2月24日早间，物股通在《多家物业上市公司收到监管反馈》中分析到，深业物业在回复完中国证监会的反馈意见后，将很快向港交所递交招股书。

(资料图片仅供参考)

说时迟那时快，2月24日晚间，深业物业正式向港交所递交上市申请表(A1表格)。

深业物业递交的招股书，首次向公众全面系统的阐述了自己的前世今生。

老骥伏枥，志在千里

深业物业最早从1985年起开始提供物业管理服务，跟着深圳市一起改革和成长。公司的业务围绕【全业态、全服务、全客户】开展，业务涵盖城市及产业园服务、住宅物业管理服务和商业物业运营及管理服务。

（业态、服务线及服务系列之间的关系，来源：招股书）

据公告描述，公司的目标是成为中国领先的物业管理、商业运营和城市服务的全方位服务供应商。

管理规模方面，截至2022年9月30日，深业物业的总签约面积约为6180万㎡，在管项目总数为462个，总在管面积约为5920万㎡，覆盖中国46个城市和14个省份；

最近的4个月，公司又签了21项城市及产业园项目、3项住宅物业管理项目及3项商业管理项目的服务合同。公司的总签约面积因此增加至约6190万㎡、在管建筑面积因此增加至约5930万㎡。

从业务经营情况来看，物股通认为，深业物业上市虽然起了个大早赶了个晚集，但首秀登场的实力仍然不俗，综合实力超越同在深圳市国资委旗下的创业板上市公司——特发服务。

四平八稳，寻求独立

财务方面，2020年、2021年及截至2022年前9个月：收入分别为18.38亿元、21.52亿元及16.51亿元；毛利率分别为13.0%、13.7%及14.6%；净利润为1.05亿元、7450万元及9020万元。

盈利能力不尽如人意。

业务构成方面，截至2022年前9个月，来自城市及产业园服务、住宅物业管理服务和商业物业运营及管理服务收入分别为6.97亿元、5.54亿元以及3.99亿元，分别占总收入42.2%、33.6%以及24.2%。

从业绩来源看，深业物业大部分的服务合同来自独立第三方。收入分别占2020年、2021年及截至2022年前9个月总收入的56.5%、58.7%及57.8%。

来自关联方开发的物业的收入分别占同期总收入的43.5%、41.3%及42.2%。

再看检验业绩成色的应收账款及续约率方面表现。

2020年、2021年及2022年前9个月，应收账款减值拨备结余分别为3460万元、4490万元及5410万元。

同期的业务合同续约率情况：

城市及产业园服务合同续约率分别为76.9%、77.4%及76.8%；

住宅物业管理服务合同续约率分别为83.3%、85.7%及82.6%；

商业物业运营及管理服务合同续约率分别为100.0%、84.6%及75.0%。

近期，深业物业还因为项目到期或亏损，退出20个承包项目。

总体来看，财务表现四平八稳，符合国资物管公司的特质；随着独立性增强，第三方独立物管企业的属性会越发显著。于资本市场而言，这不是一件好事。

战略清晰，投入积极

致力于成为中国领先的物业管理、商业运营和城市服务的全方位服务供应商的深业物业，IPO募资款将用向何方？

根据招股说明书初步定向，IPO募资款将根据份额大小依次用于：

进行战略投资及收购，与选定企业结成战略联盟；

优化数据化服务平台及购置新设备；

增强商业运营服务影响力；

营运资金和一般公司用途。

资金用途跟公司发展战略匹配度较高。

这场筹备了7年的上市马拉松，经过复杂的股权重组和调整，最后形成了如下的组织架构，物股通只能用族系庞大来形容这个阵仗。

为了保障上市的成功，这家老牌物业公司，在选用中介机构方面，几乎用了顶配。

1）中金公司、中信证券、建银国际三位“大内高手”联手为其保荐；

2）普华永道为其提供审计服务；

3）金杜、金杜(香港)分别为其公司中国律师、公司香港律师；

4）通商、的近分别为其券商中国律师、券商香港律师；

5）弗若斯特沙利文为其行业顾问。

物股通已经很久没有看到如此豪华的上市中介团队阵容了，誓在确保上市万无一失。似乎也能看到公司在6月30前完成IPO的决心。

结语

38载深耕路，7年光阴磨一剑，港股上市再出发。

除了承载深圳控股转型升级的使命，且看深业物业的经营管理团队能给行业带来哪些新意。

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