引言

2021年48家上市物企净利润总额达229.44亿元，平均净利润4.78亿元，平均净利率为12.9%，低于2020年同期的13.5%，盈利能力有所下降。

综合来看，物业企业虽受智慧化科技赋能、规模效应影响，相关服务成本有所下降。但一方面，下半年房地产冲击明显，物企针对房地产客户计提应收款项预期亏损拨备增加。

另一方面，随着市场化进程的推进，物企第三方项目占比提升，一般来说，第三方项目毛利率低于母公司交付，进一步拉低物企盈利水平。

叠加上社保减免政策到期，人力成本上升等因素，行业平均净利率有所下降。尤其在社区增值服务板块，细分业务结构调整频繁，毛利率波动较大。

以下将对上市物企盈利能力进行解析。

整体盈利能力略微下降，商管项目高盈利特征凸显

1、部分物企受房地产下行影响，净利收缩明显

2021年，48家上市物企净利润总额达229.44亿元，平均净利润4.78亿元，高于2020年同期均值（3.19亿元）。2020年15家物企净利润高于均值，但2021年减少至14家。头部企业格局相对稳定，进一步拉大盈利差距。

图：2021年上市物企净利润（亿元）

注：中海物业与华发物业服务公布为港元，已换算为人民币

数据来源：业绩报告，嘉和家业物业云

从净利润增速看，除第一服务控股、佳兆业美好、祈福生活服务等8家物企，40家企业均实现净利润正增长。2021上半年，行业平均净利润增速达67.3%，下半年受房地产行业影响，2021全年物业平均净利润增速降至48.6%，略高于营收增速（44.5%）。

图：2021年上市物企净利润同比增速

数据来源：业绩报告，嘉和家业物业云

因华发物业服务及方圆生活服务属今年更名上市，净利润对比性不强，故不做分析。

整体来看，上市物企净利润仍保持高速增长。除华发物业服务外，2021年金茂服务净利润增速最高，达132.1%，增值服务业务贡献占比提升有效拉动整体盈利水平提升。

华润万象生活住宅物管面积及毛利率上升，商业项目面积、业绩提升，开业前管理服务收入增加等，共同助力净利润大幅增长111%。

新希望服务通过将管理工作精细到最小单元，赋能项目精益化工作，使得管理费用率下降3个百分点至16%。企业剔除上市费用影响的净利润1.87亿元，同比增长60.6%，净利率达20.2%。

第一服务控股、佳兆业美好、中奥到家、正荣服务均受房地产母公司影响明显，净利润出现负增长。净利润减少主要由于2021年下半年中国房地产市场普遍低迷，企业应收房地产行业客户的若干应收款项确认重大预期信贷亏损拨备，导致净利润同比下降。第一服务控股与佳兆业美好营收与盈利增速呈现巨大剪刀差，净利润增速与营收增速差值超110%。

而以六大“多元化配套生活服务”为主业的祈福生活服务，则是因投资银条亏损2124.4万元，致使净利润大幅下滑。

2、多因素叠加下，行业平均盈利水平下降

2021年，上市物企平均净利率为12.9%，低2020年同期的13.5%，行业平均盈利水平有所下降。综合来看，物业企业虽受智慧化科技赋能、提效降本措施落地等因素影响，2021年23家物企平均管理费用率8.6%，较2020年下降0.47个百分点。

但一方面，下半年房地产冲击明显，物企针对房地产客户计提应收款项预期亏损拨备增加。

另一方面，随着市场化进程的推进，物企第三方项目占比提升，竞标中物企会对收费标准做出小幅调整，一定程度上使第三方项目利润略低于母公司交付。叠加上社保减免政策到期，人力成本上升等因素，行业平均净利率有所下降。

图：2021年上市物企净利率

数据来源：业绩报告，嘉和家业物业云

3、商管项目高盈利特征凸显

净利率位居前列的中骏商管、合景悠活、华润万象生活、兴业物联主营业态均包含商业楼宇；建业新生活、招商积余、新希望服务等9家物企披露的商业运营服务平均毛利率达54%。

这也是行业众多物企纷纷布局包括办公物业在内的非住宅业态的原因。较于传统住宅业态，非住业态尤其是商业项目单坪物管费高，利润创造能力更强，且优质商业资产天然具备内生成长潜力，有利于企业形成核心竞争力。

中骏商管商业物管及运营服务中骏商管的商业管理及运营服务收入贡献度为45.8%，并带来57.5%的高毛利率，远高于住宅物管毛利率水平（38.5%）。

合景悠活非住及商业运营收入占比同样超过40%，企业克服疫情带来的不利影响，凭借稳健的经营能力和风险管控能力，在逐步恢复经营及客流的同时，精准挖掘客户需求并提升产品级次，使得购物中心实现客流量及销售额增长超50%，出租率突破88%；写字楼维持100%收缴率，出租率突破88%，均处于行业领先水平，使得净利率维持高位。

