自2020年下半年监管新规出台，房地产融资受到巨大影响，产销售量增速转负，房企债务违约潮拉开序幕。资金压力、生存压力下，自2021年第二轮集中供地以来，诸多百强房企已经采取不拿地的策略。一面是主动收缩、暂缓投资，一面是各种方式、渠道加快销售，企业的总土储在不断下降，2022年上半年有六成企业总土储下滑。换而言之，在行业进入白金甚至黑铁时代后，总土地储备已不是决定性发展因素，总土储绝对量也迎来拐点。

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地产关联企业遇到的困境，也给相关物企带来明显影响。土储总量的减少也意味着两至三年后，物业公司可从地产母公司获取的新增在管面积将大幅减少。目前，地产土储状况究竟如何？未来会呈现何种发展趋势？本文对此做了解析，物业服务企业可以从中获得一些启示。

土储绝对量已迎来拐点，六成房企总土储货值下降

在现金压力与市场不断走弱的双重影响下，企业一方面或主动、或被动的收缩投资，拿地意愿大幅下降、力度大幅减小，甚至停止拿地，从1-8月份仍有六成百强房企未拿地也不难看出当前谨慎态度。另一方面，尽管市场表现萎靡，销售大幅回落，但企业仍在通过各种方式、渠道去“促销受、抓回款”。

增量减少甚至为零，存量不断去化，且短期市场信心、企业融资等问题难以实质性好转，在行业进入白金甚至黑铁时代后，总土地储备已不是决定性发展因素，总土储绝对量也迎来了拐点。

从2022年上半年房企中报公布的数据来看：

第一，百强房企总土储货值降至2019年以来新低。2022年上半年，百强房企总土储货值近35万亿，较2021年末下降14%。从总土储货值TOP100的门槛变化也不难看出土储规模绝对量下滑。货值百强门槛达到619亿元，分别较2020年和2021年下降31%和20%。且比较各梯队的门槛变化，均呈现下降的趋势。

第二，2022年上半年中，超过六成房企总土储货值下降。以总土储货值TOP100中货值下跌房企为例，有四成房企总土储货值较2021年末跌幅超过10%。其中正荣、力高等跌幅在15%-17%左右，中梁、宝龙、华宇、荣安等跌幅超过20%。

越不拿地越难卖，去化周期增长55%至5.7年

销售锐减、投资停滞，导致百强房企去化周期急速攀升，2022年上半年百强房企总土储货值达到5.71年，较2021年末上涨55%，为2018年以来新高。有14%的企业去化周期高达10年，包括绿地、建业等千亿房企，近半数房企去化周期维持在5-10年的区间内，仅有少数房企如万科、华润等去化小于4年，而滨江总土储货值去化仅为2.15年。

结合百强房企2022年上半年总货值与去化周期的情况来看：

总土储货值较高、且去化周期相对较长的企业，例如远洋、绿地等，此类房企的土地储备货值在5000亿以上，且去化周期在10年以上，这些企业上半年投资几乎已经停滞。

土储货值总量较高，同时去化周期在4年左右，上半年仍在拿地房企，以大型规模房企为主，包括招商、中海、绿城等龙头房企，既具备规模优势、又能够快速销售和周转，优势明显。

此外，滨江、建发等总土储货值维持在2000-3500亿水平，去化周期在3年左右，货值去化、结构均相对合理。

值得注意的是，部分如中梁、祥生、阳光城等企业，上半年投资基本暂缓，去化周期在5年左右，在销售萎靡之下，未来去化时长仍会持续增长。

实际上，从企业的去化周期不难发现，即便诸多企业已经从去年下半年停止拿地，但去化方面陷入“越不拿越难卖”的困境。

究其原因，一方面是当前行业进入无增长时期，过往需求过度透支势必会在行业下行期带来销售的大幅锐减。从上半年销售来看，百强房企累计销售操盘金额的同比降幅达到50.3%。

另一方面，虽然部分企业总土储货值总量较高，但存在大量“僵尸库存”，本身存量库存去化显著慢于新增土地。即便不拿地，市场走弱之下去化周期仍然会大幅攀高。而且此前大量房企依托三四线周期实现规模快速发展，在当前行情下，土储结构相对较差，去化自然偏慢。如中梁、宝龙、中南等三四土储占比超过50%，上半年也没有新增土储入账，销售倚重三四线，业绩下滑的幅度更大。祥生、弘阳、中南上半年销售降幅均在60%上下，高于行业平均50%的跌幅。

因此，整体而言，短期的不拿地只是应对当前行业风险、企业风险的一种手段，在当前的行业格局下，不拿地去化周期仍会持续上升，而越难卖进而会导致销售汇款、现金流难以得到改善，陷入僵局。想要熬过行业寒冬，企业还是需要通过优质的新增土地来带动整体的销售回暖。

