8月26日，绿城服务发布2022年中期业绩。

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公告披露，今年上半年，绿城服务共新签合同688个，完成拓展面积6680.2万平方米；在管项目达到2443个，在管面积3.49亿平方米，较2021年同期增长28.1%。

根据公告显示，期内绿城服务实现：

收入约68.28亿元，同比增长22%；

毛利约13.12亿元，同比增长16.9%；

公司股东应占溢利3.41亿元，同比下降37.6%；

期末，现金及现金等价物为30.14亿元，同比下降9.1%。

就是这份“惊人”的业绩，直接把二级市场吓趴。29日开盘，绿城服务股价直挫-17.78%，一根长阴杀下，K线图形跟暴雷股走势一般，彻底走坏，并连累整个港股物业板块出现股价大跌。

让投资者惶恐的利润大跌，究竟问题出在哪里？

利润减损增大，潜在风险并存

根据中期业绩披露，净利润大幅下滑的主要原因是特定金融工具公允价值变动收益减少、资产减值损失准备以及员工成本增加所致。

从税前利润明细可见，同比2021年H1，虽然绿城服务2022年H1的上市债务工具利息收入在增加，但银行存款利息收入在减少，且下滑幅度超过50%；银行贷款利息支出也在增加，这与期末现金及现金等价物同比下降9.1%能“前后呼应”。

贸易及其他应收款方面，减值损失由2021H1的5425万元增长至10034.3万元，增幅为184.98%。

此外，还有已上市债券投资首次出现亏损，金额为5106.2万元；联营公司的权益减少2250万元。

对于期内的汇兑净亏损，绿城服务解释道：集团未使用任何金融工具作对冲用途，也未订立任何远期外汇买卖合同以作外汇风险对冲用途。

由于附属公司MAG的业务主要以澳元进行及该等融资募集的资金为港元，因而港元及澳元的贬值或升值及利率调整将会影响集团的业绩。

绿城服务这艘大船还能行驶多远，物股通不清楚，但这艘巨轮的船身出现很多漏洞已经显而易见。

雪上加霜的是2022下半年起公司还存在因为已公告的一单诉讼导致意料外损失的可能性。

根据2022年7月19日发布的一则公告，一名第三方就租赁协议向绿城服务一家联营公司及附属公司分别作为第一及第二被告提出索赔。索赔金额约为人民币1.35亿元，目前绿城服务正在评估其提出的索赔对公司的潜在影响。

投行评级褒贬不一

【摩根大通】发布研究报告称，予绿城服务(02869.hk)“增持”评级，预计2021-24年间盈利复合年增长为12%，目标价由9港元下调至7.7港元。集团今年上半年核心盈利同比下跌23%，毛利虽升17%，但仍逊于预期，主因期内一般营销费用同比增38%，以及减值拨备增加等拖累。

同时补充应收帐款急速上升是另一个隐忧，不过第三方竞投保持稳健。

【中金公司】称考虑到上半年业绩压力，分别下调2022年和2023年全年归母净利润预测14%和19%至9.3亿元和11.3亿元，同比增长10%和21%，对应核心经营利润预计分别同比增长11%和26%。

我们因此下调目标价24%至8.5港元，对应2022年25倍及2023年21倍目标市盈率，隐含3%上行空间，维持跑赢行业评级。

【中信证券】发布研报，预测绿城服务2022年归母净利润为9.26亿元，维持绿城服务买入评级，目标价8.1港元。

【光大证券】发布研报称，由于当前物业行业竞争加剧，我们下调2022-23年归母净利润预测至10.8亿元（下调12.3%）、13.7亿元（下调8.8%），新增2024 年归母净利润预测为17.1亿元，当前股价对应2022-24年PE 估值为20倍、15倍、12倍。公司品牌优势明显，经营稳定性高，估值具备吸引力，维持“买入”评级。

—结语—

前进的道路总是曲折的，在半年业绩报告中，也能看到绿城服务在积极的布局未来，包括为即将交付的项目储备人才、发力科技业务板块、加大与央企、国企的合作。

不谋全局者，不足谋一域；站在未来看当下，这一点小挫折或许只是绿城服务成长过程中所必须付出的代价。

标签： 物业管理，房地产后市场