1981年3月10日，随着我国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司成立，正式拉开了我国物业管理的帷幕，同时标志着物业管理新兴产业在我国的诞生。

至今为止，物业管理已经在中国经历了41年的发展，有了世界上最大的管理规模、最快的增长速度、最广的客户群体、最多的物业服务企业和最庞大的从业人员队伍，物业管理逐渐覆盖了不动产管理的所有领域，物业服务业成为现代服务业的重要组成部分。

物业服务日益凸显其价值的同时也暴露了许多问题，其中，水、电、气、热等专业经营单位、政府有关部门、建设单位、业主等主体之间激烈的矛盾突显。追根溯源，物业管理行业与相关主体的责任边界模糊不清，是诸多矛盾纠纷产生的主要原因之一，也是物业管理行业发展的瓶颈。因此，正确厘清日常生活中物业服务的职责与边界，有助于我们分清是非、化解物业矛盾和纠纷。

(资料图)

物业费包含哪些？不包含哪些？

“拿钱办事”是业主经常对物业服务企业说得一句话，业主已经形成一种思维定势：我管你什么范围不范围，我既然已经交了物业费，那么，我家里不管什么事情，小区物业都应该管，否则，凭啥要我交物业费？

其实，并非如此。小区物业服务范围有限，物业费所涵盖的范围也有限，那么我们日常生活中所缴纳的物业费包含什么？又不包含什么呢？

物业费包括以下9大费用1.管理、服务人员的工资与福利费

这项费用含有：基本工资、按规定提取的福利费、加班费与服装费，但不包括管理、服务人员的奖金。

2.公共设施、设备日常运行维修及保养费

这项费用含有：公共建筑内的各种土建零修费、公共照明费、消防设施维修保养费等。

3.绿化管理费

这项费用含有：绿化工具费、绿化用水费、农药化肥费、劳保工具费、杂草清运费、景观再造费等。

4.清洁卫生费

这项费用含有：清洁工具费、劳保用品费、垃圾外运费、卫生防疫杀毒费、化粪池清淘费、清洁环卫所需的其他费用等。

5.保安费

这项费用含有：保安人员人身保险费、保安器材装备费、保安用房及保安人员住房租金等。

6.办公费

这项费用含有：办公用房租金、交通费、通讯费、低值易耗办公用品费、书报费、广告宣传社区文化费、其他杂项等。

7.物业管理企业固定资产折旧费

固定资产含有：交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备、其他设备等。固定资产平均折旧年限通常为5年，所以会有折旧费。

8.利润

物业管理公司是要赚钱的，所以你交的物业费中还含有物业公司的利润，一般来说，普通住宅小区平均利润率不高于社会平均利润率。

9.法定税费

物业管理公司也要依法纳税，物业管理公司主要税费是两税一费,分别是营业税、城市建设维护税、教育附加费。

物业费不包括什么？1、不包括住宅内部设施设备的维修费用

也就是说，如果你家里的电灯坏了、水龙头坏了、马桶堵了等，小区物业是不会管的，因为这不归他们管，而且即使小区物业为你提供了这些维修服务，他们也是可以收费的。

2、不包括因建筑质量导致的种种问题而产生的费用

比如渗水、漏水、裂缝等，也是不归小区物业管的，但小区物业有义务替你向开发商反映，联系开发商来为你维修。这类的问题，维保期内由开发商负责，维保期外可以申请维修基金进行维修。

3、不包括小区业主共用设施设备的大中修费用，及重大部件的更新改造费用

小区业主共用设施设备的大中修费用及重大部件的更换改造费用也不包含在物业费里，但是可以申请维修基金解决。

由谁来管？都管什么？

那当业主出现问题，应该找谁呢？

相关部门

查处业主家里被盗、处理违章搭建、违规改装修住房、业主占用绿地和道路等等，这些事是政府主管部门、街道社区、辖区公安部门的事，并不是物业公司的事。

根据我国《物业管理条例》第三十六条规定，物业管理企业应当按照物业服务合同约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

其实简单理解就是：社区监控、保安巡逻、访客登记等等，属于物业服务合同内容，只要这些物业都正常执行，并配合相关部门，物业是没有责任的。

因此大家在遇到上述事情时，可以及时将问题反馈给物业服务中心，寻求帮助，而不是一味去责怪物业、为难物业。

相关企业

像业主家里的供水、供电、供气、供暖、电话、网络、有线电视等方面的问题，这些其实是由社会公共事业企业或运营商负责解决，并不是物业公司的事。

《物业管理条例》明确规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取费用。”

