万物云喜欢讲First Service，开始于2014年。那是物业行业似有曙光，但迷雾反而更厚的年代。

当时朱保全执掌万科物业三年多，已完成了内部整顿，开始进行公司去职能化，项目经理云端化的变革。同时也开始了更长远的思考：“物业管理行业40年再聚首的时候，我们这个行业最伟大的地方会在哪里？”

但“没有国内参照物”，于是向外看，将北美市场第一的First Service树立成自己的未来发展标杆。彼时，First Service是北美最大的住宅物业管理者。

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此后万物云的发展轨迹，多多少少有点对标First Service。2015年，FSV分拆成住宅和商业两家公司。去年万物云内部再度提起FSV，重点是这两家被分拆的公司都分别受到了资本市场的关注。

截至到发稿，住宅部分的FSV市盈率42.8，而商业部分的高力国际高达70。

万物云全球招股，按照发行价47.1~52.7港元估算，总市值大约在549.72~615.08亿港元之间，市盈率可能在32~35。

First Service在2021年的总收入为32.49亿美元，兑换成人民币大约是227亿元。

高力国际2021年总收入为40.89亿美元，兑换成人民币大约是286亿美元。

而万物云2021年总收入237亿元。如果跟FSV对比，这波算是万物云赢了。但是万物云虽然打造出万物梁行与万科物业的两翼齐飞之势，完成“双品牌、双领先”的业务布局，多多少少在模仿FSV的布局，但毕竟没有真的拆分成两家公司。

FSV和高力国际收入及增长情况

跟国内物业公司实现增长的方式很像，FSV很久以前就确定了外延式的收购战略。2018年12个收购项目，2019年21个收购项目，2020年6个收购项目，2021年18个收购项目。可谓是一直在收购，从来没停下。

这种基因大约是与生俱来，并且逐渐常态化。其最早进军物业服务，就是从1996年收购两家位于佛罗里达的物业管理公司开始的，随后又在纽约和美国东北部进行了一系列收购。2008年以后将业务扩展到加拿大，高速扩张，引领整个北美市场。

截至2021年末，FSV为8600多个社区，170多万住户单元提供服务，北美地区市占率已经超过了6%。

万物云对标这家公司，大约在对标这个头部的规模和地位。2016年初万物云的内部年会时，曾预测在年底可能从规模和营收超过FSV。如今万物云规模上可能如自述一般，已经超过了对方。但不可忽略的是中美居住环境的差异，北美住宅管理市场高度分散，FSV这个头部基本上是稳居龙头。

反观国内，一众头部龙争虎斗。规模、营收、估值方面都有能与其一争高下者。头部梯队者众，且有不少处于比较活跃的状态。

FSV的收并购，在横向增肥之外，似乎更看重纵向增肌，也就是我们常说的增值服务部分。每年的收并购里，占大头的也是这部分。

实际上如果追根溯源，用我们国内的话术来说，FSV最初是典型的供应商转行做物业，实打实的第三方物业公司。

其两大业务条线：住宅物业管理FirstService Residential和物业服务提供商FirstService Brands。

这种划分很容易让人想起万物云的社区空间板块内部的划分，其实也是目前国内大部分物业公司的划分：物业基础服务与增值服务或者说多元业务。

在探索增值服务时，现在国内有一种声音是，物业公司的增值服务探索遇到了天花板。另一种声音是，增值服务一直做加法，什么都往里面装，什么都不精。

FSV的Brands业务，可以翻译成“品牌”。从2015年以后，这部分业务的收入占比从20%扩增至了51%，超过了物业服务部分。

FSV两大业务收入结构

FSV在物业市场的市占率已经超过了6%，几乎是天花板级别了。

北美住宅管理的现状是：规模增长缓慢、市场成熟且高度分散。从FSV管理8000个项目仅有170万家庭户这个数据来对比，似乎可以窥见一二。毕竟碧桂园服务的6622个项目就有815万户了。

因此，继续挖掘客户价值，拓宽业务范围，在FSV的发展进程里，也曾是一个势在必行的选择。

如果说万物云在对标FSV后，打造了商企空间和住宅空间的双驱动，同时可能或多或少研究了一番FSV是如何在1年合同期中实现95%留存率的。

那么很可能另一家这几年表现的更加激进的头部物业公司，则是吸取了FSV常态化收并购的策略：扩大规模、拓展赛道。

最初，FirstService的业务条线也在多元化过程中推出了很多，有住宅物管、物业服务、商业地产、综合安保和商业外包等，但2006年起就逐渐剥离，开始围绕物业服务拓宽版图。2015年后更是给商业和住宅分了个家，各自在自己的领域深耕。

随着这次“分家”，FSV的Brands业务也开始走夯实路线，赛道选择上更加聚焦，有深刻的“补强”意味在里面。

2021年的收购里，这种意味更强烈了。18个收购标的，有10家是修复公司。

放在国内，这种感觉可能更熟悉，在碧桂园服务的大规模收并购期间，我们曾经研究了其夯实服务优势以及拓展新赛道的规划。去年下半年至今，行业收并购热度稍褪，但关于新赛道的讨论却更密集起来，一些有自己独特业务模式的公司也开始脱颖而出。

我们都知道，买买买这种行为很有点败家。去年碧桂园服务买了几次，吃瓜群众跟着提心吊胆，生怕某日有其资金链不足的传闻，帮着计算了一遍又一遍。

但FSV几乎是从1998年买到2022年，买买买的行为早已经常态化，很难不影响到公司的利润率。

最明显的是2019年，因为当年收购花费太高，再加上一笔长期激励费用，直接导致了利润率洼地。

2015~2021年FSV净利润变化

从2015~2021年，FSV的净利率一直稳定在4%左右。对比国内物业公司的平均净利率14%，这个利润率实在有点不够看。

但奇怪的是，FSV连续多年跑赢标普，估值一直稳定攀升。

我们不止一次提到过，对利润率的高标准正在绑架国内的物业公司，在追求高利润时严重内卷。

从这几年的行业发展来看，物业公司正在创造一个“增长快、利润高、风险小”的不可思议奇迹。

但即使在数据上取得这样的成绩，很多人依然陷入了“物业行业是不是一个好行业”的疑问中。

两个现象放在一起，就成了一种令人困惑的悖论。

但研究国外成熟业态下的物业公司会发现，在战略布局与业务创新面前，利润率似乎变得更加宽容了一些。FSV盈利能力稳中有升，个别年份的波动，在评论者眼中也并不是仅停留在数字本身。

或许，物业行业下半场的剧本，在更多变量的影响下，延展性与结构稳定会成为新的主旨词。

标签： 物业管理，房地产后市场