Part-1

碧桂园服务(06098)、雅生活服务(03319)、旭辉永升服务(01995)，未来物业服务会产生万亿级别的上市公司。

(资料图片仅供参考)

错过了塑化剂事件时的茅台，错过了三鹿事件时的伊利，不能再错过房地产危机时的优秀物管企业。人生短短几十年，真正的好机会也就几次。

从宏观来看：

1）中国会在十年后超越美国成为世界第一经济强国。

2）中国十四亿人口，可居住区域主要在东部和西部，注定了城市规模巨大，人口集中，社区体量大，一站式的服务会成为主流。

3）未来一个发达的，国富民强的，拥有十四亿人口的超级大国产生市值上万亿的服务公司是正常事件。

4）我国制造业巳经高度发达，未来服务业等第三产业占比会越来越高，人民更加富足，人工智能机器人的大量运用，大家更加享受生活和服务，服务开支会逐年提高。

5）在房地产、公共服务上积累了十几年的经验，经过竞争，优秀的物业公司会扩展到非常多的领域发展成综合性巨型服务商。

（作者：星e9q）

Part-2

滨江服务(03316)、碧桂园服务(06098)、旭辉永升服务(01995)，现在是按照企业性质来估值，没爆雷的房企物业一概10pe，不管是滨服还是碧服。

从目前的财报财报来看，滨服也没比碧服、旭辉永升好在哪，甚至从历史pe来看，滨服的修复空间远远小于碧服（至于历史pe的合理性不在讨论范围）。

滨服投资人常说的几点优点也有反驳空间，例如：

1、关联公司经营稳健；但涉危房企出事前也似乎很稳健，滨江集中的土储既是优点也是风险。

2、涉危房企物业财报可信度不高；但滨服的财报可信度也难以证明。

3、滨服物业单价高；但其他物业也用pe估值，同样一块钱哪个更高贵？且高单价物业来源于关联公司输送，优质客户能否带来业主增值服务的放量还需要检验。

总之，关联公司底层资产布局带来的成长差异需要在未来几年逐渐体现。在涉危房企物业估值修复的时候滨服表现不佳也有合理性，从另一个角度理解市场逻辑有利于客观看待市场表现。

希望滨服能拿出一份让投资人满意的财报和分红来，持续的成长和高比例分红也会带来估值中枢的抬升。

（作者：Shawn_Li）

Part-3

旭辉控股集团(00884)、旭辉永升服务(01995)房住不炒是未来的大方向，这一系列的措施是修复优秀房企的资产负债表，短期内需求端会有所回暖。优秀的整合行业，不优秀的、躺平的，出清。行业进入平稳增长期。

港股股价在短期炒作之后会恢复正常。主要还是看美联储的加息是否到头，不然风险资产没有吸引力。失去了流动性的港股将在底部停留一段时间。

旭辉的看点在于活过来之后的价值重估。对于旭辉来说，在销售回暖之前的很长一段时间，还得过苦日子。目前的困境，还是因为在年初的时候管理团队对行业判断过于乐观。导致消耗了太多的现金。对冬天的寒冷估计不足。企业只有在发展中才能解决问题。

旭辉国内融资如果改善，加上政策支持下，销售端去化率有所提升的话。旭辉就能活过来，从而解决债务问题，进入平稳发展期。所以旭辉要么值5毛钱，要么就值10块钱。长期这是亏一半和涨十倍的决策。

（作者：Nickfinn1981）

Part-4

朱保全说，应该老老实实做好基础物业服务，多投入提高业主满意度。“长坡薄雪”是基础指物业毛利率、净利率很低，才符合商业规律。

但物业这类公司，低净利率也是高ROIC，无存货、无固定资产、无应收账款（正常情况下），并且优质公司的扩张成本为零。这对于投资人来说，不一定是“长坡薄雪”，可能是“长坡厚雪”。前提是能无成本第三方扩张的公司。

（作者：大道至简-荣令睿）

标签： 关联公司 物业服务 资产负债表