若从今年年初保利物业总经理吴兰玉提出“营收增速不低于30%左右，利润增速不低于20%”的业绩指引来看，保利物业尚未完成营收方面的既定目标。

2022年中报显示，保利物业上半年公司营收64.5亿元，同比提升25.2%，毛利润达13.0亿元，同比上升26.5%，归母净利润6.3亿元，同比上升28.0%。

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从上市物企已公布的半年报来看，物企营收增速趋缓，盈利能力普遍显著下滑。在此背景下，保利物业虽然也出现了营收增速放缓的趋势，但是盈利能力仍保持过往水平，主要是因为加强成本把控。

此外，在中报业绩发布会上，吴兰玉指出，“保利物业率先探索全域服务模式，主要是解决过往部分政府治理过程中存在的空间比较分散、各主体难以协同这、民生需求响应慢，服务品质不高等痛点问题，从政府出台的相关政策，还是已经实施的采购行为来看，物企融入基层社会治理的全域服务模式，已经逐步开始获得各级政府的认可。”

营收增速放缓 严格把控成本

以年初营收增长不低于30%、利润增长不低于20%的参考标准来看，保利物业的利润增速已经是满足要求，但营收增长水平上半年却有些落后。

参考去年同期的增速进行比较，会更为明显。2021年上半年，保利物业收入约为51.53亿元，同比增长43.1%。录得毛利约为10.32亿元，较2020年同期增加约40.5%，期内溢利约为5.05亿元，增长约23%。

可以发现，与去年同期相比，保利物业的营收增速放缓，下降了17.9个百分点，毛利润增速下降14个百分点，归母净利润的增速则反而提升5.2个百分点。

对于物企而言，做大营收规模的主要手段即进行收并购，而保利物业在这方面较为谨慎，上半年也并未有大宗收并购出现，缺乏并购整合的成功记录，比较依赖市场直拓扩张。

具体到各项业务来看，物业管理服务上半年录得营收39.55亿元，同比增长25.8%；非业主增值服务录得营收10.92亿元，同比增长35.4%；社区增值服务录得营收14.02亿元，同比增长16.6%。

从主营的三项业务来看，仅有非业主增值服务达到既定目标，而这项业务实际上和地产母公司的关联较大，也依赖与地产项目的开发和交付，长期来看增长空间有限。

而对于资本市场普遍看好未来发展前景的社区增值服务来看，上半年增速仅有16.6%，与既定目标相比有较远距离。

收入增长未达预期，在中报业绩会上，被问及未来的业绩指引时，吴兰玉重申年初定下的目标，希望未来的营收增速保持在30%，同时利润不低于20%。

利润水平保持稳定的一个主要原因是，保利物业加强了成本管控。

比如期内保利物业服务成本约为51.44亿元，较去年同期增加约24.8%，与2021年同期43.76%涨幅相比减少近19个百分点。

2022年上半年保利物业管理费用率降至8%，较去年下降0.5个百分点。围绕降本增效，保利物业加快完善全面预算管理系统，成立财务共享中心，逐步推进业务集采，有效提升管理效率。

在雇佣人员方面，去年同期保利物业共有4.41万名员工，较2020年同期增长了4076人，总员工成本达到了20.87亿元，但今年上半年，保利物业总员工数量减少1275名至4.28万名，总员工成本反而上升至23.54亿元，涨幅12.76%。

应收账款增加 现金流减少

半年报显示，保利物业期内贸易应收款项及应收票据为22.62亿元，同比增长58.85%，其中来自关联方的应收款为5.99亿元，来自第三方的应收款为17.52亿元。

贸易应收款项主要产生自包干制下的物业管理服务收入及非业主增值服务收入。

包干制下的物业管理服务收入乃根据相关物业管理服务协议的条款收取。来自物业管理服务的服务收入乃于发出缴款通知书后由住户应付的款项。

就账龄来看，一年内贸易应收账款为22.25亿元，较年初增长59.70%；一至二年贸易应收账款为8815.6万元，较年初增长46.02%；两年以上贸易应收账款3750.1万元，较年初增长34.32%。

