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全球最资讯丨内蒙古拟将取消“公摊面积”上报住建部,此举将对物业管理产生何种影响?
2022-09-02 15:51:59 来源:日新网 编辑:news2020

8月24日,在对《关于规范房屋“公摊面积”的提案》的答复中,内蒙古住建厅称,将取消“公摊面积”的建议列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。

这是目前全国首个官方层面对于取消公摊面积做出的回应。

此次内蒙古住建厅对于公摊面积取消的回应,源于内蒙古自治区政协委员王凤华的提案。该提案指出,在商品房交易中使用套内面积作为计价依据,对防止出现公摊面积无序增加,减少购房过程中的矛盾纠纷,对维护老百姓切身利益具有积极的作用。


(资料图片)

——中国新闻周刊

热议:取消“公摊面积”将对物业管理产生何种影响?观点·邵里庭

按套内面积售房的意见,对购房者而言

1、不可能降低房价,也不是取消了公摊。因为共有建筑面积是客观存在的,是业主所有旳资产,资产交易是要付钱的。这只不过是把公摊面积的费用,用提高按套销售的方式消化在单价里而已。

2、按套内面积销售意见的直接影响是有关物业费收缴问题。物业费现行政筞是按业主所有的建筑面积计收。按套销售后,面积减少了,标准未变,收费必然减少,对于尚处在前期物管实施包干制的物企,总收入则必然减少。

3、物业管理主要服务管理内容是业主所有的共有部份。改售后,计价以套内面积而套内面积又没有公摊部份。这种模糊应提请在物管托管合同中引起注意。

4、改为套内面积售房后表面上是去公摊銷售,实质上公摊拫本上未去除,而是更模糊了。把公摊挤入了房屋单价,开发商没吃亏,物企受损,物企只能靠涨物业费来弥补,最终形成矛盾,(出了)纠纷,吃亏的还是业主。

5、解决旳途径是一一实事求是,用事实在解决。无论是已售建筑面积房还是以后的套售面积房均通过ZF信息方式责任部门以履责的制度对所有房进行公摊面积公示,从源头上修正冶理假公摊、虚公摊、乱公摊的现象,拨乱反正,从而以公开,公平,公正的举措从源头上推进社区安稳。

这个工作量的确很大,但就目前我国现有的互联网水平应该完全能做到。公摊面积的依据是售房前的堪测报告。报告在申请售房许可时是开发商必报文件。所有房的报告建设管理部门都有档案保存,可查。每份报告中均汇总了五个公摊数据。利用计算录入汇总即使最原始手段,每个人,每日至少可完成50份即平均为10个小区。以北京为例,3000个小区仅配2到4个专职人员即可胜任。

若相关部门自已不能或不愿做也可用ZF购买的方式委托专业第三方来实施,总费用也不会高于三十至五十万元。这个额度比之于业主司法成本要低得多。这本应是职能部门的职责和义务,不能推诿。既是征求意见稿,故需在弄请“是什么”,分析“为什么”,提出“怎么办”的程序下发出此文,提供参考。

观点·梁晓东

首先,我们要为ZF越来越推进信息的透明度鼓与呼,长期以来,关于公摊的面积纠纷层出不穷,成了物业人的心头之痛,其实,作为具有ZF公信力的第三方——面积测绘机构一般出的问题并不大,但是问题在于开发商的宣传口径常常造成有意无意地误导,形成了业主的另一种理解,这些被某些行业维权人士总结为“万恶的预售房制度”,如今,这种罪恶即将终结,业主最关心的——自己的使用面积问题,终于解决了。

但是,由此会产生新的困惑,面积关乎利益,当年,上海市的青帮头子杜大耳朵,为了治疗鸦片瘾,他迷上了吗啡;结果为了戒吗啡,他又成了海洛因的俘虏,现在,当我们用政策来“一物降一物”的时候,有没有考虑过这一政策颇有当年徂公对待猴子“朝三暮四”的意味,尽管马上就有某些专家在媒体表示“不排除开发商会借机抬价”,但是我们仍然相信最正统的宣传:对房价而言,在表述的时候一定要表述为套内建筑面积单价,这只是一个计价方式的变化,并没有本质上的变化;但是对物业管理而言,表述就意味着实质,套内计价对房价只是游戏,但对物业则是战争,它会引爆不同角度、不同思维方式的人们对政策的界定,产生了各种复杂的战略博弈,简单地考量一下,就有以下几种类型:

较真的业主完全有理由按照“套内面积”的思路不再承担对公共面积上的物业服务成本和管理责任,拒缴物业费理由充分——我在购房合同中没有为公摊面积支付一分钱,我只要得到而且我已经得到我所需要的“空间”,尽管你开发商曾经提出过承诺,但是公共配套的建设与精装修却没有与业主商量过,故而,未来的公摊电费将不再在“情理之中”。

维修基金的问题。在宣传政策的过程中,某个专家型官员称:“就是我们的维修基金应该怎么收?我们都说买了房之后要交2%的维修基金,这是按总价算的,跟消费方式无关。消费者不要有疑虑。”这话说得未免轻率,既然政策的目标是促进明明白白消费,那我们要明白公共维修基金交纳的目的是什么,其实质也就是楼宇本体,而楼宇的本体设施中,业主套内的维修是业主自行负责的,维修基金都发生在公摊面积或者说公共设施设备上,两幢楼宇,总价一样而公摊方式不一样,但业主要承担的维修基金却一样,而这无论如何是非常不合理的。

再一个,开发商在这种转变过程中有一种“劣币驱逐良币”的效果,为什么这么说呢?因为本来公摊面积已经属于一种未具体化、广泛的、分散的、集体的利益模式,需要维护这种“好而弱的”利益已经是很不容易了,如果将公摊的配置选择交给了开发单位,却成为了短期的、狭隘的、集中的、符合明显经济特征的一种“特殊利益”,肯吃亏在公共设施上付出的开发商一定是呆子,同样是盖房,政策就把一个不是问题的问题变成了问题,正如任志强对“政府的政策自相矛盾”的判断,未来,除非政府出资建消防通道和走廊,否则这些公共面积就一定会受到忽视,而且是开发商战略上的忽视。

社区当中的个人利益和公共利益,这是一场不对等的竞赛,当03年物业由“管理”转变为“服务”之时,很多有识之士就指出:这种变化导向削弱了业主们在社区公共事务上的话语权和执行权,而单个业主甚至可以以“恐怖主义”的暴力方式表达自我利益,它助长了包干制物管大行自道,却压缩了“佣金制”的施展空间。

在曾经山西太原的一则报道中,高层住宅“装修楼霸”横行,业主搬上一张沙发可以被勒索3000元,这样的奇闻轶事其背景实质就是社区当中公共管理的缺位,致使黑暗势力控制了灰色空间,在北京政策更新的今天,当物业公司无法正常收取管理费和“服务费”,也是否可以增加一些名目繁多的收费项目。

譬如说:经过大门是否要收通行费?电梯是否可以论人次刷卡收费?这种取向就是通过控制公共资源赚钱。退一步讲,即使业主和物业公司双方协商,同意交物业费,这个物业费是否能够统一是大可怀疑的,同一个小区中,如果两套房子不同的公摊面积,那物业费的标准就没有理由一致,这倒是一个支持公摊更加透明的充分的理由。

合作博弈有一条原则,就是“丑话说在前头”,在没有其它配套政策支持的背景下,单纯采用按照套内面积计房价,物业管理的存在功能将进一步削弱,这一点无可辩驳。

标签: 房地产后市场 物业管理

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