11月至今的地产圈行情，有大咖形容房企是从ICU转到了KTV。

(资料图片仅供参考)

按照这种说法，勿爷觉得物企应该相当于做了核酸后解除了密接隔离，从小黑屋放了出来。

比如一个多月来，有18支物业股股价翻倍，其中4支涨幅超过200%，5支涨幅超过150%，16支涨幅超过50%，其余的除了力高健康生活外，涨幅都在10%以上……

没一个跌的。

不过勿爷注意到，政策三支箭下大水漫灌，从ICU或者小黑屋出来后，不同房企物企的差距进一步显现。的确有在KTV抢麦高歌的，但也有只能在街头直播的，人气截然不同。

就拿61支物业股来说，没停牌的58支中，同一档位规模体量，总市值却天差地别。以中报业绩数据和12月7日收盘计算：

在管面积1亿平方米以上的物企有16家，总市值最高的是华润万象生活857.1亿，最低的是时代邻里12.32亿。

二者在管面积相差2倍多，总市值差距却高达69.6倍。

一个是草根民企，一个是喊着金汤勺出生的国家队，加上业绩等因素差距，市场偏爱程度自然不同。

管理规模在1亿平米之上，2亿平方米之下的有3家，新城悦服务、建业新生活和时代邻里。

时代邻里在管面积1.08亿，市值12.32亿；

建业新生活在管面积1.42亿，市值46.11亿；

新城悦服务在管面积1.72亿，总市值83.5亿。

和新城悦服务14.82倍市盈率相比，数据面上看，时代邻里和建业新生活明显被严重低估，二者市盈率仅有5.37、5.87倍。

另外还有在管面积在2亿平方米到3亿平方米之间的7家物企中，合景悠活在管面积2.14亿平方米，总市值却远不及相近体量的融创服务和旭辉永升的一半。

合景悠活，在管面积2.14亿平方米，总市值37.28亿；

旭辉永升服务，在管面积2.08亿平方米，总市值90.78亿；

融创服务，在管面积2.34亿平方米，总市值127.8亿；

在勿爷看来，总市值和业绩、在管规模质量相关，但未必成正比。彩生活当年在管规模第一，但管理项目物业费低廉等因素造成业绩拉跨，市值也总是扶不起来。

就如碧桂园服务总裁李长江所说，规模为王，也可能规模为亡。

而合景悠活两年前在管面积还不足5000万平方米，短时间内上升至2亿平方米之上，主要是不断并购所致，很考验整合消化能力。

这一点从其中报营收水平和盈利能力低于融创服务和旭辉永升就可看出。所以总市值低于管理规模同档的物企也在情理之中，关键看后半场如何发力。

不过纵向来看，物业股本轮狂欢，但离历史高点还差很多，有不少个股被严重低估。

如上图，市盈率10倍以下的有34支物业股，最低的仅有1.7倍。按照历史最高点算，虽然本轮涨幅耀眼，但还是差了至少2倍。

前两年物管正值风口，受资本市场厚爱，上市物企平均市盈率居高不下，经常被拿来说事。

2020年，45家物企平均市盈率32.5倍，华润万象最高103.6倍；

2021年初，45家物企平均市盈率55.31倍；2021年底，50多家物企市盈率跌到了17.64倍；

截至2022年12月7日，61家物企平均市盈率进一步跌至11.82倍。

此前，有媒体认为，物业股虽然涨势凶猛，总市值15天涨了1460亿，但再也回不到过去的高点。

但勿爷觉得，物管行业现金奶牛的朝阳行业属性，决定了其不存在出场就是巅峰的情况，即便有也是那些动机不纯、不思进取的物企。长远来看，腰部以上物企还是完全有可能突破前期高点，出现“物茅”。

还有一些股价和业绩严重偏离的物企，也会修正到正常的轨迹。

在勿爷看来，在被地产行业毒打、市场情绪踩踏后，上市物企算是挤了一次泡沫，现阶段正是价值重估和信心回归节点。当前行业平均市盈率11.82倍，保守点看，涨到20倍左右应该不过分吧。

上个月，私募大佬梁宏不断抄底雅生活和金科服务，二者市盈率分别是5.42倍和9.19倍。按照大佬的说法，严重超跌和低估的物业股正在经历困境反转，变成了偏价值的股票。

所以，那些业绩不差、低市盈率的物业股，或许都会成捡漏的对象。

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