港股中报披露逐渐进入节奏。

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2022年8月17日晚间，雅生活正式对外公布了2022年上半年的成绩单。粗略来看，刚刚超过两成的营收增速，却在盈利能力却出现了明显下滑，10.6亿元的公司股东应占利润，较去年同期下滑超过了7%。

另一方面，在经历了多轮并购之后，进入2022年后，公司在管理面积上的增速也逐步趋缓，尤其是公司此前引以为傲的第三方管理面积上，增速更是出现了明显下滑。

事实上，除了失速的业绩之外，雅生活近期不断探底的股价，甚至刷新了三年半以来的新低，再结合2022年围绕在母公司周围的各类传闻，曾经剑指“双千亿”的雅生活正面临着巨大挑战。

营收增速趋缓，盈利不增反降

作为一家早在2018年初就登陆港股的上市物企，雅生活上市之初就因其高市盈率，以及与绿地物业之间的并购，以及企业更名等等事件而在行业内备受关注。

而直到公司2019年收购中民物业，将雅生活服务的受关注度一度推向了行业顶点，同时自2017年开始，绿地物业、青岛华仁、广州粤华等也陆续被其收入麾下，这让雅生活在物管市场上一时风头无两。

也正是借由收购，让雅生活过去几年里业绩实现了迅猛增长，然而进入2022年之后，公司的业绩突然踩下了“刹车键”。

首先还是来看雅生活披露的基本面数据，根据此次披露的半年报显示，营收方面，公司2022年上半年录得收入76.19亿元，同比增长22%。而对比历史数据可以发现，公司在2021年上半年、2020年上半年的营收增速分别是56.2%和78.5%，营收增速呈现大幅下滑。

从营收结构方面来看，公司的营收主要分为物业管理、业主增值服务、城市服务以及外延增值服务四个大类共同组成。其中物业管理收入录得49.04亿元，同比增长23.3%，该大类仍是公司营收的绝对主力，其中非住宅类的收入占比明显高于住宅；业主增值服务方面，公司录得收入10.84亿元，占整体营收14.2%，较去年同期增长了34.3%。

此外，公司的城市服务在报告期内录得收入6.42亿元，较去年同期增长翻3倍，成为了雅生活本次报告中较为显著的业绩亮点。

值得注意的是，如果说公司在物业管理、业主增值以及城市服务方面还算正常发展的话，那么外延增值服务上的疲态无疑成为了公司营收增速放缓的“元凶”。

截至2022年上半年，公司在外延增值服务录得收入9.89亿元，同比下降24%，其中案场物业管理服务下降了32.2%，而其他增值服务也下滑了17.9%。

公司方面在公告中解释称：案场物业管理服务收入减少主由于房地产开发及销售处于缓慢复更阶段，增量市场供给有限；其他增值服务减少主要受2022年上半年地产开发商预售额同比下降，所提供的营销代理服务相应减少。

而在另一方面，雅生活的盈利则出现了更为明显的下滑。半年报数据显示，截至报告期内，公司股东应占利润为人民币10.579亿元，较去年同期下降7.4%，与此同时，毛利率下降3.1%，净利润下降10.3%，净利润率也少了5.4个百分点。

对此公司方面解释称，主要由于本集团业务结构调整，提供给开发商的增值服务规模减少，业务更具市场化；同时，创新业务处于成长期间，需持续投入前期成本，及本期间金融资产减值损失的影响所导致。

从雅生活方面的解释来看，无论是公司在非业主类的增值服务收入的减少，还是其盈利能力的下滑，主要原因就在于母公司当前承受的巨大压力。

数据显示，2021年，雅居乐的合同销售总额为1390亿元，未达1500亿元的销售目标；土地储备为4737万平方米，下降了500多万平米。而今年以来，雅居乐几乎没有新增土地储备。

第三方面积扩张降速

在过去的年份中，第三方面积一直是雅生活的一大特色亮点。

以2020年年报为例，也就是中民物业正式并表雅生活的第一份财报中，公司第三方面积一度成为了最显眼的亮点。

彼时，公司公司在管面积3.75亿平方米，较去年同期增长112.3%，其中来自第三方物业开发商面积达3.01亿平方米，较2019年大增163.7%，占整体在管面积的80.3%，合约面积为5.23亿平方米，较2019年增加74.9%，其中来自第三方物业开发商的面积达3.87亿，较2019年大增113.2%，占整体合约面积达74.1%。

然而在最新的2022年半年报中，雅生活在管面积和合约面积分别为5.29亿平方米和7.07亿平方米，其中来自第三方的合约面积为5.59亿平方米，较去年年底增长了8.4%，较去年同期的4.41亿平方米，增长了26.76%；来自第三方的在管面积为4.41亿平方米，较去年年底增长了8.1%，较2021年上半年的3.43亿平方米，增长了28.57%。

当前在雅生活的在管面积中，超过八成的面积均来自第三方，合约面积中第三方面积占比也达到近八成，可以说第三方管理面积是雅生活的主阵地，然而过去那般高速增长显然已经成为了历史。

早在上市初期，雅生活就不遗余力地致力于扩张。上市第一年，雅生活服务就频频出击，收购四家物企。结合上市前对绿地物业的收购，当时总共完成对五家物企的控股。包括绿地物业、青岛华仁、中民物业、广州粤华等都先后被其收入麾下，但进入2022年后，公司在收并购后上则再无动作。

事实上，雅生活在管理面积上的增速收缩并不令人意外。近期，雅生活服务首席执行官李大龙称，预计到2025年底，雅生活服务的在管面积将接近8亿平方米，较2021年底的规模增长约60%。四年时间内总共预计增长六成的管理面积，这和之前动辄翻倍、翻两倍甚至三倍的物企管理面积形成了鲜明的对比。

结合今年以来的大环境以及其母公司面临的状况，雅生活的业绩失速其实并不让人意外，更重要的是，雅生活或许给行业再次提了个醒：在当下的大环境之下，高速增长的时代或许已经过去，失去增速也在所难免，稳定增长或成为接下来的主旋律。

对于雅生活而言，在主营业务增速受限的前提下，迅猛增长的城市服务或许是其急需发力的新赛道。根据本次半年报中雅生活的透露，目前公司的城市服务更集中在单项目承包和环卫服务一体化等经营模式。这意味着，在城市服务板块，雅生活能够挖掘的潜力依旧巨大。

标签： 房地产后市场 物业管理