3月24日，中海物业集团有限公司（股票代码：02669.HK）发布了2021年全年业绩公告。

据企业业绩公告披露，中海物业2021年全年实现收入94.42亿港元，同比增长44.3%；毛利润16.42亿港元，同比增长37.3%；期内经营溢利13.19亿港元，增长41.2%；股东应占溢利9.84亿港元，同比增长40.5%。在管建筑面积2.6亿，较去年同期的1.87亿同比增长38.9%。各项核心指标实现快速提升，为中海物业“十四五”发展打开了良好开端。

一、营收大幅上升44.3%毛利润增幅创新高

2021年是中海物业“十四五”战略开局之年，中海物业以“1155”战略目标与举措引领新征程，不断擦亮“第一管家”的金字招牌。

面对地产下行、资本市场回归理性、疫情多点反复等多种宏观环境因素影响，中海物业坚持夯实基础服务主航道的现有优势，大力孵化创新业务，积极开拓外部增量市场，并利用科技手段推动物业管理服务向高品质多样化升级，实现了逆势增长。

2021年是中海物业高质量增长发展的一年。报告期内，中海物业营业收入达94.42亿港元，较2020年营收65.45亿港元增长44.3%，创近5年营业收入增速新高。

同时，2021年毛利润达16.42亿港元，同比增长37%，创近5年毛利润增幅新高。但毛利率有所下降，达17.4%。根据企业披露信息，主要由于物业管理板块进行扩张时以较高比例的包干制合约为主；扩展非住户及住户增值服务多元化及产品范围；投入建立子品牌扩充人手以积极开拓外部增量市场；以及没有政府应对疫情所提供的大幅援助。可见，规模扩张所带来的成本上升是毛利率下降的主要原因，随着企业对于拓展项目经营的逐渐完善，毛利率上扬是必然趋势。

分地区来看，中海物业深耕港澳地区，大陆地区多点开花。2021年，中海物业港澳地区共实现收入12.45亿港元，同比增长37%，持续稳固中资物业服务企业在港澳地区龙头地位；在大陆地区，华南区仍是中海物业首要的营收来源区域，实现收入23.24亿港元，同比增长21%。

在华东区，中海物业实现了爆发性增长。2021年来自于华东区的营业收入大幅增长123%，达21.58亿港元，超过西部区、华北区，跃居中海物业营业收入第二大区。

二、增值服务阔步向前停车位买卖收入增长10.9倍

从营业收入结构来看，基础物业服务营业收入仍是中海物业营业收入的主要来源，占比70%，较2020年有所下降；但住户增值服务、非住户增值服务、停车位买卖业务占比分别为9%、19%、2%，较2020年均有所上升。增值服务的不断发力，推动了中海物业收入结构呈现不断优化趋势。

从分部收入增速情况来看，2021年基础物业服务收入达66.11亿港元，同比增长36.1%；住户增值服务收入达8.11亿港元，同比增长63.3%；非住户增值服务收入达17.89亿港元，同比增长52.7%；停车位实现收入2.03亿港元，同比增长10.9倍。

由此可见，在夯实基础物业服务增长根基的同时，住户增值服务、非住户增值服务以及停车位买卖业务是推动中海物业实现突破式增长的重要动力。其中，停车位买卖业务高位增长，主要是由于中海物业采取的激励制度增强了销售动力。根据披露公告显示，2021年中海物业共出售2067个停车位，为其增加利润达6490万港元，而2020年利润仅510万港元，增幅达1090%。

除了营业收入的增长，在增值服务领域，中海物业覆盖范围及市占率亦不断提高。以“优你家”为代表的社区生活平台不断丰富服务及涵盖社区数目，目前已覆盖 1000+个小区。2021年，中海物业美居业务实现3亿交易额、1万余个订单，市占率稳步提高。租售业务实现65亿交易额，收入突破1亿元，保持了市场地位。

三、第三方拓展占比65.8%市拓制度改革掷地有声

中海物业在2021年工作会议上提出加快市场拓展步伐，集中优势资源和人才积极推进规模扩张。2月5日，中海物业宣布正式启动项目总经理合伙人制改革，大幅提升项目层面管理人员的主观能动性，积极扩张第三方市场规模。