由于目前城市供水、供电等企业在收费时，仍看总表计费，并由物业公司按分户表代收代交，一些业主就认为是物业公司收水电费，实际上是物业公司替业主交费，替供水、供电、供暖等企业收费。

目前，供水、供电企业除无偿占用物业企业的人力资源外，还由物业企业和业主承担总表与分户表之间的巨额差价，加重了物业企业和业主的经济负担。

希望大家能够明白其中缘由，避免后续再有相关误会产生。

开发商

保修期内以及保修期内没修好的房屋裂缝、房屋透寒、烟道漏烟串味、墙面或楼顶防水、卫生间和厨房防水等房屋质量问题，这些是开发商的责任，与物业公司没有关系。

目前新建小区的物业公司大部分隶属开发商，不少业主把应由开发商负责的问题都记到物业公司的账上，认为物业管理服务不到位。换句话说，不管是开发商所属的物业公司还是其他物业公司，都不承担应由开发商承担的责任。

根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

因此希望业主在遇到相关问题时，可以寻求物业帮忙协调解决，但心中一定要清楚，这些并不是物业权责之内的事情。

业主自身

另外，业主家里的门窗框、门窗把手坏了，水阀、水龙头坏了，开关坏了、电源短路了，座便箱浮球不好用，室内墙皮脱落了等等，这些分户以内的业主自用部分，维修也好，更换也好，都是业主自己的事，也不是物业公司的事。

现在房屋的所有权是业主，所有权内的事（不包括共有部位和共用设施）都该业主自己管。当然这些事也可以委托物业公司，但要清楚这些不属于物业公司的管理服务范围，而属于有偿服务范围。

根据《物业管理条例》规定，物业管理是业主和物业服务企业按物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。并不包括业主家中部分。

《物业管理条例》明确规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取费用”。由于目前城市供水、供电等企业在收费时，仍看总表计费，并由物业公司按分户表代收代交，一些业主就认为是物业公司收水电费，实际上是物业公司替业主交费，替供水、供电、供暖等企业收费。因此，一方面，物业公司不能将水、电、气费与物业服务费捆绑到一起收；另一方面，供水、供电等企业也应该付给物业公司一定的劳务费。

目前，供水、供电企业除无偿占用物业企业的人力资源外，还由物业企业和业主承担总表与分户表之间的巨额差价，加重了物业企业和业主的经济负担。

物业服务范围

那物业服务些什么呢？物业公司管理服务的范围都有哪些？

根据《物业管理条例》规定，物业管理是业主和物业服务企业按物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。也就是说，物业服务企业是根据物业服务合同中约定的服务项目和服务标准，为业主提供质价相符的服务。

具体如下：

01综合服务

1、制定本物业各项管理制度、公约及管理服务内容；2、接听业主、物业使用人的服务咨询来电、接待来访；3、受理业主、物业使用人的请修、投诉、求助、回访；4、业主、物业使用人的档案资料及本物业接管验收档案管理。

02房屋建筑管理

1、房屋建筑公共部位的保养和维修；

2、园区道路、停车场保养和维修；

3、业主房屋装饰装修期间的管理、装修垃圾集中和清运；

4、配合政府行政部门对业主擅自改变房屋原设计外貌的管理；

5、按照保养计划和相关规定做好房屋建筑方面的维修保养记录。

03设施、设备管理和维护

1、园区共用设施、设备运行维护和管理；

2、根据本物业的实际情况，合理安排共用设施、设备的运行时间；

3、保障设施设备使用状态良好，保障设施、设备维修及时；

4、按照保养计划和相关规定，对设施、设备进行保养、检修，记录完整。

04环境卫生管理

1、园区内公共环境、共用部位的白天8小时保洁服务；

2、公共设施、设备的日常清洁服务；

3、公共区域四害消杀，生活垃圾日产日清和垃圾中转站的清理。

05绿化管理

1、公共绿地、园林小品等的管理和养护；

2、根据植物生长的季节、环境要求修剪整齐，保障植物、花卉养护无虫害；

3、根据季节变化对木本植物及草坪进行养护。

事实上，物业就是物业，仅仅为服务业中的一个普通行当而已。因此，日后还希望业主能够正确认知物业，应摒弃“小区有事物业就该负责”的思维定式，要理清责任,找准责任主体。而物业服务也应当当好“大管家”，通过我们的共同努力一起把小区建成一个和谐美好的家园！

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