8月24日，在对《关于规范房屋“公摊面积”的提案》的答复中，内蒙古住建厅称，将取消“公摊面积”的建议列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。

这是目前全国首个官方层面对于取消公摊面积做出的回应。

此次内蒙古住建厅对于公摊面积取消的回应，源于内蒙古自治区政协委员王凤华的提案。该提案指出，在商品房交易中使用套内面积作为计价依据，对防止出现公摊面积无序增加，减少购房过程中的矛盾纠纷，对维护老百姓切身利益具有积极的作用。

(资料图片)

——中国新闻周刊

热议：取消“公摊面积”将对物业管理产生何种影响？观点·邵里庭

按套内面积售房的意见，对购房者而言

1、不可能降低房价，也不是取消了公摊。因为共有建筑面积是客观存在的，是业主所有旳资产，资产交易是要付钱的。这只不过是把公摊面积的费用，用提高按套销售的方式消化在单价里而已。

2、按套内面积销售意见的直接影响是有关物业费收缴问题。物业费现行政筞是按业主所有的建筑面积计收。按套销售后，面积减少了，标准未变，收费必然减少，对于尚处在前期物管实施包干制的物企，总收入则必然减少。

3、物业管理主要服务管理内容是业主所有的共有部份。改售后，计价以套内面积而套内面积又没有公摊部份。这种模糊应提请在物管托管合同中引起注意。

4、改为套内面积售房后表面上是去公摊銷售，实质上公摊拫本上未去除，而是更模糊了。把公摊挤入了房屋单价，开发商没吃亏，物企受损，物企只能靠涨物业费来弥补，最终形成矛盾，（出了）纠纷，吃亏的还是业主。

5、解决旳途径是一一实事求是，用事实在解决。无论是已售建筑面积房还是以后的套售面积房均通过ZF信息方式责任部门以履责的制度对所有房进行公摊面积公示，从源头上修正冶理假公摊、虚公摊、乱公摊的现象，拨乱反正，从而以公开，公平，公正的举措从源头上推进社区安稳。

这个工作量的确很大，但就目前我国现有的互联网水平应该完全能做到。公摊面积的依据是售房前的堪测报告。报告在申请售房许可时是开发商必报文件。所有房的报告建设管理部门都有档案保存，可查。每份报告中均汇总了五个公摊数据。利用计算录入汇总即使最原始手段，每个人，每日至少可完成50份即平均为10个小区。以北京为例，3000个小区仅配2到4个专职人员即可胜任。

若相关部门自已不能或不愿做也可用ZF购买的方式委托专业第三方来实施，总费用也不会高于三十至五十万元。这个额度比之于业主司法成本要低得多。这本应是职能部门的职责和义务，不能推诿。既是征求意见稿，故需在弄请“是什么”，分析“为什么”，提出“怎么办”的程序下发出此文，提供参考。

观点·梁晓东

首先，我们要为ZF越来越推进信息的透明度鼓与呼，长期以来，关于公摊的面积纠纷层出不穷，成了物业人的心头之痛，其实，作为具有ZF公信力的第三方——面积测绘机构一般出的问题并不大，但是问题在于开发商的宣传口径常常造成有意无意地误导，形成了业主的另一种理解，这些被某些行业维权人士总结为“万恶的预售房制度”，如今，这种罪恶即将终结，业主最关心的——自己的使用面积问题，终于解决了。

但是，由此会产生新的困惑，面积关乎利益，当年，上海市的青帮头子杜大耳朵，为了治疗鸦片瘾，他迷上了吗啡；结果为了戒吗啡，他又成了海洛因的俘虏，现在，当我们用政策来“一物降一物”的时候，有没有考虑过这一政策颇有当年徂公对待猴子“朝三暮四”的意味，尽管马上就有某些专家在媒体表示“不排除开发商会借机抬价”，但是我们仍然相信最正统的宣传：对房价而言，在表述的时候一定要表述为套内建筑面积单价，这只是一个计价方式的变化，并没有本质上的变化；但是对物业管理而言，表述就意味着实质，套内计价对房价只是游戏，但对物业则是战争，它会引爆不同角度、不同思维方式的人们对政策的界定，产生了各种复杂的战略博弈，简单地考量一下，就有以下几种类型：

较真的业主完全有理由按照“套内面积”的思路不再承担对公共面积上的物业服务成本和管理责任，拒缴物业费理由充分——我在购房合同中没有为公摊面积支付一分钱，我只要得到而且我已经得到我所需要的“空间”，尽管你开发商曾经提出过承诺，但是公共配套的建设与精装修却没有与业主商量过，故而，未来的公摊电费将不再在“情理之中”。

维修基金的问题。在宣传政策的过程中，某个专家型官员称：“就是我们的维修基金应该怎么收？我们都说买了房之后要交2%的维修基金，这是按总价算的，跟消费方式无关。消费者不要有疑虑。”这话说得未免轻率，既然政策的目标是促进明明白白消费，那我们要明白公共维修基金交纳的目的是什么，其实质也就是楼宇本体，而楼宇的本体设施中，业主套内的维修是业主自行负责的，维修基金都发生在公摊面积或者说公共设施设备上，两幢楼宇，总价一样而公摊方式不一样，但业主要承担的维修基金却一样，而这无论如何是非常不合理的。

再一个，开发商在这种转变过程中有一种“劣币驱逐良币”的效果，为什么这么说呢？因为本来公摊面积已经属于一种未具体化、广泛的、分散的、集体的利益模式，需要维护这种“好而弱的”利益已经是很不容易了，如果将公摊的配置选择交给了开发单位，却成为了短期的、狭隘的、集中的、符合明显经济特征的一种“特殊利益”，肯吃亏在公共设施上付出的开发商一定是呆子，同样是盖房，政策就把一个不是问题的问题变成了问题，正如任志强对“政府的政策自相矛盾”的判断，未来，除非政府出资建消防通道和走廊，否则这些公共面积就一定会受到忽视，而且是开发商战略上的忽视。

社区当中的个人利益和公共利益，这是一场不对等的竞赛，当03年物业由“管理”转变为“服务”之时，很多有识之士就指出：这种变化导向削弱了业主们在社区公共事务上的话语权和执行权，而单个业主甚至可以以“恐怖主义”的暴力方式表达自我利益，它助长了包干制物管大行自道，却压缩了“佣金制”的施展空间。

在曾经山西太原的一则报道中，高层住宅“装修楼霸”横行，业主搬上一张沙发可以被勒索3000元，这样的奇闻轶事其背景实质就是社区当中公共管理的缺位，致使黑暗势力控制了灰色空间，在北京政策更新的今天，当物业公司无法正常收取管理费和“服务费”，也是否可以增加一些名目繁多的收费项目。

譬如说：经过大门是否要收通行费？电梯是否可以论人次刷卡收费？这种取向就是通过控制公共资源赚钱。退一步讲，即使业主和物业公司双方协商，同意交物业费，这个物业费是否能够统一是大可怀疑的，同一个小区中，如果两套房子不同的公摊面积，那物业费的标准就没有理由一致，这倒是一个支持公摊更加透明的充分的理由。

合作博弈有一条原则，就是“丑话说在前头”，在没有其它配套政策支持的背景下，单纯采用按照套内面积计房价，物业管理的存在功能将进一步削弱，这一点无可辩驳。

标签： 房地产后市场 物业管理