增收不增利，近两年一直是部分房企的“专利”，没想到在物管圈也出现了。

【资料图】

8月17日晚间，百亿物企巨头雅生活公布了2022年中报业绩，可以说有喜有忧。

喜得是，雅生活业绩依然保持稳增，半年度营收76.2个小目标，增速22%。

这速度比第一支公布中报的越秀服务高了不少，按照增速预期，雅生活全年营收可能达到小两百亿，头部物企坐稳一席之地。

忧的是，虽然营收正向增长，但其净利润11.5亿，同比减速了10.3%。

这是雅生活上市4年来首次出现增收不增利的情况，在物管圈也不多见。

出现增收不增利的情况，是盈利能力下滑的体现。

数据显示，2022前6个月，雅生活毛利率下滑3.1%，净利率下滑了5.4%。细项数据如下：

其实，在去年中报时，很多物企毛利率和净利率便出现下滑的趋势，今年不过是趋势延续。

一般来说，盈利能力下滑和成本有关。而雅生活中报提及，成本增速高于收入增速，前者是27.3%，后者是22%。

除了成本上升、盈利能力下滑外，收入放缓也是不增利的原因之一。

之前几年，物企依托并购，广种薄收业绩高歌猛进。如今并购风口落幕，关联方也不给力，收入下滑不可避免。

2021上半年以来，雅生活无大宗并购入账。报告期内其在管面积5.29亿平方米，较2021年增加8.1%，较2021年中期增加24.8%。

就今年上半年而言，增加在管面积488.9万平方米，其中第三方贡献占比83.4%，关联方仅占16.6%较去年有所下滑。

所以体现在非业主增值服务中，这一块的细项收入不增反降：

上回书中，勿爷提到，除了自身业绩外，上市物企有两个问题，一个是关联方问题，一个是自身操守导致的市场信心问题。而在中报中，雅生活也披露了相关信息。

01.关联方应收账款，作为老生常谈的话题，雅生活本期关联方应收账款同比增速是108.5%，几乎是营收增速的5倍；占营收比重也高达35%。

02.关联方质押贷款，作为让市场谈虎色变的操作，雅生活有两笔，具体金额不详，只是从利息收入中看到，来自存款及向第三方提供的贷款利息收入2359万，来自向关联方提供的贷款利息收入385万。

其中来自关联方的贷款利息收入去年没有，今年才有，说明这并不是历史遗留问题。

而作为现金奶牛，雅生活账面现金增速首次出现下滑。中报显示，较去年同期，现金及现金等价物下降了9%，也就是3.4亿。

综上不难得出结论，雅生活虽然是第一梯队，但叫停并购后，暂时失速；曾经稳定输出业绩的关联方贡献又出现缩水，拖累了雅生活的业绩质量。特别是为关联方质押贷款，说不定就是埋雷的操作。

之所以有此忧虑，是因为雅生活母公司雅居乐情况并不乐观。

据媒体统计，雅居乐目前还有约350.51亿元债务需要偿还。去年就有谣言称，保利将收购雅居乐，其实靠谱猜测是收购个别区域项目，而非全盘接收。不过这也间接说明雅居乐下锅的米或许已经不多了。

不过整体来看，没有美颜滤镜加持，雅生活这份中报业绩还算不错，比较真实。

对关联方的问题并没有藏着掖着，接下来的就看雅生活在没有大笔并购和地产支持的情况下，如何实现黄奉潮在业绩会上所说的，营收增长达到20%，利润达到15%的业绩增长目标。

这不单是雅生活的目标，也应该是所有上市物企要面对的课题。

标签： 物业管理，房地产后市场