截至目前，奥园健康仍未能顺利发出2021年年报，停牌已超过半年。

今年3月，一封来自核数师德勤关于奥园健康与关联方资金往来的函件以及随后的匿名举报信，让奥园健康的财务审计工作陷入了新的漩涡，其中可能包含部分严重违反上市规则条例的行为。

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一直到10月4日，奥园健康才终于披露了有关过去匿名指控以及关联交易和财务状况的独立调查结果，相关交易的细节也终于浮出水面。

停牌与匿名指控

由于未能顺利发出2021年年报，奥园健康从今年3月31日起停牌至今。

事实上，彼时因未按时披露年报而停牌的物企有好几家，其中部分已公告业绩并完成复牌。目前H股物业股当中仅剩恒大物业、彩生活以及奥园健康3家物企仍处停牌状态。

奥园健康自身的情况，也比其他已经复牌的物企更为复杂。

今年3月，奥园健康收到当时核数师德勤的核数师函件，当中载列了奥园健康与中国奥园之间的资金往来事项；进入4月，德勤表示又收到一份针对奥园健康的匿名指控函件，其中包含可能更严重的违反上市规则条例的行为。

彼时奥园健康回应："公司并不知悉发出匿名报告及作出指控之举报人的身份。董事会谨表示各项指控完全失实，违反基本的商业常识，对本公司缺乏最基本了解。本公司谨此对各项指控作出最强烈否认。"

德勤因需要大幅扩大工作范围而要求奥园健康支付额外的审计费用，遭拒后便辞任了奥园健康的核数师职务。

随后，奥园健康聘请了中汇安达会计师事务所作为新任核数师，并由三位独立非执行董事成立了独立调查委员会对资金往来事项进行调查和评估。

今年10月3日，奥园健康终于出具了相关事项的调查报告，对匿名指控作出了一一回应。

调查报告所引出的

匿名函件中指控的奥园健康违规事项众多，包含贷款余额失实，为母公司中国奥园提供40亿元财务担保等等。

根据调查报告，匿名指控中的每一则都得到了具体回应，基本都被证明失实。但对匿名指控的调查中，也确实识别到了奥园健康存在为母公司提供财务担保的情况。

具体而言，于2021年6-9月，奥园健康子公司向一实体提供了总金额5亿元的存款质押，该部分由于贷款得到按时偿还质押已解除；另外，在2021年8-12月，奥园健康子公司还向另一实体提供了6.5亿元的存款质押，由于对应实体到期仅向银行偿还了人民币1.48亿元，余下的4.96亿元奥园健康存款质押已由银行强制执行。

借款实体通过奥园健康子公司的质押存单获得银行借款后，因中国奥园资金需要，将所得款项随即全部划转至了母公司中国奥园。不过，于2021年12月29日，奥园健康被强制执行的4.96亿元已得到母公司全额偿还。

虽然根据调查报告匿名指控内容基本失实，但仍牵扯出了奥园健康向母公司提供存款质押的事实。

类似事件业内也曾发生，例如恒大物业账上134亿现金同样被强制执行，反映地产开发背景的物业公司普遍存在内控不严问题。

针对过往由德勤列载与中国奥园的数笔有疑问财务往来情况，奥园健康同样作出了解释并出具了调查结果。

第一笔交易发生于2021年12月31日，奥园健康自控股股东中国奥园的间接全资附属公司收取了划转资金3.5亿元，以结清中国奥园所欠奥园健康欠款。但在翌日，公司将该相同金额的资金又转回给了该附属公司，当时的转款依据为奥园健康及中国奥园的一份未注明日期及未签署的独家销售代理协议。

对此，奥园健康的解释是由于母公司集团迫在眉睫的流动性问题，应母公司要求而进行划转，至于当时将代理销售协议作为转款依据，则为会计人员不慎将资金用途错记；值得一提的是，考虑到资金划转时间点，其中可能也包含给现金账户注水的目的。

另一笔交易则发生于2021年11月，奥园健康及一间实体同日支付及收取了5000万元；对此笔交易，奥园健康管理层表示由于母公司意图收购广州一幅土地，而由于土地性质，物业开发商被禁止参与收购，因此由奥园健康通过收购土地间接持有公司的股权以达成收购目的。不过，由于随后发现目标公司股权已被质押，收购活动遂终止，保证金被退回，由此才产生了对应的资金流动。

总体而言，虽然匿名指控内容存在失实，但仍涉及多笔实际的违规资金往来，奥园健康并未完整履行披露义务，该系列事件反映出奥园健康存在作为交易所上市主体内控不严和财务独立性缺失的问题。

地产母公司牵连

奥园健康是中国奥园旗下港交所主板上市的轻资产平台，主要经营业务为物业管理及商业运营服务，并含有少量的大健康业务。

自身质素来看，根据奥园健康最新披露的经营数据（2021H1），合约管理面积约为8360万平方米，规模位于上市物企的中游，上半年经营收入约10亿元，利润率和资产负债结构在行业中属健康。

以当时披露的数据面来看，奥园健康并未显露出任何危机的迹象，对母公司的依赖度和关联交易也并不高。不过，考虑到母公司中国奥园的现状，奥园健康恐怕很难安心度日。

去年7月开始，中国奥园利空消息频出，股价开始接连下挫。随后，标普、惠誉、穆迪多家评级机构对中国奥园的信用情况进行下调并作出预警。

去年11月以来，中国奥园陆续发生ABS延期兑付、信托贷款违约以及60亿理财"暴雷"的情况；今年1月下旬，中国奥园官宣债务违约。

销售端，根据中国奥园10月7日公告披露，2022年1至9月未经审核物业合同销售额累计约183亿元，和去年同期的985亿元相比锐减81%，销售降幅大幅超出行业平均水平。

目前奥园健康在管面积中第三方比率已经超过关联方开发项目，中国奥园的危机对奥园健康的影响主要是开发商相关业务的缩水以及对资金的侵占。

实际上，中国奥园与奥园健康过去多次关联交易和资金输送也极大占用了奥园健康的在手现金。虽然轻资产运营物业公司依靠存量在管项目自身能稳定产生现金流，关联方对资金的占用不至于给物业公司带来运营层面上的过多困难，但仍会在战略投资及收并购等领域影响物企的长期发展。

奥园健康表示，列载中与中国奥园的数笔资金往来已得到悉数偿还并结清，但由于中国奥园自身危机并未解除，作为旗下被控股的物业公司，奥园健康依旧将运行在地产方的阴霾之下。

标签： 物业管理，房地产后市场