疫情3年，最豪横的不是阳康了几次，而是看谁具备“免疫”技能。

而在物管圈，物企都在苦修此项技能。

因为物管风口兴起这几年，只有最早抢滩上市的物企受到市场礼遇。而在风口低迷期上市的，由于市场表现和业绩数据不佳，无一不被质疑摩擦。

(资料图片)

若能对疫情免疫，受市场环境影响有限，起码业绩是稳了。

2022年3月，疫情反复，房企雷声不绝，物管风口不再，并不是物企上市的最佳窗口期。

可是，有家物企还是敲响了港交所的那面60万的铜锣。

如今，时光荏苒，这家物企已上市一周年，和其他物企一道发了两期财报。不过，与其他物企不同，这家物企貌似激活了“免疫”技能。

01业绩稳增，盈利能力脱颖而出

3月24日，金茂服务发布了2022年业绩数据：

在管面积：5686万㎡，同比增速56.3%；

营业收入：24.36亿，同比增速60.7；

毛利：7.34亿，同比增速56.1%；

净利润：3.41亿，同比增速90.7%；

毛利率30.1%,净利率14%。

单看以上业绩指标，不难发现，金茂服务在去年中报后，不经意间又秀了一波。虽然体量不大，但能打，而且能接着打。

去年中报起，大部分上市物企业绩开始出现颓势，原因大家都知道，非己之过。

三年疫情，造就了物业英雄，也影响了物企业绩。加上三道红线，作为物企大客户的房企日子大都不好过，上市物企首当其冲。

唯一不受影响或影响较小的是有国企、央企背景的物企。但在国家队序列中，营收放缓是不争的事实，盈利能力更是长期处于低位，净利率个位数几乎成了标配。

从这个角度看，央企属性的金茂服务却实现业绩稳增，而且盈利能力脱颖而出。

如果说毛利增速还和规模增速、营收增速匹配，但净利润增速远超其它三个指标30多个百分点。

02规模高质量发展、业态全方位扩展

气氛烘托到这了，那么问题来了，金茂服务凭什么？

去年中报时，勿爷就分析过，金茂服务之所以能考A+，除却央企属性外，主要因为其是圈内首个主打“高端物业管理服务”的上市物企。加上管理层“高、全、快、新”的发展战略，成功出圈。

可能有老铁会说，其他物企管理项目也不差，战略定位也不低，为毛差距这么大呢。

勿爷觉得，这好比慕容复，本来家传有不弱于六脉神剑的参合指绝技，还有其舅妈家的琅环玉洞，武林秘笈也不缺，却经常被段誉吊打。家里有矿不开采，一门心思拉帮结派，悲情难免。

而金茂服务不存在这个问题。本身走的是高端路线，如住宅物业平均单价3.37元/平/月，非住宅物业的平均单价17.63元/平/月。单价虽然不是圈内最高，但在同比对标市场上仍然趋于最前列。

所以为了高质量发展，金茂服务在经营好原本一亩三分地的同时，并购外拓也是选择高度匹配、门当户对的标的。

如，2022年6月17日，金茂服务收购首置物业。资料显示，首置物业管理住宅项目覆盖首创天禧、天阅、禧瑞、禧悦四大系列产品，已树立起中高端物业服务品牌形象，这与金茂服务专注高端物业管理服务市场、深耕品质服务的战略定位高度匹配。

另外，首置物业还为多个商业综合体、高端办公楼、大型独立商业项目提供物业管理服务，均为核心城市重点商圈的高端商办项目。

在外拓端，2022年，金茂服务与中国中化的农业和化工板块建立有效协同，成功获取了泉州石化、武汉中种研发中心、临沂化肥研发中心等项目。还拓展新增了南昌金茂瑞香国际生态城、温州鳌江国际新城等5个城市服务项目……

