8月17日，雅生活服务（03319.HK）发布2022年中报，交出了一份喜中带忧的成绩单。

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根据业绩报告披露，2022年上半年，雅生活服务实现：

收入76.2亿元，较去年同期增长22.0%；

毛利20.53亿元，同比增长9.5%；毛利率26.9%，同比下降3.1pct；

净利润11.5亿元，同比减少10.3%；净利润率为15.1%，同比下降5.4pct；

股东应占利润为10.579亿元，同比下降7.4%pct。

增收不增利，这在雅生活过往的业绩表现中尚属首次。通过拆解营收来源可以发现：

物业管理服务收入为49.04亿元，同比增长23.3%；

业主增值服务收入为10.84亿元，同比增长34.3%；

城市服务收入为6.42亿元，同比激增302.4%；

外延增值服务收入则为9.9亿元，同比下降24.0%。

以物股通浅薄的认知和理解，这应该是雅生活对非业主增值服务首创的叫法，真是只要思想不滑坡，办法总比困难多。

为了全面掩饰母公司非业主增值服务输送的下降，创造了非周期业务和外延增值服务分类的新概念。

对于净利润下降的原因，雅生活在公告里解释道：主要由于集团业务结构调整，提供予开发商的增值服务规模减少，业务更具市场化；同时，创新业务处于成长期间，需持续投入前期成本，及期间金融资产减值损失的影响所导致。

在物股通的理解里，这一轮雅居乐集团的生死之战中，雅生活起了至关重要的作用。

多种方式减负支援关联方

1）应收账款大幅计提减值拨备。2022H1雅生活分别就贸易应收款项总额、其他应收款项总额计提减值拨备人民币2.4993亿元及人民币0.2458亿元（2021H1均为人民币0.202亿元）。

本期来自关联方的贸易应收款项及其他应收款项分别为26.66亿、8.345亿，合计35亿元。其中贸易应收款同比增长74.94%、其他应收款同比增长199.995%。

通过合理的减值拨备，等于变现减轻了关联方的负担。

2）金融资产减值损失同比增加579.5%。期内，雅生活的金融资产减值损失净额为人民币2.745亿元(2021年同期：人民币0.404亿元），同比增加579.5%。

对于暴涨的原因，公司的解释是：主要由于若干客户信贷风险增加，及收购按金及向第三方贷款增加，导致贸易及其他应收款项减值拨备的增长。

“若干客户信贷风险增加”，这说的应该就是雅居乐的信用评级下调，债券价格暴跌。

这一点在解释净利润率下滑中有解释：“外延增值服务的净利润率为19.7%（2021年同期：33.9%），较2021年同期下降14.2个pct，主要是由于提供予开发商的增值服务规模减少，及考虑地产现行市况及前瞻性因素，增加金融资产减值损失净额”。

此外，雅生活还向关联方提供贷款，收取的利息达384.8万元，因其未披露贷款利率，所以无法推测贷款的规模。

21年下半年以来，上市物业公司的主要发展桎梏来自于关联方潜藏暴雷的风险。　

由于房地产行业整体下行的影响，对房地产企业依赖较深的物业企业面临由母公司持续输送的面积减少；非业主增值服务收入断崖式下跌；是否能够保持独立避免成为母公司的提款机等考验。由于此前有过多种先例，资本市场对此也格外忧虑。

雅生活管理层虽然一直对外塑造其与母公司相对独立的形象，但藏在半年报中众多的细节还是反映出事与愿违的无奈感。

折价卖身，换取真金

就在雅生活半年报发布之后，雅居乐集团以一纸公告宣布将以7.01港元/股(较前一日收盘价折让16.05%)出售4900万股雅生活服务H股，占雅生活于公告日期已发行股本约3.45%。

对于出售雅生活部分股份，雅居乐预计将获得约3.43亿港元，并指出将用于加强集团的资产负债表及财务流动资金，推动集团的持续健康发展，增强集团的短期偿债能力。紧随出售事项完成后，该集团于雅生活持股由54.31%降至50.86%。

与此同时，雅居乐的关联方共青城雅生活投资管理合伙企业(有限合伙)(下称共青城)也将出售其持有的约2950万股雅生活股份，每股作价7.01港元，所得款项总额预计约为2.07亿港元。

雅居乐在公告中表示，共青城拟将这笔款项提供给雅居乐作为贷款，无抵押且不计息。由此，雅居乐累计将获得约5.5亿港元的资金。

筹措资金到位后，雅居乐集团火速开展回购行动。

8月22日，雅居乐公告已累计回购本金总额为3957.4万美元的2021年票据和应计及未付利息。

资料显示，该笔票据为雅居乐集团去年8月发行的4亿美元的4.85%优先票据。雅居乐集团表示，公司将注销全部已回购的2021年票据。而如若完成这笔票据的兑付，雅居乐短期内在债务面的压力也会缓解许多。

结语

雅生活过去依托雅居乐的品牌力以及服务力稳步发展，资本市场对之也曾经报以肯定。在上市之初，雅生活蛇吞象并入绿地物业以后，一度成为物业服务行业通过收并购做大做强的经典案例。

而如今，随着房地产行业的持续调整，母公司对之的贡献逐渐散去，物业服务行业大规模收并购的时代也逐悄然远走，雅生活未来的路，只能靠自己去走了。

标签： 物业管理，房地产后市场