几乎仅有国央企土储规模在增长，策略紧盯一二线核心城市

尽管行业整体的土储规模在下滑，但百强中仍有近四成房企2022年上半年总土储较2021年末上升。其中涨幅的较高的有越秀、华润、招商、中交房地产等，涨幅在20%以上，这些房企不仅涨幅大，土储货值同样较多，华润、招商总土储货值均在2022年上半年首次突破万亿。建发、国贸、首开、金地等企业涨幅在5%-10%之间。

从土储货值仍在增加的企业来看，基本是清一色国企、央企，除了滨江、龙湖2022年上半年总土储货值8%和12%外，几乎所有民企土储规模均在减少。

综合比较土储规模上涨的企业，“上半年核心城市积极拿地，总土储以一二线为主”是这些企业最大共性。换而言之，今天还在拿地的房企策略都是紧盯一二线核心城市的优质地块。

投资意愿上，涨幅最高的越秀、华润、招商1-8月拿地金额超过400亿，拿地金额排在TOP10以内。拿地销售比越秀达到0.67，华润、招商同样超过0.4，积极性远超行业0.18的平均值。

在分布上，越秀、建发、保利置业、滨江等1-8月拿地几乎全部集中在集中供地22城，集中供地拿地金额占到总拿地金额比例均在80%以上，实际上，也只有集中供地城市才能吸引企业投资。

从今年拿地积极且总土储货值上涨的企业来看，基本布局以一二线为主，这些城市基本面远超三四线，抵抗风险的能力强，且价格坚挺。越秀、中交房地产一二线土储建面占比在80%以上，规模化的国央企华润、招商高能级土储占比达到71%和69%。

土地储备仍应聚焦“减量、增质”关注土地变现能力

随着行业进入无增长阶段，企业不再一味追求规模，相应地，投资战略也在根据市场政策不断调整。总体而言，尽管总土储规模不再是房企发展的决定性因素，但不拿地只是阶段性的应对当前资金危机、生存危机的手段之一，未来企业想要走出困境、突出重围，在投资战略需要进行阶段性的大转折，控制总土储规模的同时在核心城市进行优质土储的补充，需要更加注重土地的变现能力。

第一，拿地态度上，审慎投资将是未来几年的主旋律，国企、央企优势将更加明显。首先，行业步入“后规模”时代，为了冲规模而拿地策略已经不合时宜。其次，去杠杆大背景下，三道红线、融资收紧导致企业资金承压，这无疑加大了企业投资的难度，抵消了投资的积极性。尽管大部分城市集中供地的出让政策在2022年有一定宽松，但就实际效果来看，仍是资金雄厚的国企、央企优势明显。

第二，土储并非越多越好，适合自身房企发展、及符合市场大势下的优质土储才能起到正面作用。未来投资策略、地块选择将与利润、周期挂钩，大比例自持物业的拿地数量将会大幅减少，企业将更加注重土储的“质”而非“量”，提高土储转化率才是关键。

第三，城市选择越发趋同之下，深耕城市群是上策，投资聚焦在核心一二线城市。未来长三角、粤港澳、京津冀、长江中游和成渝这5大城市群将成新一轮发展高地，市场份额将稳中有升。并且，在建设现代化都市圈过程中，核心城市与卫星城市市场价值将重构，这也是未来企业投资的重点。在不为了拿地而拿地的策略下，区域深耕需要选择市场有溢价、有上升空间的城市。

第四，拿地方式上，收并购机会增多，双集中供地带来更多合作开发的机遇。一方面是源自企业资金链出了问题，尤其是在面临信用挤兑和银行抽贷的情况下，爆雷企业数量增多，部分房企为了断臂求生，势必会出让部分项目或地块；另一方面，双集中供地中有大量的地方平台公司和城投公司来托底，但这些公司开发专业程度不及规模房企，因此带来了大量合作开发的机遇。

第五，未来城投拿地可持续性不强，整体“托底”意愿在减弱，接下来房企可以通过“捡漏”的方式以合作开发、代建等手段获取土储。在地方财政压力下，为了保证土地市场稳定，城投、平台公司仍是集中供地一股重要力量，从目前的情况看，这些企业实际上在与政府的土地谈判中占据一定主动导权，会导致相应的土地成本的大幅下降，也不乏优质地块的“捡漏”。但并不是所有的城投都具体完整的开发链条，且有及强烈的开发意愿，未来的企业可以通过合作开发、通过品牌输出、代建等当时参与到核心城市房屋开发中。

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