙商业收购关联方办公大楼。在5月份宣布拟收购时，宝龙商业股价大跌了20%，市场用实际行动摆明了态度。

在这个时候，大家都还无法知道，这次事件中心的一方主角，会在几个月以后成为另一个故事里的“被收购者”，角色颠倒之快，也是令人瞠目。

在很多故事里，物业公司都被赋予了前途无量的描绘，被称为是“第二增长曲线”，但在真实的世界里，这些第二曲线多被蚕食：挪用现金、质押股权、摆上货架……

信心的崩塌，从不是一朝一夕。

7月

2022过去一半了，却几乎没什么好消息，7月5日华夏幸福宣布的战略目标可能算得上半个。

并不是这家一年多以前陷入债务泥潭的房企还完了债，而是其把大饼官宣成了目标：

2022-2025年完成全面转型成“产业新城服务商”

此前华夏幸福的定位是“产业新城运营商”，运营→服务，两字相差，从重走向了轻，算是扔下了房地产开发这个房企老板们的心头好，正式走向“去地产化”。

在其之前，仅万达走出了这一步，“不再开发一平方米地产”。

但为什么说是“半个”好消息呢？

因为在华夏幸福当前困境下，市场更关注其卖掉了多少米的资产包，套了多少现金，明天是不是会完蛋。至于转型的成功与否，似乎被忽略了，或者被当成是一句搪塞之言。

当然，也很有可能在不久之后，将物业这最后一张牌也丢出去。

远不及浓眉大眼的龙湖智创生活招股书失效得到的关注多。

龙湖智创生活1月7日递表，6个月后意外地失效了。

关于这次招股书失效，业内声音很不统一，甚至很多人有点摸不着头脑，因为在此前，这家背靠大树、业绩可以的企业，是跟万物云差不多的，从拆分开始似乎就已经上市了的物业公司。

但很多人确实感觉到冷风灌肚。

2022年一整年，上市的物业公司仅有7家，比高峰的2020年少了一大半。

龙湖智创生活选择继续递表，还有一些物业公司直接不再递表了。

市场太冷，上市似乎已经没有意义。

比起龙湖，吃瓜爱好者们可能更喜欢恒大物业的瓜。

在开启下半年的这个7月，久无音讯的恒大物业终于出招：

全员卖车！

许老板出席了恒驰5的预售会，亲自发声鼓励。

物业公司曾经热衷于讲述“近信亲”的故事，在社区里开展增值服务，扩展服务边界，“卖东西”是其中重要的一项。

卖空调卖冰箱、卖米面杂粮、卖广告卖房子，生活包罗万象，物业公司就有可能承载万象。

卖车也不是没有，很多车企趟过这个营销场景。

按照朴素的计算逻辑，恒大物业300万户业主，都有可能为其还债做点贡献。

现在唯一存疑的是，“近信亲”这几个字，恒大物业还能剩下几个。

8月

八月秋高风怒号。

但除了冷，还有一些其他的信号，比如有一些企业完成了规模扩张，开始带领行业开始进入后规模时代。

也有部分企业，在规模扩张的过程里有点消化不良。

规模之后是什么？

这是中报季提出的问题。

9月

谁能回答这个问题呢？

是擅长砸钱的碧桂园服务，还是讲故事不限题材的万物云？‍‍‍‍‍‍‍‍

9月29日，万物云在港交所挂牌，历时181天，成为港交所第57只物业股。‍

此时，行业低谷、风口下行。

但出场设置低于市场预期，没能抢夺一哥，出场破发，总市值在500亿左右。

万物云开盘，朱保全在大宝专栏发文，用了“蝶变”这个词，正文里却“画”了一幅万物云的人才图谱，他说：万物云的人才图谱变得技术化与知识化，但不变的精神是做永远的服务者。

