作为一个社区尺度的城市问题研究者，老旧小区和社区治理问题一直都是我的关注点，没想到今年新年假期，我的老家成了自己的研究对象。

我家在三线城市的老城区内，是一个90年代末建设、本世纪初交付入住的小区。在我的意识里，这个小区一直是我本人和家人的骄傲，虽然由于漂泊在外自小区建成后我就没有在“家”中长住过，只能过年回来短居，但是我一直认为它是个位于城市中心，有良好环境——比我在老家从小长到大住过的所有的家都要好、舒适的“新家”。却没意识到，它也会成为“老旧小区”中的一员。

小区不大，是由3栋单位自建的7-8层住宅和1栋单位办公楼构成的单位大院。由于院中有办公职能，所以小区的物业也由单位代管，物业费和停车费低廉。长期以来虽然也有着各种问题，但总体上还维持着过得去的基本管理状态。

2021年初小区里办公外迁，物业也随之迁出，仅留下一个保安看管闲置的办公楼，一系列问题随之而来：

· 物业没了，小区大门形同虚设，保安只对办公楼负责，不管小区；

· 保洁也没了，公共空间的卫生都没有人打扫；

· 大门没有人管，外来车辆蜂拥而至，整个小区的公共空间被各式车辆占满（以前最多只是白天办公时间存在问题，现在则是24小时没车位），业主回家没地方停车是常态，因此引发的纠纷层出不穷；

· 单位撤出导致公共权威出现真空，小区140户业主纷争不断，而紧接着的老旧小区加装电梯一事进一步加剧了小区的治理问题，业主间的矛盾不断爆发。

似乎一夜之间整个小区从一个让人心安的归宿变成了糟心事聚集的是非之地，在这一年里小区问题成为了父母跟我聊天的主要话题之一，他们甚至开始认真考虑卖房了。小区的失序也体现在房价上：我家所在板块的房价一直保持平稳甚至微涨，小区的房价一年来却在不断阴跌，在2021年末小区价格首次低于整个板块均价。

这样的局面在大量没有物业的老旧小区并不鲜见，虽然我也算相关领域的研究者，但在自己家面临这个问题时自己却远在北京根本无法参与其中，大体上也就纸上谈兵说点不疼不痒的建议。由于创业繁忙，我只能等待一个时机回去看看，为自己的家想想办法。我担心如果业主们不能组织起来，那么没有外来力量介入的话一步步走向衰败几乎会是它的必然结局。

今年新年假期回家却让我在困难局面里看到了希望，并让我产生了做点记录的想法，因为它有望成为一个鲜活的小区自救样本。

首先要说的是，小区并没有发生什么奇迹——没有愿景公司这类外来资本介入老旧小区改造运营，也没有新物业公司接手小区管理；困难、麻烦、矛盾也一直存在，但在我看来最糟糕的阶段已经过去。

作为一个单位大院，尽管因为房屋交易，业主已经不完全都是一个单位的人，但大体上还算个熟人社区，这为小区治理奠定了比较理想的社区社会资本培育的潜在基础，为它通过自组织解决一些问题留下了想象空间。小区的140户业主通过微信群也快速形成了组织，业主里不乏热心张罗者，在民间也有一些有人缘或者威望的老人在一些较大的公共问题上出头——比如我父母都是在关键时刻愿意站出来沟通、交涉、投诉且邻居们还比较信任的人。这使得单位迁出的权威真空在半年左右时间里得到了部分填充，逐步产生了一定的自组织能力。在经历了最初最糟糕的大半年之后，这些自组织能力开始起到作用：

1. 保洁问题

小区不能没有保洁，物业撤离但以前物业雇佣的在小区里打扫卫生的大爷还在，经过了几个月无人打扫期，140户业主们集资以每月2000元的工资雇佣了老大爷继续负责小区公共空间的打扫工作，这是所有问题里最容易达成一致的一个，从它突破也为小区业主形成自我组织起到了台阶作用。

2. 停车问题

停车管理难以自我解决，但是市场有办法。有业主联系上了本地的停车运营公司，它们的商业模式是免费提供道闸和停车管理系统，以道闸的广告位和小区停车的部分运营权作为交换。运营上每个家庭有一个免费的停车位资格，第二辆车每月60元，注册后通过智能停车系统识别进出，外来车辆计时收费。2021年末停车管理系统的上线基本彻底清除了外来车辆，小区公共空间得到了释放，甚至解决了过去院子有办公职能时期大量访客停车带来的混乱问题。更重要的是，停车收费后运营收益一部分用于给业主分成，所以业主用这个收益支付了雇佣保洁的费用，不再需要集资。

3. 电动自行车充电问题

又一个市场机制起作用的例子，有不少业主有电动自行车，没有物业管理带来了很多充电安全隐患，经过社区组织和业主群讨论，在相对远离单元楼的公共区域引入了市场运营的扫码充电设备，能同时容纳10辆车充电，理论上能解决安全充电问题，目前已经没有业主拉电线到楼下充电的现象了。

4. 电梯加装问题

这是近一年来最闹心，最难协调的问题，几乎所有经历过加装电梯的小区都会有这个过程。这个小区有一个优势就是一楼不住人，是办公或者功能性用房，所以比一楼有住户的小区还是更容易达成妥协。

