华夏幸福旗下物业板块，没想到或将成王文学的最后一张牌。

不是东山再起的牌，而是新增的偿债牌。

这不不免让勿爷唏嘘，要知道此前7月份，华夏幸福刚刚宣布要去地产化，向轻资产转型。

(资料图)

据壹地产说，7月5日，在华夏幸福自己投资的“福朋喜来登”五星级酒店，王文学意气风发，喝了不少牛二。向来注意保密的他，还提醒员工把当天的会议内容多发朋友圈、多宣传。

当时勿爷觉得，王文学大概是要学万达王老板华丽转身。

可两个月后，转型还没什么效果，物管轻资产平台却面临着被债权人瓜分的局面。

9月16日，华夏幸福官宣，在原有《债务重组计划》基础上，制订《补充方案》：

公司新增偿债资源，搭建以物业服务、选址服务、园区运营服务为核心的“幸福精选”平台，用该平台的股权资源，以股抵债。

这和恒大重组中以资抵债的提法是一个意思。

也就是说，华夏幸福之前的债务重组计划没有得到部分债权人认可，截至上个月底没有签约重组债务规模仍高达：

988.85个小目标。

而此前，2192亿元金融债务已签约实现重组的金额是1203.15亿元。没签约的债务比重占总债务规模的：

45.11%。

国家是房住不炒，华夏幸福是“不逃废债”，所以才有《补充方案》出台，意在消化未签约重组的债务。而方案中提及的“幸福精选”是王文学一直没打出来的华夏幸福旗下的物业平台。具体包括：

幸福基业物业服务有限公司、深圳市伙伴产业服务有限公司、苏州火炬创新创业孵化管理有限公司。

按照方案内容，华夏幸福的未签约债务重组的债主们，在2022年9月16日到2023年3月3日期间选择以股抵债，可进一步享受该方式的优惠价格。至于怎么个优惠，方案并未披露。

据媒体报道，对《补充方案》债权人有两大疑虑，幸福精选值多少钱，未来如何变现。

勿爷觉得，最重要的还是值不值钱。如果老值钱了，变现根本不是问题。

诚然，现在物管风口已今非昔比。前两年还是被资本追捧的香饽饽，当时房企雷点还未引爆，物管风口高企，房企只要有物管平台都积极粉饰一下，赴港上市，没上市的也会卖个好价钱。但华夏幸福并未有所动作。

如今风口下行，问价者几乎没有。看货架上的奥园健康、佳兆业美好和荣万家等上市物企都滞销了。

此时华夏幸福以物业板块抵债，能值多少钱，的确让债主们心里犯嘀咕。

综合幸福基业物业官网和关联方中报业绩数据，其成立于1999年，在管面积1.6亿平方米，业务覆盖14省36座城市，服务120+产业园区，2000+入园企业。

华夏幸福中报数据显示，物业板块算上园区管理业务，其2022年半年度营收：

7.09亿，估算全年约在14亿左右。

这和管理规模1.42亿平方米的建业新生活、管理规模1.72亿平方米的新城悦服务差了好几条街。

二者半年度营收分别时15.65亿、24.66亿；日内收盘市值分别是33.99亿、55.98亿。

所以，目前来看，幸福精选的吸引力并不高。

即便债权人别无他法选择以股抵债，那如何变现呢？

《补充公告》中提及，为保障选择“股”的债权人收益的实现，后续公司将全力推动“幸福精选”平台资本运作相关安排，择机通过包括但不限于“幸福精选”平台在资本市场独立上市、将“幸福精选”平台股权以现金方式出售等方式协助债权人实现“股”的退出。

也就是说，未来幸福精选平台会独立上市，走和其他物企一样的道路，到时各路债主们变现将得到保障。至于亏赚完全要看运气了。

有人说，所有的胖子都是潜力股，那么幸福精选是不是，要看王老板如何打扮和风口如何演变。

不过勿爷有几个问题还要和老铁们探讨一下：

01.华夏幸福危机以来，其物业板块已经有部分股权被质押，没解押之前能有多少额度供债权人选择？

02.相对于庞大的未签约的重组债务规模，幸福精选是否能挑起重任？如果被债权人瓜分了，王文学还能剩下多少？

03.华夏幸福雷点未完全解除，考虑到幸福精选和华夏幸福的关系，是否会成为其未来上市的障碍？能否像中天服务一样借壳上市，完全剥离重资产业务后，用华夏幸福的大A牌照，可能性又有多大？

或许这些问题，将是王老板和债权人谈判的重点。

标签： 物业管理，房地产后市场