受外部经济环境与地产行业关联影响，物业行业开始整体降温，涵盖上市热情、估值、规模增长、收并购等。但在物业行业整体调整之时，有一支队伍却异军突起般地逆势而上，这就是——国央企物业。

据克而瑞物管研究显示，2019年-2022年上市物企估值均出现不同程度回落，从近几年PE表现来看，国央企PE均值普遍高于民企。此外，资本市场回归理性，国央企作为物业管理行业压舱石在并购市场上逐渐变为主角，并将成为未来一段时间物企上市的主力。

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国央企物业缘何如此“坚挺”？原因之一在于其背后母公司也就是地产国央企的抗跌性。央国企具备政府信用背书和资本优势，同时也在强化产品力和保交付、提高经营效率方面发挥着领头军的作用，在此轮周期中波动较小。地产国央企目前发展状况如何？其为何能在巨变中保持稳健？本文对此做了解读，物业人亦可从中获得一些企业发展的启悟。

全年负增长已成定局，“千亿”重新成为头部房企的“门槛”

今年市场持续疲软，下行压力加剧，1-8月百强房企全口径销售额同比下降-47.6%，全年“负增长”大局已定。但值得注意的是，6月以来单月及累计同比降幅有所收窄，7月环比增速回落后，8月也趋于持平。从数据表现来看，回调迹象初显，但趋势尚未明确，市场仍处于底部盘整阶段。

房企集中深陷“负增长”困局，普降态势显著，规模房企也不能独善其身。1-8月百强全口径销售业绩累计同比下滑企业占比可达9成，各梯队门槛值显著下移，百强门槛为88.6亿元，较2021年同期下降53%。

基于数据测算，房企9、10月单月业绩环比回正可能性较大，累计同比将继续呈现平缓上扬走势，全年百强全口径销售规模预计可达7.5万亿左右，降幅约为40%，百强门槛将下降到150亿元左右。

同时可以发现，头部阵营也面临重新洗牌，出险房企纷纷失守，千亿梯队大幅缩减。随着行业规模触顶回落，格局重整，未来行业“千亿”将成为真正的“门槛”。

截止今年8月，行业已达成千亿规模房企有10家，远远少于2020年同期18家、2021年同期27家，且TOP25及之后的房企距离千亿的缺口比较大，目前均不到500亿。预计全年千亿房企将消失一半，约在20家左右。

行业大洗牌，央国企及部分优质房企相对坚挺

此轮周期下行调整，房地产行业大浪淘沙愈演愈烈，倒逼企业底色加速暴露。在此背景下，仍有部分房企表现出较强的抗周期韧性，通过稳定经营、热点城市项目推盘以及积极营销，业绩表现相对坚挺。

稳健的央国企具备政府信用背书和资本优势，同时也在强化产品力和保交付，提高经营效率，发挥着领头军的作用，赢得更多购房者信任，如华润、招商、越秀、华发等。

从1-8月榜单来看，这些央国企迅速补位头部阵营，越秀、华发从2021年30名开外，跃进TOP20，大型央企华润跻身TOP5。其中，越秀1-7月累计仍保持正增长，8月单月波动较大，1-8月累计同比小幅下降3.5%，四季度稳住局面回正可能性大。华润、华发前八月累计降幅在20%以内，且单月业绩同比增势向好，全年降幅或将继续缩窄。

部分优质民企得益于资金面安全，新项目投资、推盘如期推进，产品力在市场认可度较高，也脱颖而出，行业排名稳步提升，如滨江、绿城、万达等。

滨江近年来一直保持较强的增势，深耕区域杭州热度不减，为业绩平稳提供相当的支撑，今年1-8月销售额927.5亿元 同比减少19.8%，在腰部民企中保持优势，目前杭州热度延续，业绩预期也在走高。

此外，还有一些外资房企，由于聚焦一线城市和热点二线城市，项目布局比较优质，去化压力相对较小，整体表现好于内资房企，如瑞安房地产、仁恒置地、新世界中国等。

例如瑞安房地产，今年1-8月累计销售额达244.3亿元，同比增长51.4%，增幅在行业领先，主要是上海瑞虹新城（第7号地块）、上海瑞虹新城（第167A号地块）两个项目良好去化，带动了业绩逆势冲高。

四季度具备基本面支撑，但压力仍较大

从四季度基本面来看，市场修复的预期存在，同比增速回升具备一定支撑，主要基于以下几点分析：

一是，政策环境相对宽松，刺激需求释放。在“房住不炒”、楼市“维稳”的主基调下，各地“救市”热潮持续，限购、限贷、首付比等政策不同程度松绑，购房政策利好以及“保交楼”工作的推进都将有助于市场信心逐步修复，部分购房需求释放出来；

二是，供应推盘预期增加，提升市场活跃度。历年四季度是各大房企年终业绩冲刺的关键阶段，且营销节点较多，除了传统的“金九银十”，还包括“双十一”、“双十二”等，大量的推货和优惠营销活动将带动销售去化，迎来业绩高峰期。另外，2021年四季度基数较低，进一步增强了同比增速回升的预期。

但是，四季度的“好”还是相对7、8月份以及上半年而言的，压力并不会明显减轻。对于房企来说，还是要卯足劲，寻找局部机会窗口，做好推货排布以及多元化营销方式的准备。

根据企业数据披露，碧桂园、华润、招商、绿城、越秀等优质房企下半年可售货值都比较充裕，华润4306亿元，绿城3819亿元，旭辉超2000亿元，越秀1500亿元等。在政策边际放松、部分需求释放预期下，这些企业可以更加灵活地应势而动、抢占先机，率先于市场修复，不仅能顺利完成全年目标，同时在惯性动能作用下，在行业优势地位也将得到进一步巩固。

总结：未来行业竞争将主要集中在，央国企以及部分优质民企

目前，行业正从“强者恒强”转向“稳者更强”的局面。相较于以往追求规模扩张，当前去化销售还更多看重回款。此轮下行周期比拼，民企损伤惨重，央国企相对稳健的优势凸显出来，韧性更强，整体跌幅好于民企，修复预期也向好，在销售端的“自我造血”能力具备比较优势，有利于进一步作用到稳定经营，形成良性循环。

毋庸置疑，央国企正在“弯道超车”，占领头部阵营席位，实现全方位、实质性反超。特别是TOP10-TOP30梯队出险较多，为央国企提供了补位机会，从今年华发、建发、越秀、首开、远洋等行业排名跃进之势也可能看出一二。

中长期来看，行业竞争格局将以央国企以及部分优质民企为主导，未来的竞争也主要集中在这些房企之间。但绝不能说这类房企已无后顾无忧，“稳”字始终是行业最重要的标签，安全经营放在第一位，这也是牵引行业向前发展的主线以及企业竞争的基底。

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