中信证券房地产行业首席分析师陈聪指出，“保利物业应收款科目有所增长，如果经济形势走软，部分单位和个人可能继续拖欠，导致公司账龄进一步拉长或坏账损失的风险。”

以近期其他上市物企管理层在业绩会上来看，如碧桂园服务员等部分同行物企管理层曾表示今年上半年出现了大业主在公建项目及城市服务项目的支付能力有所下降，即出现了款项回收延期或受阻的情况。

期内有关关联方的应收款，则主要和车位代销业务有关。2021年7月，保利物业与保利发展控股签订《车位租售业务代理服务框架协议》开展车位代销业务，同时向后者支付30亿元的保证金，根据合同约定将于2022年12月收回。

高额保证金也影响了保利物业的现金情况，财报显示，截至2022年6月30日，保利物业现金及现金等价物约为52.24亿元，较上一年同期减少26.7%，而与2021年年末的76.9亿元相比已经减少约32.1%。

保利物业管理层在业绩会上表示，车位代销业务上半年实现的利润高过这笔资金在银行存款所能获得的利息，该等车位销售业务预计明年还会继续开展，2023年预计也还会有相关保证金的支出。

从单一项目延伸至全域服务

由于传统住宅市场受到一定影响，公建物业渐成物企发展的一个重要方向。当前相关领域尚未形成传统的头部企业，也是物企增加收入与拓展赛道的一个选择。

对于保利物业而言，近年来主要发力公建物业、城市服务方面。

半年报显示，期内保利物业公共及其他物业的在管面积为2.76亿平方米，同比增长18.23%；录得营收9.35亿元，同比增长41.83%。

不过，公建业态本身的单位面积营收以及利润率并不高，保利物业公建业态面积占比高达52.7%，只提供了占总营收比例约23.6%的营业收入。可供比较的是，商业及写字楼的在管面积占比仅有3.4%，却提供了占总营收比例15.3%的营收收入。

截至2022年6月30日，保利物业新签约公共及其他物业项目的单年合同金额约人民币3.96亿元，其中高校及教研物业、轨道及交通物业、城镇景区三大核心业态的金额占比 71.1%，重点拓展项目包括华中科技大学、长沙市轨道交通4号线及6号线、广东城际线路、滕王阁景区、故宫博物院文保科技部等。

吴玉兰指出，“作为持有最大的资产、管理最多空间和服务最多人的各级政府，在提升国家治理现代化和治理能力，提倡放管服等政策引导下，产生了比较大的服务需求，在此背景下，保利物业探索和构建了一套以政策为导向，以政府为主导，以企业为主体，以居民为服务对象，在指定范围内承担一些公共服务职能。”

在上述基础上，保利物业开始探索从单一项目到全域服务的新模式。即以单个项目为原点，通过深耕、拓展，实现区域和业务的叠加，构建全域化服务。

比如，在浙江西塘镇，保利物业服务的范围已从西塘镇走向嘉善县，直至辐射覆盖嘉兴市，全线服务收入规模也从2016年的690万元增长至2022年的1.5亿余元。

以广州塔景区项目为基础，2022年保利物业在广州海珠区拓展了包括国家级湿地公园、海珠湖湿地、海珠区文化广电旅游局、海珠体育馆在内的一批项目，涵盖城镇景区、产业园、行政办公楼、轨道交通等多元业态，区域在管项目单年合同金额达2.7亿元。

吴玉兰认为，这个全域服务新模式的探索，对于政府而言，它覆盖了以前管理的很多死角，提升了整个区域治理的精细化程度；对于物业企业而言，可以进一步提升服务能力，完善服务模式，也找到了确定性的增长空间和机会。对于行业而言，推动行业开辟了新的蓝海和赛道，完善了整个产业发展模式和专业能力。

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