去年至今，碧桂园服务一直是江湖上最靓的仔。物管龙头、并购冠军是其身份标签。

但行业大环境寒气逼人，让物管龙头糟心不已。去年7月政策打压教培行业，物管跟着遭殃；随后友军爆雷不断，又被两肋补刀。

即便是碧桂园服务也难以清者自清。先后三次电话会议辟谣，但效果也是一次比一次差，物业股该怎么跌还怎么跌。

(资料图)

许老板当年悄咪咪的买万科股票时，也摇手说，没买，我没买，别瞎说。所以恒大物业爆雷后，碧桂园服务也被怀疑貌似也合情合理。

勿爷觉得，物管行业目前所遭遇的，并不是三言两语承诺保证所能解决的。关键还要看市场担忧的问题是真实存在，还是捕风捉影。

目前市场担忧的主要问题是，关联方是否有爆雷的可能，上市物企是否存在恒大物业质押存款的情况，并购太多是否会消化不良，业绩增速是否可持续等问题。

勿爷就借着碧桂园服务2022年中期业绩分析一下。

8月24日，碧桂园服务发布了2022年中报业绩。从规模体量来看，依然是行业巨无霸的存在。

其半年度营收200.55个小目标，放眼圈内，只有即将上市的万物云可与之匹敌。勿爷整理相关业绩指标如下：

如图所示，整体业绩而言，碧桂园服务营收增速放缓但依然高增，美中不足的是净利润增速没有跟上，盈利能力指标也再次下滑。

不过这符合行业发展规律，和本届物企业绩特征相符，甚至好了不少。业绩指标算是中规中矩，我们来看下市场担忧问题。

01.关联方是否有可能爆雷

其实，这个问题勿爷并不知道，只是从业绩数据中看到关联方贡献占比越来越小，毕竟大环境不利，大部分房企日子都不好过。

看数据趋势，兄弟公司碧桂园对物管收入的贡献增速是26%，但占比却由去年同期的69.9%下降至41.5%。而独立第三方贡献增速是313%，占比跃升至58.5%。

这表明靠并购开路的碧桂园服务的独立性越来越强。即便极端情况下，碧桂园服务还是有牌可打，不至于一下就心脏骤停。而且标杆房企有国家队进场纾困，出现极端情况的概率极低。

不过有个问题是，虽然关联方不大可能出现极端情况，但其目前的困境也客观存在，比如关联方物管收入占比下降，但关联方的应收账款却飙升。

简单算了下，和去年同期相比，碧桂园服务关联方应收账款爆增296%。不过和去年全年数据相比，关联方应收账款大幅减少37%，说明管理层正在逐步兑现年度业绩会上承诺的“三缴一流”，对物业费追缴、收缴、预缴。

02.是否为关联方质押担保

有恒大物业的例子在前，勿爷觉得，房企爆不爆累不重要，重要的是有没有为其质押担保反向输血。中报业绩中，碧桂园服务披露了相关情况：

很明显，碧桂园服务账面现金接近90亿，受限现金1.74亿。碧桂园服务的确存在质押担保等事项，但没有一宗和关联方有关。所以不会是下一个恒大物业，市场的担忧有些多余。

03.并购是否会导致消化不良

从近几年的业绩看，并购冠军碧桂园服务业绩连年高增，盈利能力也保持在行业高位，并没有出现彩生活的情况。证明碧桂园服务购后整合能力的确有几把刷子，暂时来看没有消化不良，唯一的不良反应是速度慢了些，挣钱能力降了点。

还有就是，并购导致应收账款爆增。碧桂园服务在加大关联方应收账款清缴力度，减少关联方往来款项时，独立第三方应收款项较去年同期急剧膨胀了94.4%，当值得警惕。

根据中报数据披露，勿爷算了下碧桂园服务应收账款减值拨备由去年同期的1.7亿增加到今年的4.31亿，爆增了153%。到底是关联方居多还是独立第三方居多？

04.业绩增速能否可持续

这个问题，碧桂园服务在业绩会上有所提及。之前几年，并购打底，业绩高增是其财报出场方式。

但随着大环境寒气逼人，管理层借坡下驴，称应该“降速”，求稳应该是未来几年行业发展的关键词。这没毛病。

在勿爷看来，“规模为王”依然是物管圈铁律。如果没有并购加持，业绩高增可能即将成为历史，现金为王或将是物企安全与否的关键。至于如何稳健发展，要看碧桂园服务如何出招。

目前碧桂园服务手里的潜力牌面有商管、城市服务和社区增值服务，近几期财报中都出现过爆发式增长，若挖掘的好，都可能是其保持持续稳健发展的增速引擎。

所以，高速增长可能不可持续，但稳健发展还是可以保证。这是碧桂园服务交出的中期答卷，也代表了物管行业的发展趋势。

结语：

电影《霍元甲》中，有个丐帮弟子每见霍元甲就问，霍元甲，你嘛时候是津门第一啊？不等回复便抢答，就在今天，就在今天。

而碧桂园服务在立下5年千亿的FLAG后，吃瓜群众关心的是能不能实现，何时实现。

中期业绩中，碧桂园服务证明和关联方只有半毛钱关系，接下来要证明的是降速后，千亿Flag会否缩水，会否延期。

标签： 房地产后市场 物业管理