根据中海物业“十四五”规划，在管面积规模未来五年复合增长率不低于30%。作为“十四五”开局之年，中海物业2021年在管面积达2.6亿，增速达38.9%，取得了较为优异的成绩。

2021年，中海物业新增在管面积第三方占比大幅提升。2020年，来自独立第三方的新增在管面积占比仅22.8%，2021年这一比例达65.8%，市场拓展步伐快速提升，充分体现了项目总经理合伙人制度等市场拓展制度改革的重大作用。

从中标项目来源看，中海物业公开市场中标项目面积占比由2020的26%大幅提升至47%，而中建等关联方项目面积由2020年占比26%锐减至2021年的7%，充分显示中海物业2021年在市场拓展能力方面的加强。在全行业逐渐摆脱对于地产的依赖的背景下，作为老牌央企，中海物业无疑加快了独立市场拓展的步伐。

7月30日，中海物业市场战略发布会上曾提出“三大市场战略”，强调进入广泛领域，开展多元业务。

从2021年实际拓展项目合约面积情况来看，中海物业市场拓展以住宅、产业园区业态为主，占比分别为49.6%、34.1%，并覆盖购物中心、航空、医院、高铁、政府物业等多元业态。典型项目包括京东总部2号楼、北京协和医院转化医学院综合楼、深圳茅洲河干流河道养护、天府艺术公园、南京紫金悦峰广场、北京大学肖家河等。

此外，中海物业持续拓展港澳地区政府项目。2021年，中海物业在港澳地区首次为香港发展局下辖建筑署，以及香港康乐及文化事务管辖下的香港艺术馆提供管理服务，并延伸至医院管理局辖下约50%的医院项目及香港医管局总部大楼，目前政府管理项目覆盖9个决策局和21个行政执行部门，稳居香港最大政府物业管理服务商及港澳地区最大中资物业服务企业的龙头地位。

四、科技深度赋能业务数字化进程加快

根据企业“十四五规划”，中海物业希望用两年的时间追平行业的数字化进程，再用三年实现整体的数字化转型。2021年，中海物业依托旗下兴海物联等智慧平台，深入开展智慧园区打造、疫情防控等方面内容，并初步形成了“基础物业+人工智慧“的专利体系。

在“智慧+”时代下，中海物业大力发展智慧园区建设。2021年10月29日，中海物业发布《中海物业智慧园区业务发展报告》，旨在将产品规模化、标准化、定制化，快速推进，全面覆盖智慧园区应用场景特征，打造中海物业的科技名片。

到目前为止，兴海物联智慧园区全链服务业务遍布70多个一二线城市，合作项目达2000余个，业态丰富，包括商业写字楼、智慧校园、智慧养殖场、互联网数据中心、及智慧场馆。

2021年12月20日，由中海物业旗下兴海物联研究团队打造的中建科创平台启动。该科创平台基于“中建136工程”战略背景，以建筑智能物联网平台为核心，构建建筑物联感知体系，研发物联“平台+连接”的关键技术，填补新基建智慧空间标准和配套建筑物联网技术应用等相关领域的技术空白，为建造、开发、运营、运维、节能等多个产业领域科技赋能。

此外，兴海物联作为中海物业的科技创新重要平台，积极推进业态的人工智能应用。在存量市场积极参与节能减排和环境工程；在增量市场积极拓展商业综合体、场馆会展等众多新业态。凭借基于整体解决方案，突出赛时保障赛后运营的能力，还有国企背景的总集能，中海物业与生态伙伴赢得2022冬奥会张家口赛区「三场一村」智慧场馆合约。

小结

2021年是中海物业“十四五”规划的开局之年，亦是中海物业阔步向前的一年。在“1155”战略的指导下，中海物业实现了突破性发展，营收与毛利增速均创新高。

与此同时，增值服务、停车位买卖收入快速上升，使得企业的收入结构呈不断优化的趋势。持续推动市场拓展制度改革，企业市拓能力显著增强。坚持科技赋能业务，依托兴海物联平台，推动智慧园区、智慧社区建设，并将科技运用到从建造到运维的新基建多个产业领域。

展望未来，中海物业仍将继续夯实基础物业服务，通过市场拓展等途径，增强住户增值服务、非住户增值服务，实现多元化业务发展。同时依托其旗下物联网平台，持续推进其自身的数字化进程，并带动整个物业行业的智慧化转型。

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