8月5日，物业板块走出了一波反弹行情，旭辉永升服务、金科服务早盘一度涨超10%，新城悦服务最高涨幅接近8%。

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刚刚过去的7月份，在种种利空消息的影响下，物业上市公司的股价面临着不小的下行压力。当月，2021年营业收入排名前十的物业股，有7只录得了2位数的跌幅，其中碧桂园服务下跌了50%。

“根据我们从买方处了解的情况，7月以来物业板块的下跌主要是三个方面的原因：地产救市政策的力度没有达到市场的预期，对民营物业公司经营独立性的担忧，以及头部房企低位配股的影响。”8月4日，某上市物企投资者关系负责人林朗（化名）对记者表示，出于避险的考虑，不少资金选择了战略性撤退，在地产销售企稳的信号出现前，市场信心难言恢复。

物业上市公司股价普跌

下半年，物业股的开局很惨淡。自7月的第一个交易日起，大部分物业上市公司的股价便走入了下行轨道，克而瑞物管的数据显示，截至7月31日，59家上市物企有46家的股价较月初下跌，占比接近8成，平均降幅为17.4%，最大跌幅达到68%。59家上市物企总市值为3420.3亿元，较上月末下跌22.8%，滚动市盈率和静态市盈率均值分别为11.4倍和11.6倍，均较上月末（13.9倍和14.1倍）下降。就整体情况而言，非港股通物企下跌12%，港股通物企下跌23.1%，恒生物业服务及管理指数下跌30.1%，跌幅均大于恒生指数（-7.8%）和沪深300（-7%）。

记者统计了2021年营业收入排名前十的物业股在6月30日至7月29日的股价表现，发现这10只物业股的股价均录得下跌。跌幅在两位数的有7家，包括碧桂园服务、世茂服务、融创服务、雅生活服务、金科服务、绿城服务、华润万象生活，其中碧桂园服务的跌幅为50%，世茂服务和融创服务的跌幅在30%左右，雅生活服务、金科服务、绿城服务则在21%至24%，华润万象生活下跌14%。录得个位数跌幅的是招商积余、保利物业及中海物业，中海物业跌幅最小，仅3%。

2年前，物业股还是资本市场的宠儿，各上市公司的股价达到历史峰值，但如今市值腰斩乃至缩水九成的都不在少数。作为行业龙头，碧桂园服务在今年之前一直稳居行业的市值榜首位置，市值曾一度超过2000亿港元，至今年年初已跌至1000亿港元左右，到7月29日，以17.48港元的收市价计算，市值只剩589亿元。

根据克而瑞物管的统计，今年前7月，59家物企中有51家股价下跌，跌幅超5成的物企就有17家。

“跟公司个体的基本面关系不大，就是行业的普跌。”一家民营上市物企的内部人士还记得7月份带崩物业板块的几个重要事件，“首先是因为几只地产股和物业股被剔除出恒生指数，物业股普遍跌了一波。”

6月30日盘后，香港恒生指数有限公司发布最新指数调整公告，世茂集团、佳兆业集团、彩生活服务集团、融创中国、中国恒大、恒大物业、中国奥园、奥园健康等8只股票被剔除。随后的一个交易日——7月4日，物业板块应声下行，此后持续阴跌，直到7月27日碧桂园宣布配股融资约28亿港元，当天碧桂园服务即下跌约22%，其余物业股纷纷跟跌。

地产未企稳 信心难恢复

“6月份地产销售环比虽然有所回暖，但离市场对复苏的期待还有较大距离。”

林朗认为，相较于一些独立事件，整个地产开发行业的下行，以及由此引发的对物企成长性、现金流安全等问题的担忧才是物业板块低迷的核心因素。“之前大家一直觉得政府会有相当力度的托底手段来拯救出险房企，年初就开始期待，一直到7月份，都没有看到太重磅的政策出台，关于政策的预期也落空了。”

中泰证券具体分析了地产开发行业景气度下降对物业行业的影响。包括，当前销售面积与竣工面积剪刀差依然未填补，由于融资持续收紧，施工进度或低于预期，导致竣工低于预期，从而减缓行业在管面积增量的增速。以及，地产行业销售持续萎靡，也将影响围绕开发商相关的非业主增值服务的业务拓展及收入。

近半个月，资本市场对于民营物企独立性问题的关注热度直线上升。7月22日，恒大物业披露134亿元存款质押被相关银行强制执行事项的初步调查结果，坐实了市场对其为母公司输血的猜测。7月31日，金科服务干脆直接宣布将为控股公司提供15亿元借款。“投资者很担心物业公司会不会变成母公司的现金流工具。”林朗表示。

包括花旗、中信证券在内的机构也表示，短期而言，投资者关注物业行业的资产负债表及经营现金流多于盈利表现，物企需要在战略、业务和人事考核等方面充分证明自身的独立性。

在碧桂园发布配股公告的当天下午，碧桂园服务就紧急召开了投资者电话会议。会上，管理层强调，作为一个有良好现金流造血能力的头部轻资产型企业，碧桂园服务是不需要牺牲来填坑的，也不会成为下一个恒大物业，并表示该公司与兄弟企业之间的财务是独立的，关联房企资金占用的问题不会在其身上发生。

碧桂园服务首席财务官黄鹏透露，目前该公司与碧桂园之间的关联交易占比并不高，碧桂园的经营状况对其影响比较小，预计2022年来自兄弟公司的收入占比大概在5%，利润占比低于5%。

“投资者目前最担心的就是物企会被地产影响，所以我们今年打算凸显公司与地产的关联度很低，来自地产母公司的管理面积目前已经不到10%了。”上述民营上市物企内部人士表示。

而从林朗的角度看，关联交易也不应该一棒打死，“有母公司的业务为什么不做？公平合理的交易，市场一定是支持的。”投资者目前看空物业板块，底层逻辑在于看不到地产复苏的明确信号。“这个时候，作为企业，只能是先做好自己的基本面，至于资本市场信心的恢复，还要看未来几个月地产行业的销售数据。”

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