2022年3月25日，新城悦服务发布了2021年全年业绩公告。集团业务蓬勃发展，保持了质量与规模并举的快速增长。

2021年主营收入43.5 亿元，同比增长52%；核心归母净利润6.8亿元，同比增长55%；公司管理规模达成新的里程碑：在管面积1.5 亿平方米、合约面积 2.8 亿平方米；外拓工作也取得了突出的成绩：新增合约面积为 8061 万平方米，其中第三方新增合约面积为 5214 万平方米，同比增幅45%，其中项目直拓 2187万平方米， 占比42%；收并购 3027 万平方米，占比58%。公司财务状况良好，2021年经营性现金净流入达到约7.56亿元，约为年内利润的1.35倍。各项核心财务指标均保持良性增长，企业经营状况健康向上。

一、规模稳定增长，关联方依赖度下降

物业管理行业正处于规模快速扩张的窗口期和机遇期，并在短期甚至中期，管理面积的高速增长仍是物企快速成长的重要保证及核心动力。新城悦服务重视外拓的质量，也并未影响其在管理规模上的快速增长。

据报告显示，截至2021年12月31日，新城悦服务的在管面积为约153.5百万平方米，较2020年末净增加约52.1百万平方米或约51.4%。在2018年上市后的四年间，始终保持着高速的增长。其中合约在管比于21年末为1.82，在目前已经公布业绩的部分上市物企中位处前列，优势明显，为后续业绩的稳定高速增长提供了充足的资源保证。

新城悦服务在保持高速增长的同时，在经营结构上也越发健康。主要体现在对关联公司的依赖度下降及社区增值服务的贡献度增加。由年报的数据反馈，从18年起新城系在合约规模和在管规模上的比例双双下降，新城悦服务的独立性及品牌影响力均得到了有效的提升。关联方依赖度的下降意味着其正不断培育着自身的市场竞争力，业绩增长可以有更稳定的保障。

在收入结构上，到2021年新城悦服务的四大业务模块：物业管理服务、社区增值服务、开发商增值服务、智慧园区服务“5221”的收入格局已逐渐稳定，而在19年社区增值服务占比仅为11.3%。可以看出近些年新城悦服务在总体营收规模高速上升的前提下，社区增值服务仍旧取得了超出总体水平的增长，实现了突破性的进展。

二、瞄准专业服务蓝海，创造全新业务增长点

新城悦服务在社区增值服务上于2021年表现亮眼，2021全年营业收入达到约人民币9.15亿元，同比增长达到约84.0%，占公司总收入比例达到约21.0%；同时该业务板块的毛利达约人民币3.87亿元，占公司总毛利比例达到约28.9%。

社区增值服务无论从收入占比还是毛利占比都已经成为第二大业务板块。在社区增值服务的具体业务中，有两大业务模块表现突出，也是其战略发展的重点。其一是“大后勤”战略的代表团餐服务和电梯服务。团餐服务上，2021 年三季度收购上海学府、2022年一季度收购苏州海奥斯，迅速完成了团餐业务的全业态布局，同时将团餐业务的服务能力从上海向江苏省进行延伸。电梯服务上，截至 2021 年，电梯维保数量已超过 25000 台，电梯业务通过专业化服务能力的提升，在进行市场化拓展的同时，也已经成功和吾悦广场达成合作，未来所有吾悦广场的直梯和扶梯都会由新城悦服务下的专业公司来进行服务。二是“大社区”战略的代表社区零售及便民业务，表现较为突出的是其中的云柜业务。新城悦服务是业内唯一一家自有市场化快递柜业务的物业公司，同时也是唯一一家盈利的规模化（超过1万组设备）快递柜公司，2021年累计服务用户规模近 4000 万，累计包裹存取超 3 亿人次。

新城悦服务自2020年与诚悦时代达成战略合作以来，积极布局餐饮服务赛道，不断提升餐饮服务能力。现已将高品质团餐服务延伸至商业、写字楼、产业园、学校、医院、公建等多元业态。2021年收购了上海学府以及2022年3月与海奥斯达成股权战略合作，为公司深耕后勤餐饮服务领域打开更为广阔的成长空间。与此同时，新城悦服务通过定制管理方案，在业内成功开创团餐投后管理新模式。在助力提升客户服务体验的同时，团餐业务也成为了公司的新业务增长点。业绩报告显示，年内集团团餐服务取得的收入为约人民币0.82亿元，同比增长约67.0%。值得注意的是学府的2.31亿元收入不能并表，若合并计算则为3.13亿元，同比增长538%。

