截至2022年8月31日晚，所有须完成半年度业绩披露的上市物业公司（除停牌外），均已发布中期业绩报告。

通过对本次业绩增长的主力军，即以中央管理企业（简称：央企）和地方国有企业（简称：国企）为主要身份的物业上市公司（港股）进行横向数据对比，物股通有新发现。

(资料图)

（制表：物股通）

01//财务表现

从个体表现来看，央企中保利物业的营收规模最大，达64.49亿元，华润万象生活的毛利润和净利润最高，金茂服务的三项增速最高；

国企中越秀服务的营收规模最大，为10.90亿元，建发物业的毛利润和净利润最高，建发物业的三项增速最高。

（数据来源：各公司公告，中海物业财务数据已按1港元：0.8708人民币汇率换算，制表：物股通）

此外，国企表现呈现一定的疲软态势，金融街物业毛利润和净利润同比出现下滑，京城佳业的业绩表现也欠佳，鲁商服务增收不增利。

从营收和利润的绝对值看：

4家央企汇总的营收为179.31亿元、毛利润为39.54亿元、净利润为22.96亿元；

6家国企汇总的营收为46.41亿元、毛利润为12.0亿元、净利润为4.39亿元。

（制表：物股通）

从营收和利润的平均值看：

4家央企的营收均值为44.83亿元、毛利润均值为9.89亿元、净利润为5.74亿元；

6家国企的营收均值为7.74亿元、毛利润均值为2.00亿元、净利润为0.73亿元。

盈利能力方面，央企均值的毛利润率为22.05%，低于国企均值的毛利润率25.87%；

但在净利润率方面，央企均值的比率要高于国企均值的比率，物股通认为应归功于拥有“钞能力”的华润万象生活，在商管业务的助力下净利润率达19.7%，笑傲群雄。

02/业务表现

从合约面积及在管面积同比增幅看，已披露了数据的央企军团总体增幅要远高于国企军团。

其中华润万象生活（物管板块）两项的增幅领先央企和国企；建发物业两项的增幅领先国企。

（数据来源：各公司公告，制表：物股通）

央企中，中海物业的同比增幅最弱；国企中，京城佳业的同比增幅最弱。

从合约面积与在管面积的比率可以预见，建发物业和华发物业服务潜力充沛；

而金融街物业、京城佳业、鲁商服务则因在管面积基数低、合约面积少的现状，即将迎来发展的瓶颈。

央企物管的发展速度之所以要高于国企物管，物股通分析主要有三方面的原因：

1）央企物管有全国性的房企（均属头部）作为发展支撑，这是诸多地方国企无法比拟的资源禀赋；

2）地方国企要从深耕区域迈向全国展业，面临水土不服和成本高企的难题，而央企在全国展业具备成本和资源优势。

3）央企物管具备高举高打的能力，肩负做大做强的使命，对人才、资源的吸附能力都比国企物管强。同样是物业收并购，央企物管的成功率和支付能力要远高于国企物管。

比如2022上半年，华润万象生活接连收购了禹洲物业、四川九洲、中南物业；金茂服务收购首置物业，斩获颇丰。

反观国企物管方面，仅有京城佳业斥资778万元收购北京卓联物管60%的股权。

03/资本市场表现

作为公司价值称重器的资本市场，港股对不同公司的定价似乎都较客观公允。

中海物业、保利物业及华润万象生活三家央企物管包揽了在港上市物业板块市盈率、总市值的TOP4，其中华润万象生活成为市盈率和总市值的双冠王；保利物业以1.14元/股的收益遥遥领先。

国企物管中，建发物业以19.73倍的市盈率领先；越秀服务以48.86亿港元的总市值领先；京城佳业以每股收益领先。

（数据来源：富途牛牛，制表：物股通）

央企物管的市盈率均值是国企物管市盈率均值的2.83倍；每股收益方面，央企物管的均值是国企物管均值的2.46倍。

从以上不同维度的拆解分析中不难看出，央企物业因其全方位的领先优势，在产业竞争和资本市场上取得好于国企物管的表现。

于未来的发展前景及发展格局而言，央企物管无疑归属优等生阵营，国企物管中建发物业值得期待。

标签： 物业管理，房地产后市场