瑞银发表报告表示，内房股公布今年上半年业绩报告表后，投资者均关注于相关企业的现金流多于盈利表现(平均按年跌34%)，指本港上市内房股所持现金平均按半年跌19%(民企内房所持现金平均按半年跌30%)。

该行观察了发展商上半年的资产负债表主要项目(现金、负债、合同负债和应付账款)，认为相关股份的资产负债表收缩的步伐过快。

该行指出喜爱国企背景的内房及物管股，多于民企背景的内房及物管股，并指处该行的内房及物业管理股首选股包括华润置地(01109.HK)、中国海外发展(00688.HK)、华润万象生活(01209.HK)、保利物业(06049.HK)，绿城管理控股(09979.HK)及贝壳－W(02423.HK)。

(资料图)

瑞银从20项最大的内房发展商资产负债表进行分析及得出五个结论：

第一是总负债按半年下降0.8%；

第二是国有企业和民营内房发展商的总负债分别按半年各升3.8%及下降3.7%，因为国有企业开发商能够筹集到借款；

第三是民企开发商现金余额按半年下降19%，若现金余额下降过快，可能会引发大幅折价的股权配售；

第四是民企发展商应付账款按半年下降9%，表明来自供应商的信贷条款减少；

第五是上半年收入下降和合同负债上升表明，开发商正在推迟建设步伐以保留现金。

另一方面，该行认为行业关键在于合同销售，因属开发商最大的现金流。然而，内地8月份首100名物业开发商的合同销售仍然疲软，按月持平(按年下降33%)。

至于内地物管股方面，瑞银表示应收账款上升，而管理利润增速放缓或下降。由于开发商、政府和业主的现金回收率较低，物管股期内应收账款按半年上升64%，快于收入增长。

由于新屋销售和开工大幅下降，合同建筑面积增加增长放缓，瑞银对物管股评级和目标值作出了调整。

最新评级及目标价如下：

（数据来源：瑞银，制表：物股通）

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