引言

近年来，物业企业在加速扩大规模的同时，也在突破社区边界将业务扩展至非住宅业态领域，拓宽服务版图、寻找新的利润增长点。在社会服务认知方面，越来越多的社会机构秉承“让专业的人干专业的事”原则，深化后勤服务市场化改革，也为物业行业提供了广阔的市场空间。

目前，合共32家上市物企披露住宅/非住宅在管面积相关数据：截至2021年12月31日，32家上市物企非住业态在管面积平均占比为36.0%，较2020年末上升2.6个百分点；主要在管业态多为商业物业、写字楼、公共物业、城市服务等。

非住物业占比提升，追求多业态协同发展

根据披露相关信息的32家上市物企的相关数据来看：截至2021年12月31日，上市物企非住物业平均在管面积为3483.9万平方米，较2020年末增长58.2%；平均占比为36.0%，较2020年末上升2.6个百分点。

图：2020-2021年上市物企非住物业在管面积占比

数据来源：嘉和家业物业云

从企业来看，有6家物业企业非住物业在管面积占比在50%以上，其中卓越商企服务、金融街物业、招商积余位列排行前三：

卓越商企服务非住物业在管面积占比达66.0%，位列排行首位。卓越商企服务聚焦商务物业赛道，凭借具备完善的综合商务物业服务模式的优势持续扩张，管理多个商务写字楼、商务综合体项目，在管面积占比达43.5%；公共及工业物业板块主要服务于政府机构、城市服务等功能体。

金融街物业非住物业在管面积占比达60.1%，在管项目主要为办公楼，以及公共物业、医院、教育物业类项目。2021年，金融街物业获取了唐山某部队医院、北京金融法院等多个优质非住宅类项目，非住物业占比进一步提高8.6个百分点。

招商积余非住物业物业在管面积占比为58.9%，包括公共、办公、园区、学校、城市空间及其他等多个细分赛道。招商积余旗下中航物业持续发力非住业态领域，2021年12月，中航物业收购上航物业和南航物业，进一步巩固企业在航空物管业态的领先优势。

从非住物业在管面积占比变动来看，32家上市物企中有20家企业的占比有所提升，其中第一服务控股、合景悠活在年内通过收并购使得非住物业占比分别提升38.6个百分点和21.9个百分点；此外，朗诗绿色生活、佳兆业美好的非住物业占比均提升了15.4个百分点。

当前，非住物业越来越受到物业企业的重视，主要出于两方面原因：

住宅物业收费较低，根据上市物企披露的数据来看，物业费通常介于1.5～3元/平方米/月；非住宅物业收费高，如部分商业物业费用超10元甚至20元/平方米/月，且企业类客户收缴率高、支付能力强。

市场同质化程度高，物企需要更多差异化的标签，而非住宅业态细分赛道众多、市场空间也更为广阔。在仍是“规模主导”的阶段，以差异化突围对于大多数企业的意义尤为重要。

细分赛道众多，商业、城市服务热度高企

根据上市物企披露的信息来看，所有上市物企均有布局非住宅业态，覆盖商业、写字楼、学校、医院、园区、城市服务等多个细分赛道。2021年，多家上市物企大力推进非住业态的拓展，在项目获取上亦卓有成效：

表：2021年部分上市物企非住业态拓展成果

资料来源：嘉和家业整理

从表中不难看到，商业物业、城市服务和公共类物业是目前物企重点关注的三大非住业态，90%以上的上市物企在2021年新拓展了相关项目。其中，商业项目多为写字楼、购物广场、商业综合体等；城市服务多包括市政环卫、老旧小区改造等项目；公共类物业多为学校、医院、交通枢纽等。

1、商业物业

商业物业是目前最热门的赛道之一，凭借其高收益及高盈利的优势备受企业追捧，目前有超过80%的上市物企在管商业物业。从资本的角度看，高收益及高盈利能力能够增强投资者的信心，因此能给企业带来更高的溢价能力和抗风险性。

