3月15日，保利物业服务股份有限公司发布其截至2021年度全年业绩公告。公告显示，截至2021年12月31日止年度，保利物业营收首破百亿，共录得收入107.83亿元，较2020年同期增长34.2%；对应归母净利润8.46亿元，同比增长25。6%；毛利20.15亿元，同比增长34.4%，毛利率18.68%，上升约0.03个百分点。

单看数据，保利物业2021年全年保持了稳定的增长态势，各核心数据都保持着高质量快速增长。业绩公告次日，保利物业的股价涨幅超18%，一扫前期股价下探阴霾，但在业绩盈喜之余，有一组数字也需格外注意，净利率相比2020年同期下降了0.6个百分点至8.1%。

保利物业的净利率水平本就长期低于行业平均水平，更是远落后于同梯队物企，净利率下降的背后，保利物业究竟发生了什么？

三大板块齐头并进，但增速平均，

从业态结构看，2021年保利物业三大业务均保持了稳定增长。基础物业管理服务收入较2020年同期增长约34.8%至66.7亿元，占总收入61.9%；非业主增值服务收入同比增长约35%至约18.11亿元，占总收入16.8%；社区增值服务收入涨约31.6%至约23.01亿元，占总收入约21.3%。

从增速来看，三大板块齐头并进，同比增速均超过30%，整体营收增长较快；但相对平均的增速意味着没有一个板块的业务取得突出业绩表现。

年报数据显示，物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务的毛利率分别为14.31%、18.66%、31.4%。从利润表现及收入占比综合来看，不论是保利物业自身，还是行业整体现状，基础物管服务都是利润最低的，然而低利率的基础物管服务在保利物业总收入的占比高达61.9%，而利润表现最好的社区增值服务仅占总收入21.3%，可以说，过高的物业管理服务占比是保利物业利润表现不佳的一个重要原因。

图1：2020-2021年保利物业收入结构及毛利率比

2021年全年，保利物业重投增值服务，用于开拓增值服务的上市募集资金高达31.6亿港元，约25.7亿元人民币，高于其23.01亿元的增值服务收入，增值服务板块的“投入”和“产出”并不匹配。

保利物业社区增值服务未来的走向如何，我们暂且不提，就现状而言，增值服务业务收入无法越过高占比的物业管理服务，成为增收主力军，简言之，其投入产出比之间的不匹配一定程度上影响了整体盈利能力。

第三方外拓加速突破，平均物业费低于关联公司贡献

2021年全年，保利物业规模迅速扩张。截至报告期末，保利物业已进入全国29个省、直辖市与自治区的196个城市，合同管理面积约6.56亿平方米，同比增长15.7%；在管面积约4.65亿平方米，同比增长22.4%。

其中，第三方拓展加速突破，成绩亮眼。2021年，外拓项目占合同面积的57.5%，占总在管面积的60.0%，是其主要管理规模来源。年内新签约第三方项目单年合同金额达19亿元，千万元以上重大项目金额占比超40%，大物业战略加速落地。

图2：2019-2021年保利物业项目来源在管面积变化

上图由内环向外环分别代表2019、2020、2021年

优秀的第三方外拓能力让保利物业对母公司的依赖降低，但第三方外拓项目在管面积比重的不断提升，伴随的是第三方平均物业费低于关联公司的贡献。

根据年报数据，2021年保利物业对于第三方项目收取的平均物业单价为住宅社区1.78元/平方米/月、商业及写字楼6.34元/平方米/月，而对保利发展控股集团的单价分别为2.32元/平方米/月、8.67元/平方米/月，可以明显看到第三方项目与关联公司项目的收益存在一定差距，而第三方项目的高占比一定程度上也影响了保利物业的营收能力。

图3：2020-2021年保利物业住宅社区与商业写字楼平均物业管理费单价

来源：2021年保利物业年报

服务及融资成本增加

在规模迅速扩大的同时，保利物业的服务成本也明显增加，较2020年同期上升约34.1%至87.68亿元。服务成本的增加主要是由于在管面积的扩大及在管项目的增加，相应的员工成本、外包成本亦有所增加，以及新增孵化写字楼租赁业务，相应的成本有所增加。

同时伴随着业务的快速增长，应付额外雇员的薪酬、福利及相应开支增加，行政开支较去年同期增加30.7%，但其开支占总收入的比例较同期下降约0.3个百分点。

此外，由于集团租赁资产及使用权资产增加，确认的融资成本相应增加约119.8%。集团运营成本的增加也使得利润受到影响。

深耕非居业态，商办业态收效欠佳。

从面积占比来看，商办物业管理业态的在管面积仅占总在管面积的3.4%，公建及住宅业态仍然是保利物业最大的管理业态，占比分别达51.6%、45.0%。

图4：2019-2021年保利物业在管面积业态分布

上图内环向外环分别代表2019、2020、2021年

从营收能力来看，2021年保利物业公建业态的收入仅占物管总收入的21.9%，单位面积营收仅6.09元/平米；而占比仅3.4%的商办业态收入占比达14.6%，单位面积营收高达61.3元/平米。

表1：2021年保利物业物业类型割分收入、在管面积及单位面积营收情况

可以看到，公建业态面积上占比超过一半，但在收入上的占比仅有五分之一左右，对公司营收贡献较差。与之相反的，商办业态仅3.4%的占比就贡献了14.6%的营收，总体营收能力较好；但商办业态的微弱占比恐怕无法“扭转乾坤”，对整体营收产生实质影响。

据保利物业管理层在业绩会上透露，公共服务业务将依然是公司的拓展发力点之一，公共服务业务的占比将会持续提升，而公共服务毛利率水平低于总体毛利率，公司未来依旧有下行压力。

标签： 物业管理房产后市场