这里就不再赘述每个单元楼拉锯式的磨合过程，最终结果是，部分单元达成了一致，已经有6个单元安装了电梯，其中5个单元是平层安装，1个单元受制于户型和安装条件是错层安装，电梯都安装于客厅侧（打掉部分窗户加装一个大门），所以每套房都多出来一个大门。

总体上而言，加装电梯是所有业主都受益的，对于老龄化问题已经比较突出的小区，它首先解决了上下楼问题，此外几乎所有业主都增加了可支配的面积——每个单元一梯两户，电梯需要刷卡使用，所以平层安装的电梯为每层楼的2个业主增加了4平米左右的半私密空间。

费用上，每户业主出资从几千元到几万元不等，楼层高的住户出资多，低的住户出资少，不愿意出钱的不能使用电梯。政府对每部电梯有10万建设补贴，业主的出资和政府补贴在加装电梯的公司交付使用、经业主签字验收后才支付给公司。目前加装工程尚未全部完工，但有几部电梯已经在试运行，施工质量、地面平整等小问题虽然还有不少，但总体上问题不大。

小区的另一个改变是社区进驻。单位办公职能的撤出使一些以前位于单元楼一层的办公用房被腾退，社区居委会得以在小区进驻，并带来一些积极的或者消极的影响：

1. 组织、协调和半权威作用

社区居委会在单位迁出后起到了一定的组织和协调作用，尤其是自组织能力尚不成熟的阶段，有一个能够出来组织的官方、半官方权威在很多问题上是非常重要的，哪怕作为一个被投诉或者被抱怨的对象，也是它的“权威性”或者“被信任”的体现。在小区加装电梯、垃圾分类清运、电动车充电和防疫等问题上，社区都起到了不可替代的作用。

2. 带来的新服务

腾退的空间交给社区不仅仅用于社区办公，也带来了一系列服务功能，包括面向残疾人的艺术培训功能，面向社区居民的文体活动功能（目前已经有舞蹈房、乒乓球室等投入使用），以及社区会客厅和小剧场（尚未完工无法确认）。

3. 引发的新问题

社区用房的改造和运营也引发了一些新问题。改造过程中部分拆墙和结构改动引发了楼上业主对安全性的质疑，施工扰民也多次招来业主投诉；此外，一楼的各种活动功能带来运营活力的同时也对2楼业主生活造成了干扰，如何规范运营，形成活力与秩序的平衡也还有一个磨合过程。

由于只在家里待了3天，对小区的观察只能来自于跟父母的交谈和在小区里短暂的调查，还谈不上深度和准确性，小区目前的状态也远不能给一个治理成功或者失败的定论，但是这个经历让我第一次认真的用自己的专业视角去看待了自己的家，也加深了我对自己小区的认知深度；也正是有了专业视角的观察，才让我对它的未来保持乐观的预期。

我间接感受到了在一年时间里它跌入谷底、来到了它的至暗时刻，也直接感受到了与过去单位管小区时不一样的状态——有劣化的，也有改善的；更重要的是，我感受到了父母和邻居们日益增长的对小区公共事务的责任心，尽管他们并不希望自己去操这个心，甚至可以说，大多数时候这些琐事都是让他们烦心的、不愉悦的（相比起来以前有单位物业科管着真是太省心了），但是问题在一个一个经过他们自己的讨论去解决。

在它身上，我没看到业主逃离——安居客上这个小区只有一套在租房源；尽管没有物业、没有业委会，但是它比黑社会化物业把持的小区、比官僚化腐败化业委会把持的小区好太多。起码业主们都还在小区、都在群里，都在以平等的身份沟通，哪怕沟通中充满了异议和争吵。其实异议才是常态，自治能力的产生不是因为大家一团和气看法总一致，而是大家学会在看法不一致的时候如何达成妥协和共识，这个过程就是社区社会资本的积累过程，是社区能够较低成本可持续治理和发展的基础。

说点题外话，因为这次观察，我回想了一下自己对老家的认知变化。我的老家可以说是中国城镇化进程的一个缩影，我在北京20多年，几乎每次回家我都能感受到老家的发展——那种所谓“日新月异”的感觉，让我对它变成现代都市有一种理所当然的积极预期。

这种日新月异的发展感在2015年前后达到了顶峰，回想起来很多让我形成鲜明的“家乡在发展”认知的新工程、新商圈、新设施都是在这个时期完成的，而最近5年出现的则寥寥无几，只有大片已经拆除却极可能烂尾的老城棚改项目。冷静下来细想，这种对老家的“发展”认知和对自己小区的“新家”认知的“习以为常感”其实是一种错觉，是常态的“不发展”和“不新”的另类周期。

中国经济发展和城镇化最高速的时期已经过去，我们大多数城市和居住区都不可能回到那种日新月异变化和设施总是崭新的周期中，未来伴随我们的常态是不变、老态、陈旧和衰落，发生在我家小区的这次事件（或者不能称之为事件而应该称之为新常态）则是这个漫长周期开始的信号。

一想到这里我就惆怅无比：当城市快速发展时，我的乡愁是如何保持我记忆里的家乡的不变——我多希望每次回去都还能在儿时生活的街巷里穿行；而当城市走向衰老时，我的乡愁却又变成了对它日新月异、欣欣向荣时期的缅怀——我多希望每次回去家人和朋友都能像以前那样骄傲的带我去体验家乡的新变化。两种乡愁，截然相反却又别无二致。

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