恒大在自己官网公布了恒大物业几项数据，几个数据整理如下：

(资料图)

整体看完了，有几个感慨：

其一是觉得可惜；

其二，纵然被母公司连累，除了跌掉的股价，收入居然也能跌妈不认；

其三，类恒大物业的物业公司，接下来的日子可能会有点艰难；

其四，受行业龙头影响，行业接下来的日子，可能有点凉。

01 这些数据的几点推测

不是中报，也不是通过港交所发出的盈喜，而是在自家网站发出来的非正式公告，数据不多，但借着这几个数据，对比恒大物业去年中期最后一次发布的财报，做几个推测。

第一，规模方面的数据。

合约面积，新增1800万平方米，但整体数据0变动。

这里有个数据差，整体不变，部分增加，说明另一个部分在减少。新增了1800万平方米，就意味着原本签订合约但没交付的1800万平方米，减少了。

在管项目倒是增长了146个，大约3000万平方米。这个数字，恰好跟去年年初业绩会上喊出的拓展目标一致了，当时说的是，每月新增3000万平方米。

去年2月份还正式发布过一份公告，说一个月通过外拓及并购新签订物业合约面积3178万平方米，在管面积2774万平方米。

可惜现在一年过去，仅新增了当时半个月的量。

如果没有出现当时的危机，按照目标速度行进，应新增的是3.6亿平方米，也就是达到合约面积11.7亿，有可能成为碧桂园服务在规模扩张上的一个劲敌，双方可能在某个二线或者三线城市，又或是在下沉市场的某个项目招投标上，展开三五场搏杀。

可惜没有如果，恒大物业的这个规模数据，很多人早有预料。从规模的几个来源，我们找到一些数据：

1. 先看地产输送来的。去年恒大地产出现严重流动性危机后，很多项目停了工。从这次披露的数据来看，截至今年7月，复工复产保交楼一共完成2419万平方米，比1800万还要更多一些。今年上半年的销售面积，也有119万平米。

2. 再看外拓和收并购。根据恒大物业官微，去年7月-今年7月，恒大物业新拓展了超过386个项目，涵盖住宅、产业园、学校、公建和城市公服项目。这些可能也要有2000~3000万平方米。

已知2021年中期时，恒大物业的规模增速暴增，主要靠的是收并购。一旦收并购放缓，这些数字罗列起来的荣耀，就会立刻被打回原形。

与恒大物业一直采用相似模式扩张的物业公司，在去年也有很多，包括合景悠活、嘉宝服务、碧桂园服务等，都是填充式长胖，过于依赖资金链。当手里没钱时，吹起来的牛就变成泡沫了。