对应敲锣的六位，既有从基层开始服务了几十年的“草根”，也有专业领域的顶尖人才。细琢磨一下，可能暗含了服务与科学，对应上了万物云这几年的回归本质&主打科技牌。

市场上对万物云的评价，一般并不纠结其服务性，甚至认可其服务曾刻进DNA，评价比较高。

争议的焦点围绕在“科技含量”上，科技部分的收入虽然增速较快，但整体占比依然不高。

规模之后，到底是什么呢？

有疑惑，未来就可能有答案。

但如果一直找不到答案，也有可能掉队、在未来的长河中被湮没。

3个月前收并购的主角——金科服务，此时被第二大股东增资收购。

寒风下似乎有了点暖意，带动着物业股上涨了些许。

10月

时间进入了第四季度，对于很多业务来说，这应该是冲刺的季节。

今年三次大手笔收购的华润万象生活，对其收购来的标的进行“整顿”，似乎也进入了冲刺阶段，一月份收购的中南服务，被挑挑拣拣吃下之后，再度放上了货架。

去年碧桂园服务在收购嘉宝服务之后，也是半年多之后开始进行换血、文化并入。相比而言，华润万象生活的作风似乎更加强势，直接将不合适的部分剔除掉了。

与一哥的逆势采购形成鲜明对比的，是其他苦不堪言的同行们，在行业寒风与母公司挤兑中艰难度日。

事情大约起于德信服务的主动交代了几笔发生在去年的质押担保，有人分析说，这次担保与恒大物业消失的存款的操作手段有点类似，所以才急慌慌地公告之。

而后，这个月出现了多起关联交易，既有国家队也有民企，除了修订关联交易年度上限，还有订立停车位续约协议、收购关联方标的，怎么看都是在紧急冲业绩。

而众所周知，今年某老牌物业公司的主打增值服务，就与车位息息相关。

11月

物业服务会走向何方？

行业的朋友们近期最常问这个问题。

悲观者认为，物业公司没有必要存在，必然会被外来者取代；乐观者则表示，行业终有回暖，物业的价值在未来。

但物业股终于跌到连行业大佬都看不懂的形式了，朱保全开始四处拜访，到中海物业、长城物业、绿城服务，和几位头部物企的掌舵者探讨行业形象、社区增值服务、酬金制、公共资源收益、毛利率等。

而后他给出的解决方案是：《住宅物业服务倡议书》。

倡议书开头两句定论：行业畅谈科技与增值服务，而少谈物业管理本质；在资本市场跌宕起伏，网上负面舆论一片。

总结下来，就是一个词：

《lost》

但在11月9日，碧桂园服务再度收购，获得合富辉煌集团控股21.47%的股份，收购完成后，将成为合富辉煌的第二大股东。

这是一家房地产顾问服务公司，主营业务是一二手物业代理，主要区域在粤港澳大湾区。

这是妥妥的社区增值服务内容。

总结起来，碧桂园服务在2020年重点放在多种经营，2021的策略放到扩大基础管理规模，在2022年下半年，浅浅的回归到经营层面。

碧桂园服务和万物云的分歧，在规模扩张减缓之后，有可能碰撞得更加激烈。

12月

但到了12月，最令人关注的事情，则是杨惠妍出售碧桂园服务股份，套现50多个小目标。

与杨惠妍差不多同期，雅生活的股东陈卓林也出售了持有的部分雅生活股份，套现大约5个小目标。

市场众说纷纭。

官方解读是，为加强地产公司资产负债表及财务流动资金，推动集团的持续健康发展。

但也有人在担心：没钱了，不看好。

毕竟碧桂园服务疯狂扩张，市场的种种担心早在几个月前就已经埋下了。

直到今年快结束的时候，总算出现了一个更好的消息：

润华生活服务通过港交所聆讯。

这是万物云挂牌之后的几个月里，终于出现的又一家即将上市的物业公司。

润华生活是一家医院物业，定位是：成为以中高端物业领域为核心业务，以医疗机构后勤管理服务和轨道交通为主营业务，高度关联多元化发展，提供增值服务的持久卓越的物业服务运营商。

根据招股书数据，其医疗后勤管理收入占据了物管收入的40.3%，可以称作是医院物业第一股。

选择当下这个抗疫时机，大概率是这家医院物业的良机。

在2022年，我们体会到了寒冷，尽力保持温度。

等到2023年，是否能等来更多良机呢？

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