短短几年，物业的风好像来得快，去的也快。但我们似乎忽视了，这阵风是否本来就来得太快、太猛烈了。抛开纷纭表象，我们看到，物业行业仍在快速发展阶段，空间和想象力依然巨大，而其中一些企业不论在规模、模式还是服务和运营能力上都非常亮眼，正处在蓬勃发展中。

前景是光明的，行业规模仍将快速扩张

行业规模快速增长，头部企业优势进一步扩大

2021年，行业规模处在快速增长中，不过企业分化显著，头部企业领先优势进一步扩大。以2021年典型上市物企来看，平均在管面积突破11000万平，同比增长36%，平均营业收入近40亿元，同比增长33%。其中，头部企业在管面积超过40000万平，部分企业营业收入超过100亿元，形成断层优势，不仅如此，规模增速也非常显著，以招商积余为例，2021年，在管面积增速达到47%，领先于平均水平，行业第一万物云也仍然保持着20%以上的规模增速。

企业分化加深的一个重要原因，在于2021年物业行业一大关键词——收并购。2021年尤其下半年，地产行业现金流压力陡然增加，部分资金紧绷的房地产企业不得不抛售资产，而物业管理板块这两年风头正劲，自然成为房企从市场快速换取现金的绝佳选择，而对于资金充裕的企业来说，这无疑是扩充规模、完善布局的大好机会。一拍即合之下，2021年收并购频频发生，涉及金额增长2倍以上，达到近400亿元。

基础物业服务外价值不断被挖掘，“物业管理+”模式具备天然优势

规模扩张之外，行业仍在不断优化和探索业务模式和盈利模式。

在物业管理业务内，各企业不断挖掘基础物业服务之外的价值。从万物云细分业务毛利润情况，我们能直观地看到基础物业外的增值业务的吸引力，因此各企业都将增值业务拓展作为重中之重。我们看到，在毛利率较为可观的社区增值服务上，2021年典型上市物企其平均营收占比较2020年提高2.7个百分点，达23.1%。从目前营收占比来看，未来增值服务仍有巨大挖掘空间，收入贡献会逐步提升，带动企业盈利水平上升。

在“物业管理+”上，企业不断推进和探索物业管理与其他领域如商业运营、产业运营的有机结合，目前来看，“物业管理+”模式相较纯物业管理模式天然具有更大的优势，以“物业管理+商业运营”为例，原因主要有两点：

一是协同效应，物业管理与商业运营有机结合将会产生“1+1>2”的效应，同时它也会推动集团内部各业务的整体协同，成为各业务协同发展的着力点和主要抓手。

二是规模与盈利的平衡。物业管理往往能贡献更多业务规模和营收规模，但是盈利水平目前远远不及商业运营板块，实现二者有机结合则可以有望达到市场规模抢占与盈利相对高位的平衡。

以华润万象生活为例，2021年，其住宅物业管理服务收入占比59.8%，毛利率19.3%，毛利润占比仅37.2%；商业运营及物业管理服务收入占比40.2%，毛利率48.6%，毛利润占比达62.8%，其中购物中心部分贡献六成营收，毛利率更是独树一帜，达62.4%。

前景仍然是光明的，此番波折其实大有裨益

展望未来，物业管理行业前景到底如何？行业会呈现怎样的发展趋势？哪类企业能够快速发展？

首先，我们认为，物业管理行业仍具有良好的发展前景，仍是地产企业转换赛道的最优选择之一。那么怎么理解2021年下半年之后资本市场的冷却？这主要是由于前两年对行业的热情过度，而在地产行业下行压力不可避免地波及至此后，市场逐步回归理性。我们相信，趋于理性的资本市场对于企业和行业长期健康发展更加有利，此番也会驱使企业回归经营初心，降低对母公司的依赖，因此总体而言这次波折对于行业来说其实大有裨益。

其次，由于行业仍处于成长期，因此未来规模将保持快速增长，同时业务和盈利模式也会不断优化和迭代。

那么，哪类企业能本身有一定规模基础够实现快速增长，保持行业领先？我们认为，模式更优秀，同时自身又有较强造血能力和核心竞争力的企业将会赢得更多优势，并得以在行业调整过程中继续通过收并购高效扩展布局。

四大因素加持，龙湖智创生活有望持续保持行业领先

2022年伊始，龙湖智创生活正式迈出分拆上市的步伐。龙湖物业管理业务发展行业领先，但其并未加入2020年上市大潮，反而选择在热潮冷却的当下分拆上市，足以见企业步步为营的战略定力，稳健的基因一以贯之。

