岁末年初，物业资本市场精彩依旧。

物股通观察到在22年12月至23年1月间，同属于广州市人民政府实控下的越秀服务、珠江股份（珠江城市服务）纷纷开展了一系列大动作，背后似有你追我赶的节奏。

01//越秀服务，三箭齐发

1）12月09日，签署持续关联交易协议。

(资料图片仅供参考)

2023、2024年将分别从广东越秀及越秀地产获得不超过14.65亿、19.06亿的业务支持，分别是2022年度上限的166.85%、217.08%，增速凶猛。

而越秀服务2020、2021年的营业收入仅有11.68亿元、19.18亿元。

有了大股东的全面火力支援，越秀服务的增长后劲十足。

2）12月30日，进行停车位关联交易及发布股权激励方案。

越秀服务的间接全资附属公司武汉樾服与越秀地产附属公司武汉嘉益订立停车位协议，越秀服务购买位于湖北省武汉市江岸区越秀星汇君泊项目的208个停车位的使用权，代价为人民币1040万元。

同时董事会在2022年12月30日议决批准采纳一份股票期权计划，旨在改善公司的中长期激励机制以支持集团的长远发展。

3）1月20日，审议期权激励计划。

根据首次授予方案披露，公司有条件授出共1522万份股票期权予共39名合资格参与者，包括执行董事毛良敏及张劲、37名高级管理层成员及集团核心成员。

股票期权将分三批归属，分别于授予日起计24/36/48个月后的首个交易日归属33%/33%/34%。行权价格为3.334港元/股。

三箭齐发下，资本市场做多热情飙升。2023年开市后，越秀服务股价累计上涨38.37%，涨幅领先中海物业（34.32%）、保利物业（30.40%），成为港股物业股中最靓的仔。

值得期待的是，越秀服务只要维持当前的市值，将有望纳入港股通标的池，继而迎来更多南下资金的交易。

02//珠江股份，改头换面

这厢，珠江股份筹划已久的重大资产置换也取得重要进展。

1月19日，珠江股份发布系列公告，广州珠江发展集团拟将所持有的房地产开发业务相关的资产负债与广州珠江实业集团、广州珠江健康资源管理集团合计持有的广州珠江城市管理服务集团（以下简称“珠江城市服务”）100%股权进行资产置换，差额部分以债权及现金补足，债权及现金的具体比例根据审计评估结果及双方协商确定，但不涉及发行股份。

价格方面，根据第三方的评估结论，经收益法评估，拟置入资产的所有者权益的账面值为3.78亿元，收益法评估值为7.79亿元，评估增值4.0022亿元，增幅105.80%。经交易双方友好协商，交易中拟置入资产最终作价7.79亿元。

而在合并报表的归属于母公司所有者权益层面，采用收益法，置出资产的市场价值为26.71亿元，评估增值4.90亿元，增幅22.44%。经交易双方友好协商，交易中拟置出资产最终作价28.04亿元。

上述交易之间的估值差额部分，拟以现金进行补足。

通过本次交易，珠江股份将原有房地产业务资产置出，同时置入物业管理与文体运营资产。本次交易完成后，珠江股份将持有珠江城市服务100%股权。珠江股份的主要业务将变更为物业管理与文体运营服务。

不过，资本市场对于珠江股份的这一动作并不感冒。

其股价只有三次脉冲式上涨，随后跌回原位，显示没有增量资金进场。物股通认为更深层次的原因还是公司基本面较差，详情可回顾《广州或将新增一家A股物业上市公司》。

综合越秀服务及珠江股份的直接控股股东背景、自身经营情况及所在资本市场环境来看，在港股的越秀服务其领先身位可能会持续拉大，而置身A股的珠江股份其改头换面之旅将充满波折。

03//国资物企将主导物业管理行业

开年激烈竞争的背后，物股通看到的是在特定时代背景下、市场资源向国资企业倾斜后，物业行业竞争格局的演化。

根据克而瑞物管的统计，2022年尽管房地产行业整体的土储规模在下滑，但百强中仍有近四成房企2022年上半年总土储较2021年末上升。其中涨幅的较高的有越秀地产、华润置地、招商蛇口、中交房地产等，涨幅在20%以上，这些房企不仅涨幅大，土储货值同样较多。

从土储货值仍在增加的企业来看，基本是清一色国企、央企，除了滨江、龙湖2022年上半年总土储货值8%和12%外，几乎所有民企土储规模均在减少。

投资意愿上，涨幅最高的越秀、华润、招商1-8月拿地金额超过400亿，拿地金额排在TOP10以内。拿地销售比越秀达到0.67，华润、招商同样超过0.4，积极性远超行业0.18的平均值。

见微知著，行业集中度提升、央企/国资占据绝对主导已是大势所趋，而上游的竞争格局将直接决定物业管理行业参与企业的竞争位势。

可以预见，2023年物管行业纵横捭阖的主角们将由国资序列的央企和地方国企扮演。

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