由此，涵盖住宅、商管、城市服务、产业园区等多种业态，金茂服务的全业态服务能力进一步得到提升。

规模高质量发展、业态全方位扩展为金茂服务强固了基本盘。

03高品质服务

规模高质量、业态全方位就位了，接下来就是拼软实力的时刻，而软实力便是高品质服务。

如果管理项目高质量，但服务力拉胯，物企肯定帅不过三秒。但金茂服务已经帅了两个财报，说明其高品质服务经受住了考验。

具体怎么做的，勿爷例举如下：

建立多业态体系标准。由于金茂服务业态全面，单一的住宅或商管业态服务标准不能简单套用，所以建立了多业态体系标准，实现多业态、跨区域标准化业务。通过强化质量管控标尺、品质提升专项行动，促进基础业务管理品质稳步提升。

搭建客户之声体系。为了及时满足客户需求，提升客户体验，金茂服务搭建了VOC客户之声体系。业主有求必应，让客户服务体验持续优化。

丰富社群矩阵，形成多个活动IP。如“夏日童趣季”陪伴孩子度过有趣有乐的暑假；“中秋金邻节/中式金府节”带领业主感受传统文化的魅力；“金鳞计划”引入高端教培服务；“房车生活节”紧跟露营时尚，联名高端资源；“与 lin 同行”公益系列活动传递爱心，彰显社会责任。

协同中国金茂大会员战略，搭建物业大会员运营顶层设计。协同发展是头部物企这几年经常提起的发展战略，而2022年，金茂服务通过协同中国金茂完成金茂荟与回家 APP 整合，加上悦邻生活小程序平台，金茂服务逐渐掌握了高端私域流量密码。

数据显示，2022年上海疫情期间，金茂服务通过旗下悦邻生活小程序为业主提供了价值近超过10万斤平价蔬菜。

值得一提的是，金茂服务为满足业主所需，提升服务品质，加大了社区增值服务创新，不断进行产品迭代升级。升级了中后台管理系统，建立了“敏捷小组”赋能模式，大幅提升了服务响应效率，实现了社区增值服务业绩的快速增长。

2022年业绩数据显示，社区增值服务收入取得了247.3%的高增表现。

其中生活服务试点自营业务，收入增速594%；美居业务为业主省钱省时省心省力，增速1090.2%、房地产经纪服务收入增速303.7%。

增幅全是三位数起步。

由于始终坚持高品质服务，增强了业主粘性，树立了行业口碑，金茂服务第三方客户满意度高企：

住宅项目 93 分，商写项 目 100 分，在行业第一梯队中保持高位水平。

04成本有控制

2022年，上市物企业绩整体滑坡，除疫情和关联方因素外，还有一个原因是成本增速过高。之前几年，房企也积极提质增效，但收入骤降使得降本增效效果不显。

能显著提升盈利能力的凤毛麟角，而金茂服务就在此列。

2022年金茂服务继续发挥科技与狠活，通过推进、优化业财一体化项目建设，辅助效能激励，进一步提升组织活力和人均效能；最终有效推动经营业绩达成，推动了公司运营管理效率持续提升。

年报数据显示，金茂服务行政开支是所有成本中的大头，占比最大，和净利润是此消彼长的关系，2022年降速明显。

勿爷翻阅数据注意到，2022年行政开支增速仅有14.4%，远低于60.7%的营收增速，也远低于此前公布业绩的一些头部企业。

这意味着，金茂服务利用科技狠活，提质增效效果显著。

规模高质量、业态全方位、服务高品质、成本有控制，这应该是金茂服务业绩高质量增长的根本原因。

05最后

综上所述，金茂服务作为物管圈高端玩家，秉承“高全新快”的发展战略，不但注重规模业绩增长、成本控制，更注重价值转化，聚焦核心客户，才是其能穿越3年疫情，穿越地产周期的真正原因。

正如中报勿爷所预判的，物管万亿蓝海目前正在经历重新估值，重建信心，对金茂服务等一些实力物企来说，游戏才刚刚开始。

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