第二，收入方面的数据

总收入65亿元，跌了17.44%；但基础物业管理收入55亿元，增长了15.6%。

两个疑问：

1、基础物业管理收入增长15.6%，但总收入却有很大跌幅。跌在了哪里？

恒大物业的收入构成，也是这几年物业公司的一种经典构成，物业管理服务：非业主增值服务：社区增值服务 = 12:5:3。

2022年中期，非业主增值服务和社区增值服务两个部分，一共有10亿元收入。按照以往的比例来计算，可能二者分别能有6.25亿和3.75亿。

但我们知道，以往占比第二大的非业主增值服务部分，收入主要是来自于交易协助、交付前服务等，通常被认为是与地产公司的关联交易。

恒大物业眼下这个情况，非业主增值服务清零也是有可能的。

假设最极端的情况，也就是非业主增值服务真的清零，这10亿元收入全部来自于社区增值服务，那么2022年中期，社区增值服务的收入为10亿元。

与前三年同期进行对比，得出以下图表：

这是一个增速骤降的故事，同比降低12%。这还是最极端情况，实际数据可能比这更惨。

但通常情况下，我们把社区增值服务，看作是住宅社区未来故事的描绘方向，社区空间和人在未来生活中的更多需求以及产生的附加值，可能都与这部分内容相关。

当遇到危机时，规模救不了我们，非业主增值服务更救不了我们，那么被寄予希望的社区增值服务，难道也不能成为那根救命稻草吗？

02 恒大物业给谁带来了精神内耗？

行业同仁有一句疑问：龙头要这样，行业该怎么办呢？

为什么我们关注恒大物业、碧桂园服务、万物云以及绿城服务、保利物业？

同样的，为什么当一个恒大物业倒掉时，会引发市场对整个行业的审视？

一年半以前，这家企业初登港交所，市值逼近千亿，与碧桂园服务齐头并进。没想到才半年时间，牟足了劲儿跑在前排的恒大物业忽然跌倒了。

这一跌就是一年。在这一年里，又有一些同行倒下，一些同行日子很难熬。大家经历着同样的拷问：

以前讲的故事、喊的口号，如果不能被证明为一个好的商业模式，那么这个故事就只能是故事；

以前的数据增长，包括日益增长的高利润率，如果不能在被佐证的故事里，充当一条健康的主线，那么你的数据可能都不会被信任。

因为有的数据，只是看起来热闹。

被拷问最多的，首当其冲就是类恒大物业者。

在座诸位可能都想到了一位——碧桂园服务。

两家公司在地产母公司那个部分，就很相似。杨国强和许家印，是同一个年代的人，同样崛起于华南，大约同期开始霸榜地产销售榜，高速周转、巨量土储、深陷在全国的三四线城市。

这些形容词，一起描画了物业公司同样的底色。像是两架相似的高速列车，飞速驶入上千的县镇，服务几千个项目。而后派出市场拓展人员，奔走在全国，一掷千金，买下更多规模。

以前我们说，这种兼并战争是行业整合过程中的必由之路。但如果在这个过程里，除了买东西，并不能学会其他技能呢？

比如有的企业，通过塑造品牌、沉淀服务口碑进行外拓；有的企业通过合纵连横，与地产公司成立合资公司，增加可稳定获得的项目。

这些技能都被简单粗暴地用“买”这个字来解决掉了，仿佛牙牙学语者，被用粗暴的方式堵住了口。

除了类恒大物业者，更受冲击的，大约是行业同仁以及背负的各项数据指标。

恒大物业走入资本市场相对晚一些，但在发力利润率的做法上，比起早两年进入资本市场的碧桂园服务更加激进。

从2017年到2021年中期，成本率从90%直线下降到了62%，下降幅度非常大，实际上也从侧面说明，这家企业在经营策略方面，可能有很多不稳定的因素。

作为曾经的龙头，这样做当然也有缘由。实际上恒大物业从不是唯一，利润率是很多上市物业公司们递向资本市场的一张重要投名状。

上市前的物业公司，大多属于薄利，净利率在5%-8%左右，上市以后，很快翻上一倍。但观各位数据，高利率多数来自于社区增值服务、商业管理等部分，但占比也一直不高，多数物业公司徘徊在10%-30%的区间里。

缺乏破局的业态，本质上没有脱离传统的物业公司，是怎样压缩利润率的呢？

这里面想象空间当然很大，唯一不大的，则是悬在直接责任人们头上的那把剑，使这几年物业公司也开始逐渐变成一个员工流动性很高的行业。上一个员工流动性高的行业，还是互联网。

不同的是，互联网是因为快速迭代，小步快跑。一些物业公司则是因为快速升级的更高收入和利润要求，进行更换或者淘汰。

就像不久前我们研究「融创服务为什么做不好增值服务」，这也是一家跟恒大物业有点像的公司，说是不能做好增值服务，根本上可能是不能成为长期主义者。

前几天，碧桂园服务股价持续下跌，紧急召开电话会议，喊出“不会成为下一个恒大物业”的口号。

但股价-7% -3% 的波动，似乎没有人相信这个口号。

曾经top1有多抬气氛，现在信任崩塌得就有多狠。喊口号已经没什么用了，除非真能拿出点不同来。

很多人说，物业公司坏就坏在急着上市，浮躁了，不能踏踏实实把本职工作做好。

朱保全在2020年也曾经提出一个疑问：物业公司收投资人钱的能力远大于收客户钱的能力，那么到底是一群劳动者干出了令高智商乐得出钱的行业？还是一群高智商投资人投出了一个不为人知的故事？

可能唯一确认的是，这行业的同仁们，很可能在几年内，将成为继互联网人之后，最需要生发剂的行业。

标签： 物业管理，房地产后市场