我们认为，在行业巨大的发展空间下，龙湖智创生活生机勃勃，具有优良的发展前景，这不仅由于其“物业管理+商业运营”双轮驱动模式产生的巨大价值，还在于其深厚的规模基础，强大服务和运营能力打造的核心竞争力以及寻求多元增长曲线的积极探索。

背靠实力集团+独立拓展造血，规模行业领先

2021年，物业管理板块实现全口径营业收入104亿元，首次突破百亿元，截至2021年末，实际在管面积2.64亿方，收入和在管面积规模均处头部地位；商业运营板块目前覆盖61个购物中心，累计获取商业项目超120个，业务规模同样位居行业前列。

能够实现如此可观的规模，一方面确实源于背靠集团同样领先的地产开发和商业投资业务，另一方面，其本身也具备较强的外拓能力，据其招股书，截至2021年12月28日，物业管理业务中来自独立第三方项目的在管面积占比达到59.8%。

在物业管理之外的商业运营管理板块，截至2021年12月31日，合计商业运营管理面积594万平米，服务超过13,000名租户。2021年龙湖全面启动轻资产模式，2021年新开1家轻资产商场，2022年计划新增轻资产运营商场则增至5家，此外，2022年，龙湖集团还计划新开13家重资产商场，为商业运营管理及物业管理增量提供保障。

有实力集团和强大外拓两项加持，我们认为未来龙湖智创生活的规模仍将稳步增长，继续保持行业领先地位。

深厚积淀+科技赋能，强大服务和运营能力打造核心竞争优势

物业管理看服务，商业运营看运营，我们能够看到，龙湖智创生活已具备强大的和广受认可的服务和运营能力，这一方面来源于企业二十多年来的厚积，也是科技赋能业务的结果。

物业管理方面，目前其已沉淀了数千条服务标准，对服务的细枝末节进行了系统规范；科技赋能方面，龙湖历来高度重视科技，2021年龙湖科技投入约20亿元，相比同业处于非常高的水平，如今也结出了硕果，物业管理方面，通过数年的实践与完善，如今已构建了系统性的科技支撑体系，将“人-空间-服务”打通，形成端到端的服务闭环，例如FM&RBA系统能够实现对设备的精准识别和自动巡查，商业运营方面，目前已实现了包括空间在线、业务在线、流量在线、数据在线、资产在线等在内的所有的业务系统在线化，显著提升运营效率。

我们认为，正是服务的高度标准化以及科技充分赋能业务成就了精细的、专业的、高效的服务和运营，这一方面大力提升企业经营效能，另一方面也会塑造优良品牌影响力和客户满意度，在规模之外，为企业打造了软性竞争壁垒，同时，也使得企业能更容易进行业务和场景的拓展，并通过移植在新的领域快速建立优势。

2020年，企业人均创收及人均在管建筑面积在中国主要物业服务企业中排名第一，2021年人均效能进一步提升，人均在管面积甚至超过10000方；高效的同时，业主满意度连续13年超过90%，在多个核心城市满意度排进Top10；从住宅空间到城市空间，基于细分的服务模块，企业能够快速推进共性服务落地，在此基础上定制化个性需求，实现服务能力和品质和快速移植。

积极探索非住领域和“物业+”，寻求更广空间和多元业务蕴藏的增长动能

由于正处在成长期，行业的业务模式和盈利模式处在不断探索之中，其中，龙湖智创生活也凭借着自身的业务积淀和强大的资金实力，积极探索非住领域和“物业+”，在更多可能之中寻求确定的增长曲线。

在非住领域，企业主要依靠收并购达到快速扩张的目的。2021年，先后收购了亿达服务、楷林商服、美好幸福物业、九龙仓物业、新世界物业等多家物业管理服务企业，进一步延展和巩固在非住领域的布局。

同时，也响应人口发展形势和国家政策方向，在业内率先落地“物业+养老”模式。在2021年，与安馨康养签订战略合作，共同探索物业服务+养老服务的模式，是行业内首个与康养服务企业强强联手的案例。2021年8月，龙湖智创生活作为物业服务单位正式入驻晋江市社会福利中心，这是龙湖智创生活首次将服务能力拓展到社会公共养老空间，也是区域内物业服务行业跟社会公共养老机构的首次合作。

依托集团生态体系，积极挖掘物业增值服务价值

如上述所言，企业都在争相挖掘基础物业服务之外的价值，对于龙湖智创生活而言，基于“一个龙湖”生态体系，事实上已经具备了巨大的天然优势。

以龙湖集团打造的跨航道会员计划为例，龙湖智创生活得以基于这条纽带，一方面通过对庞大客户群体的研究以及科技的开发和应用，敏锐洞悉客户需求动向，另一方面建立自身服务场景与集团的多元空间的连接，从而打造创新的生活服务模式并建立独特优势，真正将生活服务这条路走稳走通。

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