2021年，物业企业纷纷加快布局商业物业的脚步。在拓展策略上，物企通常选择承接或整合关联方相关资源，而后再进一步进行市场化。例如，碧桂园服务首先对碧桂园集团体系下的所有商业业务进行了整合，随后高价收购富力物业以及邻里乐控股。

目前，部分企业主要管理购物中心、商业写字楼等项目，开展物业管理服务以及招商、开业筹备、租户指导服务等运营服务，如华润万象生活、中骏商管、远洋服务等。

华润万象生活是深耕“商管+物管”双赛道的典型企业。2021年，华润万象生活旗下购物中心零售额首次突破千亿，出租率、经营利润率均有提升。在写字楼业务板块，企业提供物管及商业运营服务，抢抓经济转型期机遇，引入五百强、独角兽等优质租户，出租率提升至80%以上。

部分企业主要管理商业写字楼、商业园区，提供PM+FM服务，如卓越商企服务。卓越商企服务为写字楼项目提供前期介入、营销管理、招商租赁等PM服务，为工商企业客户提供设施管理定制化解决方案，包括搭建管理智慧平台、安保服务、行政服务等。

2、城市服务

在中央到2035年“基本实现国家治理体系和治理能力现代化”的规划下，布局城市服务赛道成为物企抓住时代发展红利的绝佳机遇。具体来看：

1、城市服务项目可以开拓物企新的增长点，创造新的市场和价值空间；

2、资源整合，广泛开展合作，拓宽自身发展渠道；

3、承担社会责任，强化品牌建设，树立良好品牌形象和品牌口碑；

4、一体化项目所涉及的年化金额大，包含服务内容多。

在已上市企业中，碧桂园服务、雅生活服务是业内布局城市服务进展最快的企业。2021年，凭借先前的运营成果和优势，两家企业在城市服务领域逐步扩大服务范围、丰富服务内容，服务水平不断进阶。

碧桂园服务于2021年内陆续承接天津滨海新区为代表的城市大物业项目，还向福建省福鼎市、广东省湛江市、海南省儋州市、临高县提供市政环卫一体化服务，业务覆盖超过150个城市。目前，企业成立的城市服务集团已实行公司化运作，核心竞争力进一步提升。

雅生活服务在承接城乡环卫项目的同时，在海上环卫、水体养护领域取得了新的突破，在环卫基础业务的基础上横向延伸个性化服务需求，为打造综合服务平台积累经验。

成长型企业虽然无法在当前阶段实现头部企业这般全局性的一体化运营，但其仍积极从细分业务切入，先拿到城市服务入场券，为未来探索更广阔的发展空间积累丰富经验。

以弘阳服务为例，弘阳服务与南京市栖霞区西岗街道达成战略合作，双方在市政管理服务、资源运营服务、专项设施服务等领域开展合作。弘阳服务也将在此基础上持续探索城市民生服务管理领域，不断发展街镇创新治理模式，创造更大的服务价值与社会价值。

3、公共物业

公共类物业包含众多细分业态，学校、医院、政府机构、公园、交通枢纽等均是较为热门的赛道。近年来，随着高校、医院等机构逐步深化后勤服务市场化的改革，越来越多物企进驻校园、各类社会机构、公共设施，施行专业化管理。

结语

2021年，物业企业积极探索非住宅领域，打造多业态布局。通过招投标、收并购、战略合作等多元化手段，在非住项目获取上成果颇丰，其中商业物业、城市服务以其良好的市场前景和广阔的盈利空间，吸引众多企业抢滩布局；尤其在城市服务领域，随着“放管服”政策的陆续落地，也将有更多城市加入其中，借助物业的力量提升城市治理水平。

然而值得注意的是，非住业态的管理对于企业的专业性、物业人员的素质均提出了更高要求，物企在承接项目时需考虑自身实际情况，尤其是成长型企业：是否具备足够的专业能力？服务人员的素质能力是否培训到位？是否会对企业开展其他业务造成影响？

因此对于部分企业而言，可考虑在做好基础业务的基础上适当开展其他非住领域业务，在自身培养出一定专业服务能力后选择适合的业态循序开展，避免因盲目扩项目拖累企业原有业务进度，最大程度释放多业态协同效应。

标签： 物业管理房产后市场