滨江服务虽仍以住宅为主要业态，但净利率仍维持高位24.8%，主要得益于具备高毛利率的5S增值服务实现收入增长；另，较高的住宅物业管理费（4.3元/月/平方米）也拉动物业管理服务的毛利贡献上升。两者共同维持企业高净利率。

2021年远洋服务、融创服务、碧桂园服务等多家物企新增商管业务，商管赛道玩家持续扩容。

除商管业务，城市服务仍是物企布局重点业态之一。相较于传统住宅项目，城市服务存在成本较高，盈利能力不足，平均账期较长等特征。

如保利物业依托轨道交通、学校、景区三大核心公服业态规模的量级提升，公共服务物业管理服务收入同比大幅增长81.8%达14.6亿元，在物管服务收入中占比由16.3%提升至21.9%。但由于公服项目约定账期为1-3个月，长于住宅物管及增值服务业务，公服收入占比提升使得保利物业整体账龄拉长，应收账款周转率下降。

未来，随着城市服务项目增加，物企应收款项加速增长，若客户信用缺失，存在减值计提规模超出预期风险，但城市服务项目客户以政府为主，违约可能性小，风险可控。

核心业务线毛利率下降，国企维持稳定基调

上市物企2021年毛利率为29%，与2020年持平。拆分各板块来看，受疫情社保减免取消、细分业务结构调整等因素影响，基础物管服务、社区增值服务毛利率为23%、42%，较2020年同期分别下降1个百分点、3个百分点；非业主增值服务毛利率均值仍为34%。

基础物管服务板块，虽然疫情期间员工社保减免政策到期，导致企业员工成本回升，叠加物企第三方项目占比提升，基础物业服务面临毛利率下行压力。但部分物企通过升级内部管理系统，推进智慧车场管理等数字化建设，费用控制初现成效，对冲下行业基础物管毛利率均值仅略微下降1%。

图：2020-2021年上市物企基础物管毛利率

数据来源：业绩报告，嘉和家业物业云

在社区增值服务板块，经过近三年探索，部分物企进行细分业务结构调整，板块整体毛利率有所下降。但滨江服务、鑫苑服务、正荣服务、碧桂园服务毛利率均超60%，位居板块前列。

滨江服务5S增值服务由优家服务、优居服务和优享生活服务三部分组成，涵盖了硬装服务、软装服务、中介服务、租赁服务、室内维修及智能设施设备更换升级服务等。2021年企业新增一手房代理协销业务，使得社区增值服务毛利率上升21个百分点，社区增值服务成为滨江服务新的利润增长引擎。

图：2020-2021年上市物企社区增值服务毛利率

数据来源：业绩报告，嘉和家业物业云

招商积余、保利物业、中海物业、华润万象生活四家头部国有企业社区增值服务毛利率均低于行业均值。一方面由于国企员工福利较好，人力成本较高；另一方面，国企以稳定为主要基调，在业务布局上不会过于激进，避免大起大伏走势，布局更加谨慎。

近几年，头部国企均通过推行各项激励机制，调动员工积极性，并开展创新整合模式，市场化进程也将逐步推动国企改善自身盈利水平。

上市物企中，德商产投服务、康桥悦生活、远洋服务及时代邻里板块毛利率降幅最大。

德商产投服务因食堂服务的食品成本增加，业主增值服务毛利率由56.4%下降至24.1%；

远洋服务板块毛利率下降22个百分点至40%，美居服务及商品零售的收入贡献增加，而该业务的毛利率低于传统社区增值服务所致；

时代邻里整体毛利率由2020年的30.2%下降至2021年的27.3%，四大板块毛利率均有所下降。拆分来看，合达联行毛利率低于时代邻里，并表导致物管服务毛利率下降1.5%；社区增值服务毛利率下降17.1%至34%，主要由于企业进行服务组合调整，生活服务占比提升。

后续人工成本刚性上升、市场化拓展项目增多可能带来盈利能力下行压力，通过规模经济效应、数字化赋能或可形成有效对冲。

当前社区增值服务细分品类主要包括空间运营、社区零售、家政、美居、房产经纪等，个别物企对团餐、旅居、社区传媒等亦有涉足。整体看社区增值服务细分业务框架已基本搭建完成，未来，物企将在社区增值服务盈利模式优化、优势业务巩固等方面进行深耕。

结语

2021年上市物企业绩高速增长，但整体盈利能力有所下降。业务层面，物企商管等新兴赛道运营向好，社区增值服务结构变化较大，未来将更注重精深细作。随着物企市场化进程不断加速，第三方项目占比提升，物企基础物管面临下行压力，更需把握住数字化转型节奏，进行多方对冲，稳定盈利水平。

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