8月房地产数据表现不及预期后，由此引发的负向反馈正在形成新的恶性循环。

高盛下调民营内房股目标价，平均降幅达25%

2022年9月19日，高盛发表研究报告指出，受评的10家民营内房开发商上半年核心利润平均按年下降86%，收入下降23%，毛利率跌至20%，总资产首次萎缩。

(资料图片仅供参考)

展望未来，高盛预计民营内房预平均售额将较该行早前预测低17%，达到按年下跌38%，对比国企背景的房企预期将跌8%。

由于土地储备受限，该行预测民营内房总可售资源将较去年底下降10%，年初至今实现平均售价下降9%，新开工数量大幅减少。

至于盈利能力，高盛预期2022至2024年民营房企毛利率及净利润率将保持平均18%及5%的低水平，因此将10家受评民营房企2022至2024年盈利预测平均下调逾20%，目标价平均下调25%。

调整后的目标价与评级如下：

（数据：高盛研报，制表物股通）

高盛的唱空研报一出，二级市场哀嚎一片，地产股的股价纷纷奔着新低去了。

标普下调碧桂园长期发行人信用评级至“BB”，展望“负面”

同样是在2022年9月19日，标普将碧桂园控股有限公司（简称“碧桂园”，02007.HK）的长期发行人信用评级从“BB+”下调至“BB”。

标普下调了评级，以反映碧桂园因销售疲软和高额建安支出而导致的流动性缓冲不断缩小。标普认为，销售疲软将是碧桂园流动性的主要风险。

标普预计该公司的建安支出仍将高于同行，因其在较低线城市的敞口，该类城市土地成本较低。根据标普的预测，此类支出将占公司合同销售额的60%。

另一方面，碧桂园在2022年前8个月的销售额同比下降39%后，标普预计该公司在2022年剩余月份的合同销售额不会有实质性的恢复。

标普认为，该开发商对较低线城市的风险敞口较高，于此类地区有66%的可售资源，在未来几个月里，该公司将继续面临更为疲软和波动更大的房地产需求。

碧桂园充足的现金缓冲部分缓解了流动性风险。截至2022年6月底，该公司拥有约770亿元人民币的非限制性现金（不包括托管账户中的现金）。该金额低于截至2021年底为970亿元人民币，主要是由于偿还债务而产生，但该金额可以覆盖该公司730亿元人民币的到期短期债务——其中450亿元人民币为银行贷款（主要是在岸贷款）。

标普认为，碧桂园的非限制性现金仍然处于高位，因该公司享有良好的银行关系，现金回款率超过90%。尽管事实上碧桂园的大多数项目都位于较低线城市，在7月份全国抵押贷款受限之后，托管账户政策可能会进一步收紧。

负面展望反映了标普的观点，即碧桂园的流动性缓冲可能会进一步恶化，原因是未来12个月的销售疲软和大额建安支出。随着销售额和利润率下降，该公司的杠杆率也可能进一步上升。

如果碧桂园的流动性缓冲因销售疲软、可用现金的限制收紧或外部融资渠道恶化而变窄，标普可能会下调其评级。

如果碧桂园的销售在未来12个月有所改善，标普可能将展望调整为稳定。与此同时，该公司需要将其债务/EBITDA的比率维持在6倍以下，其展望才可能被调整至稳定。

此外在9月15日，国际三大评级机构穆迪、标普和惠誉，纷纷举起了“大砍刀”，向原本躺平的房地产企业再插两刀。

穆迪将德信中国控股有限公司(简称“德信中国”，02019.HK)的公司家族评级(CFR)从“B3”下调至“Caa1”，并将其高级无抵押评级从“Caa1”下调至“Caa2”。展望仍为负面。

标普将中骏集团控股有限公司(简称“中骏集团控股”，01966.HK)长期发行人信用评级从“B+”下调至“B-”。与此同时，标普将该公司未偿高级无抵押票据的长期发行评级从“B”下调至“CCC+”。展望“负面”。

惠誉将远洋集团控股有限公司(简称“远洋集团”，03377.HK)的长期外币发行人违约评级(IDR)和高级无抵押评级从“BB+”下调至“BB”。所有评级仍维持负面评级观察(RWN)。

穆迪将旭辉控股(集团)有限公司(简称“旭辉控股集团”，00884.HK)的公司家族评级由“Ba3”下调至“B1”，将其高级无抵押评级由“B1”下调至“B2”。评级展望由评级下调观察调整至负面。

结语

有人问物股通：地产以后还能好吗？

物股通：等通知。

标签： 物业管理，房地产后市场