这应该是最坦荡的年报之一。

3月30日晚间，金科服务公布了2022年年度业绩。和预想中的一样，也和大多数同行一样，业绩整体表现不尽如意。

(相关资料图)

不过和个别有选择性回避问题的业绩报相比，金科服务管理层主动对每项业绩指标增减都做了合理解释，一个都没落下。

如”前“关联方款项计提减值、主动退出低利润项目、来自非金科股份的业务收入大增，和疫情影响收入减少……

没能考个好成绩，大家早有预料，如大佬万科也有考不好的时候。但主动直面问题，以及如何解决问题，这态度没话说。

意即：这次没考好，下次不会了。

在勿爷看来，金科服务坦荡的底气，来源于如下三大因素。

01终于独立

依赖关联方母公司，在房企举步维艰的背景下，一直是民营上市物企最大的痛点。

诚然，2020年11月上市时，金科服务已经实现收入来源独立，其外拓项目在管建筑面积占比就达到了53.4%，超过了金科股份的输出。

随后几期财报也表现亮眼，独立第三方输出占比逐步上升，如2021年业绩，接连并购下，新增在管面积中有近三分之二来自独立第三方，合约面积中也有62.9%来自第三方。

营收利润增速更是接连爆表，有业绩加持，股价也逐步攀升领先其他物业股，历史最高点触及每股90港元，成为圈内最贵，并一度超过母公司。

但是，2021年下半年，房地产行业债务接连爆雷，给整个物管行业蒙上一层阴霾。

后面的剧情大家都知道了，物业股受到波及一再走低。为了帮扶地产，一些上市物企被房企大股东整体出售或者出售部分股权，更坏的情况是被母公司挪用资金。

出现如此情形，主要是上市物企只是收入来源独立，没能实现真正意义上的独立，没有话语权。

直到博裕先后两次股权收购，成为金科服务第一大股东后，金科服务才实现了真独立，成为物管圈及其少数与关联方地产做切割的上市物企。

这意味着，金科服务变身独立第三方物企后不再会被关联方拖累，从此“我的地盘我做主”。

而新任第一大股东博裕的赋能作用也不容忽视。

在业绩发布会上，博裕投资代表，公司董事吴晓力提到，博裕作为长期投资人， 现在又是股东，在公司治理、财务把控方面严格把关。将管理层个人利益、公司长期利益以及 公司长期市值牢牢绑定。而且未来还会引入资源性股东，实现股东结构多元化。

比如，在公司内部管理方面，将从三个方面提升管理水平：

和外部 机构一起合作，升级公司的内控管理工具，丰富管理手段。持续提高公司治理水平。

通过对于系统的不断迭代升级，进一步提升公司数字化运营能力，助力精细管理，打通投前 投后。

动用行业资源持续引入优质人才，无论新任 CFO 还是拓展人才、跨赛道人才， 帮助公司在人力上进一步提升。

在勿爷看来，成为第一大股东的博裕，不是来指手画脚的，而是支持管理层撸起袖子加油干，以实现将金科服务打造成为最优秀的高品质第三方综合服务商。

02出清风险

分析完独立性，我们再说说影响本期业绩的因素。

翻阅年报，勿爷注意到，金科服务之所以业绩大幅下滑，主要是对关联方业务计提减值、并购商誉减值、退出低质项目等。

对关联方业务计提减值，是目前上市物企的常规做法。

由于房地产行业不景气，导致此前一些非业主增值服务收入降速，特别是关联方应收账款存很大可能难以回款，为了财务健康，只能计提。数据显示，对应的金融资产减值金额是21.52亿。

而对此前并购形成的较高商誉计提减值和退出低质量项目，也在情理之中。

前几年风口还在，并购标的较贵，又不能排除打眼的可能，所以风口落幕后，需对商誉计提合理减值。如行业的“并购王”碧桂园服务计提了17.7亿，而金科服务计提了2.88亿。

另外，为保证利润率，金科服务对低质效、负贡献的项目逐步进行系统性撤场，全年撤场在管面积2778万方，短期看影响了应收，但对长期发展不无裨益。

有人调侃说，本期物企业绩都在洗澡，但勿爷觉得洗洗更健康。

在勿爷看来，不论计提关联方业务，还是并购标的商誉，都是出清风险排雷的一种方式。

向死而生，反求诸己。

试想，金科服务目前已是独立第三方物企，前任大股东气色若没好转，如果再和前任纠缠不清，势必对独立第三方物企的标签成色大打折扣，业将直接影响未来业绩表现。

所以，对关联方业务计提减值等，对金科服务相当于出清风险，释重前行。

03底色不减

这两年物管行业风云跌宕，影响最小的是国家队物企和独立物企。

而金科服务定位于国内最优秀的独立第三方物企，计提关联方业务后，并不能改变其优质底色。

要知道，金科服务之前几年东成西就，到处并购，在上市物企中是西南扛把子的角色，新增规模中独立并购的占比超过金科集团输出。

如2022年，新增在管面积约 4446万方，其中约79.7% 都是来自独立第三方。

年报数据显示，2022年，来自非金科集团的业务收入较2021年同期上涨112.4%，翻了一倍多。

作为圈内第一家提出“服务+科技，服务+生态”的发展战略的上市物企，7年来已逐步完善了四大业务矩阵的布局。即空间物业服务、社区增值服务、本地生活服务和数智科技服务。

如针对住宅业态，发力市场拓展，全面向街区式物业服务升级；针对非住业态，通过科技、餐饮的双重加持，精耕一体化企业服务。

虽然四大板块受疫情等因素影响，业绩增速有所回落，但一些子版块表现出色。

比如，本地生活服务作为金科服务战略发展的第二增长曲线，将差异化深耕的万亿餐饮赛道。

其中包括，餐食业务（主要是团餐）、酒管业务、餐饮供应链业务。数据显示：

餐食业务在 2022 年实现收入 2 个亿，同比增长290%；若模拟年化并购标的全年收入，餐食业务收入达到3.2亿。

值得留意的是，公司提到团餐业务与非住物管业务的协同效应正在逐步展现，去年有多个项目为物业管理服务和团餐服务联合中标：

酒管业务实现收 入 1.4 亿，同比增长320%；

疫情影响下，金科服务本地生活服务还取得了可观业绩，而随着疫情结束，其他板块业务回归正轨，金科服务或将华丽转身。

04结语

综上所述，2000年成立的金科服务，在20多年的发展历程中，无论对外并购还是服务品质，都已是打通了任督二脉，2022年的业绩下滑只能算是插曲。

在成功独立、风险出清后，其自身底色不减。就如电影《霍元甲》中，迷茫消沉几年后，霍大侠的功力不减反增，两年前是20年铸就品质一拳，而如今积累沉淀下又何止20年？

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