详细看过碧桂园服务的业绩以后，总有一种感觉，阔绰了这么久的碧桂园服务，2022年估计也要精打细算的过日子了。

由于碧桂园服务的业绩中，并未披露现金流量表，所以我们就对其现金流，做个简单的梳理盘点。看看碧服一年现金流入多少，现金流出多少。

1、经营现金流入

2021年，碧桂园服务的账面收入是288亿。

在这个数字背后，有两点是需要注意的：

一是，这个收入只是账面收入，因为有些收入没有现金流入，最主要的就是欠缴的物业费了。而没有收上来钱的，都记到了贸易应收账款里面，这个我们后面讲。

二是，这个288亿并不是碧服现在真正的创收能力，因为这288亿里面，只包括了蓝光嘉宝6个月的收入，以及富力物业和邻里乐2个月的收入。

因为，蓝光嘉宝是2021年6月份并表的，而富力物业、邻里乐是10月份并表的。

如果把这三家全年收入都算上的话，碧服2021年的收入会达到368亿。也就是还有80亿的收入是藏起来的。而净利润也不是现在的43亿，而将成为53亿，净利润也藏起来了10个亿。

2、经营现金流出

碧桂园服务2021全年服务成本196亿，商品销售成本4亿，三费支出38亿，共计238亿。

这其中将近一半是人工成本，约为104亿，因为碧桂园服务拥有庞大的员工群体，这个数字超过了22万。

这样粗算下来，正常情况下，应该会有50亿的经营现金净流入，但实际情况肯定是没有这么多的。

正如前面所说，会有很多业主不交物业费。

碧桂园服务一年内的应收账款有93.24亿，如果这里面大部分是物业费的话，碧服这2021年一年等于白干了，还要倒贴钱。

不过这里面也是有一些误差的，因为蓝光嘉宝、富力物业、邻里乐只并表了一部分收入，但应收账款是全并表的。

2021年共并表56亿应收账款，其中蓝光嘉宝14亿，富力物业17亿，邻里乐13亿，其他11亿。

所以，应收账款会出现比净现金流入高很多的情况。

这样看来，碧桂园服务虽然有可能不会倒贴钱，但经营方面的净现金流入肯定是特别少了。

3、融资现金流入

碧桂园服务2021全年融资现金流入约在234亿港元左右。

其中包括，2021年5月，配股融资净额104亿港元；2021年11月，配股融资净额80亿港元；2021年5月，发行可换股债券融资50亿港元。

以上这些融资，大部分都用于并购了。

4、投资并购现金流出

2021年，全年并购花费195亿，现金净流出167亿，换算成港元约为205亿。

所以，融资流入的钱，并购完以后，还剩30亿港元了。

但今年要还50亿港元的可换股债券，因为2021年5月发行的可换股债券是一年期的，并且换股价是97.8港元，而3月29日的股价是31.3港元。

换股是不可能了，必须要还债了。而这就需要经营方面给现金支持，或者动用2020年之前攒的老本。

5、资产和负债

非流动资产356亿，78%是无形资产，而这其中基本都是商誉，以及合同和客户关系。

流动资产312亿，50%是应收账款，38%是现金。

可以说，碧服的总资产就是由无形资产、应收账款和现金组成的。

非流动负债36亿，64%是递延所得税负债。

流动负债248亿，58%是应付账款，35%是合同负债和可换股债券。

资产和负债方面，我们主要关注应收账款和应付账款了，应收账款156亿，应付账款144亿。

表面上看，应收能覆盖应付，但应收账款不一定能收回来，而应付账款却必须要付出去的。

所以，碧桂园服务未来压力可想而知。

6、碧服的对策

碧桂园服务在业绩发布会上，喊出了「三缴一流」的目标。

三缴即追缴、收缴、预缴，对应了过去的物业费、现在的物业费和未来的物业费。

一流就是保证综合现金流入。

2022年，碧桂园服务俨然开启了一场「造血」大动员。

标签： 物业管理房产后市场