另一条积极布局的电梯服务赛道同样成绩斐然。新城悦服务意识到，目前其在管电梯超过2.5万台，预计3年后这一数量将达到6万台，有效保障电梯维保服务质量会成为提升业主满意度的重要课题。与此同时，业主对于生活品质需求的提升，意味着老旧社区电梯加装市场的前景非常广阔。于是在2020年底，新城悦便与常州电梯、金贤电梯达成股权合作，并于2021年1月成立江苏常立电梯工程有限公司。同年10月，又与日立电梯（中国）正式签署合作协议，将在电梯销售、安装、维保、改造、人才培养、质量检验与信息化建设等业务领域展开全面、深入的合作，进一步强化新城悦服务在电梯等设备设施管理服务领域的领先优势。业绩报告显示，年内集团设施管理服务相关的收入为约人民币1.57亿元，同比增长约112.0%。

社区零售及便民服务在近两年得到了跨越式的发展。早在2015年，新城悦服务就上线了新橙社APP，依托互联网模式下的智慧生活和品质服务的生活场景，不断迭代，为业主提供更多精细化的服务和高定产品。在2021年3月，新城悦服务与支付宝、十荟团、好慷在家达成战略合作，携手共建服务生态，满足用户不断升级的美好生活需求。同时开始做云柜快递服务，通过线下触点导流线上，并配合新橙社APP从线上导流线下形成业务闭环。目前云柜的每年单点收益已超1.2万元，格口使用率超73%。业绩报告显示，年内集团设施管理服务相关的收入为约人民币1.95亿元，同比增长约206.2%。

三、科技推动降本增效，智能促进服务提质

新城悦在物企数字化发展的起步较早，在2014年便成立江苏若鸿智能科技有限公司作为旗下科技板块，长期专注于自动化、信息化、智能化技术在智能建筑、智慧城市、智慧酒店等专业领域的研发与实施，拥有完善的后期运营与维护。在2021年3月，江苏若鸿获得“高新技术企业”证书，被认定为国家级高新技术企业，新城悦服务由此正式迈入国家高新技术企业行列。

2021年初，智慧运营中心正式揭幕，该中心可以对社区上百个服务流程、数十个业务模块数据以及超过300个项目的E控视频监控，实现了系统平台对社区服务的全程监控。截至目前，新城悦实现了平均接单相应时长4分39秒，报事好评率99.34%，推广企业微信覆盖率达97%，在数字化能力的驱动下服务响应速度和质量都已经走在了行业的前列。

2021年新城悦服务在科技和数字化方面的投入近4000万元，除了赋能主营业务之外，也涵盖了收并购的公司，助力新城悦体系内所有的多元业态都能够享受到数字化带来的管理提升。该投资除了用于购买传统意义上的软硬件的服务、研发和运维外，更多的投入到了人力资源。

截至目前，新城悦数字化的团队从之前的20多人增长到60多人，当中除了传统的IT工程师外，也层层筛选了一批来自各个业务板块具有数字化理念的业务顾问，他们将更加系统性、战略性的推进公司数字化转型。

小结

在竞争日益激烈的物业管理行业，新城悦服务始终保持着战略定力，紧跟行业发展步伐拓展规模但更注重外拓的质量。策略核心在于横向聚焦，即对拓展区域及业态的聚焦，在项目密度有优势的地区持续深耕，通过领先的服务来塑造口碑和品牌，从而使新城悦在当地的规模和影响力不断正向循环。持续提升服务能力扩大服务边界但并不盲目，而是有选择地深入增值服务中具备高成长潜力的蓝海市场，更是通过一系列的战略合作构建并稳固着自身的竞争优势。

目前团餐服务及电梯服务已成为新城悦服务体系中标志性的特色，实际经营上也成为了其业绩增长的重要推动力。加上智慧社区的打造，让其服务体系和品质更加完备，真正践行着“让幸福变得简单”的使命。未来新城悦服务将基于目前的物业业态布局持续挖掘面向业主和社区生活配套的服务需求，为业主提供高性价比的产品与服务，深挖增值服务的潜力。

在可预期的未来，当规模扩张的竞争走到尽头，决定物企长期实力的关键必然会落在增值服务的开发与落地，新城悦服务显然已经找到其独特且强势的赛道。

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