物管圈这次年中考核算是结束了。A+H拢共61家上市物业公司，58家已经发出了财报。

我们收集了规模、收入、利润三个方面的数据，得出了一个结论：

(资料图片)

行业规模格局初定，开始进入后规模时代。

这句话实际上可以拆分成两句，上半句总结过去以规模制胜，下半句则是一种基于现状的预测。

文中有几个图表，可以非常直观地看到某种潜藏的变化。

横向对比，行业分化在持续加剧。大的愈大，小的恒小。

即使是头部，也开始分层。碧桂园服务比雅生活多了一个招商积余的大小，后两者在规模的第二和第三梯队。

上市物业公司规模（亿平方米）

经历了去年行业的大起大落之后，今年上半年行业相对更平静一些。

有企业完成了规模性扩张，但也有企业才刚刚开始，规模增速多点开花，但大多数集中在15%以下。

上市物业公司规模及对比2021年规模增速

增速较低的有两类：一种是腰尾部企业，品牌扩张能力相对较弱，也不足以支撑大规模的快速买买买。

另一种则是买完了还没消化完，且很可能有些消化不良。比如不久前把自己吃成胖子的合景悠活，规模增速仅有3.9%。碧桂园服务的增速在10%，7750万平方米，大约有三分之二是得益于母公司的强大。

按照这样的趋势，行业的分化或许会再扩大一些。处于腰尾部的公司，可能也无法指望一口气吃到头部，毕竟消化不良和后继乏力这两大问题，遇到哪个都够喝一壶了。

有规模的打底，收入的头尾分化也是个必然。

但我们看到两个方面的问题：

其一，收入并没有展现出明显的分层。本该处于第二梯队的雅生活和保利物业，在收入上似乎没展现出更大的优势。保利物业甚至排名掉到了第四位，比规模小自己1.7亿平方米的绿城服务，还少了4亿元。

2022中期上市物业公司收入和增速情况

其二，收入增速水平参差不齐。增速超过50%的有5位，负增长的有8位。平均值在17%，并没有很明显的“大多数”，如果非要总结中位数，则可能在5%~20%之间。

其三，收入增速可能与规模增速有关，但与规模大小的相关性不大。头部也有降速者，尾部也有高速增长者。

针对这一点，我们认为，行业进入了后规模时代。当规模不再是唯一或者第一要素，甚至可能成为陷入管理困境的窠臼，新的评价标准或可能出现。

2022中期上市物业公司规模增速和收入增速对比

其四，收入增速与规模增速有关，但大部分时候无法达成规模的速度。

猜测原因可能与收并购项目的服务收费情况、增值服务发展情况有关。碧桂园服务定义今年为“内生年”“夯实年”，大约也与此有关。

58家上市物业公司，平均净利率为14%，平均毛利率为16%。

星盛商业以净利率36.9%、毛利率57.7%，排位第一名。毛利率甚至比第二名的祈福生活服务高出了10个百分点。

如果把上市公司的利润率排序，我们会看到一个很怪的现象：不管是毛利还是净利，排序在前的，几乎找不到一家规模型头部物业公司。

仅有华润万象生活，在净利率队列里，以19.7%排在第9位。而碧桂园服务、保利物业等，都“榜上无名”。

2022年中期上市物业利润率对比

如果看增速，净利润增速最高的是中天服务，430%。其次是德商产投105%，金茂服务94%，朗诗绿色生活71%，新希望服务70%。

毛利增速排序，前几名依次是金茂服务、建发物业、碧桂园服务、朗诗绿色生活。

金茂服务我们之前分析过，这家老牌央企，沉寂多年终于在今年有一些比较大的动作。按照规划，今年还要收购3到8家物管公司及城市运营服务商以及3到5家提供社区产品及服务的公司。

中天服务、德商产投服务都是今年的港交所新面孔。中天服务这个名字可能很陌生，因为才刚改名不到一星期，以前称巴士在线。半年报还披露了其因虚假陈述责任纠纷被投资者诉讼索赔一案的信息：截至报告期，该案目前涉及赔偿金额为5621.3万元，在调解协议履行完毕后，将影响公司损益2820万元。也就是说，这四倍的净利润增速，很可能算不得数。

即使如此，我们依然看到，腰尾部公司展现出来的活力。

榜上有名的几家，有的扎根地方深耕多年，有的长期运营特色服务，有的在商业运营上卓有成绩。而带来这些的，我们再也无法简单归纳成“规模”这两个字。比如1.42亿平方米和960万平方米的祈福生活服务，虽然不像碧桂园服务那样，在全国化top1的大战略中被津津乐道了很长一段时间，实现了知名度和商誉双杀，却也各自在自己的领域取得了成功。

很长一段时间里，在规模论的市场中，物业公司同质化发展的情况很严重，有能力做大的和跟风者众。但如今，连带头大哥都停下来了，表示“大规模收并购阶段已经结束，下一步将从规模经济向质量经济转变”。

随着物业要回归本质的呼声越来越高，有差异性的、非标的服务和企业越来越有机会被看到，在付费之外，更多人在意为什么付费。

这也将是后规模时代，所有思考的终点。

用李长江的话总结一下：期中考试结束，及格；期末考试开始，努力。

标签： 物业管理，房地产后市场