3月18日，远洋服务控股有限公司（以下简称“远洋服务”，股票代码：06677.HK）发布2021年全年业绩，公司合约管理规模迈入亿方新台阶，市场化外拓成绩亮眼，社区增值服务收入翻倍，各项核心指标高速增长。

2021年，远洋服务实现营业收入2965.6百万元，同比增长47%；毛利同比增长61%至824.8百万元；净利润同比增长68%至441.3百万元。从管理规模看，企业在管面积达73.5百万平方米，同比增长62%。合约面积首次突破百亿大关，同比增长49%，达105.9百万平方米。

收并购与外拓显成效，合约面积首破亿方

截至2021年底，远洋服务的在管面积为73.5百万平方米，同比增长62%，2019-2021年复合增长率为35%；合约面积达105.9百万平方米，同比增长49%，2019-2021年复合增长率为33%。公司项目遍及中国24个省、自治区及直辖市的78个城市，在管物业项目已达360个，包括239个住宅社区、41个商写物业及80个其他物业，企业管理规模呈现稳健快速增长的良好态势。

一方面远洋集团的稳健发展为公司带来持续优质的业务增量，同时公司市场化外拓与收并购表现不俗，公司合约面积成功突破亿方大关，合约规模站上新台阶。收并购与市场化外拓合计贡献新增合约面积3262万平米，贡献新增合约面积的87%。一二线城市合约面积占比85%。同时，区域密度增强效果显著，北京和大连的合约面积同比提升47%及61%。从储备管理面积来看，2021年远洋服务储备面积达32.4百万平方米，同比增长26%，在合约面积中的占比达到31%，储备充足。

图：2019-2021年远洋服务管理规模情况

数据来源：公司年报及业绩公告

从在管面积项目来源看，2019-2021年企业来自远洋集团的在管面积占比呈逐年降低趋势，第三方外拓项目的在管面积比重不断提升，市场化外拓能力不断增强。截至2021年底，来自远洋集团的在管面积约为40.7百万平方米，占总在管面积的55%，占比较2020年下降15个百分点；第三方外拓项目的在管面积达32.8百万平方米，占总在管面积的45%，截至2021年底，来自远洋集团与第三方外拓在管面积规模相近。2021年，远洋服务在市场拓展方面表现强势，公司完成对外拓展新增合约面积2496万平方米，2019-2021新增第三方外拓合约面积年均复合增长率达527%。

图：2019-2021年远洋服务在管面积来源构成情况

数据来源：公司年报及业绩公告

同时，远洋服务坚持高质量收并购，完成标杆项目瓯睿物业、未来和谐和大连正源的收购，收并购合约面积达766万平方米，以提升区域密度为导向，布局高品质的住宅、商写和医疗业态。

营收同比增长47%，社区增值服务收入增加149%

图：2019-2021年远洋服务营业收入情况

数据来源：公司年报及业绩公告

2021年，远洋服务实现营业收入2965.6百万元，同比增长47%，较上年增速提高36个百分点，增长动能强劲。企业营业收入构成来源于三部分：物业管理及商业运营服务、社区增值服务和非业主增值服务。其中，物业管理及商业运营服务收入为1588.4百万元，占比达53%，是第一大收入来源。社区增值服务收入及非业主增值服务分别为788.8、588.3百万元，收入占比分别为27%、20%。其中，社区增值服务占比较上年提高11个百分点，公司收入结构持续改善。社区增值服务收入与非业主增值服务收入均保持较高的增速，社区增值服务收入同比增长149%，实现成倍增加，非业主增值服务同比增长60%，同样维持在高位。

图：2020-2021年远洋服务各业务板块收入及占比情况

数据来源：公司年报及业绩公告

公司基于一二线优质的业主群体，将社区增值服务推向纵深，紧密贴合业主需求，主打业主不动产的保值增值以及提升业主生活便利性的服务产品，实现跨越式增长。2021年，公司在社区增值服务板块聚焦经纪业务、美居服务、社区零售、社区空间运营四大主力业务。经纪业务收入同比提升533%至2.06亿元，全年新开租售门店40家，项目覆盖率达26%。租售成交额超过30亿元人民币。美居服务聚焦C端痛点，推出行业独有的标准化产品矩阵，业务覆盖新房拎包入住、老房装修及适老化改造。致力于业主不动产的保值增值。社区零售收入同比提升2630%至1.27亿元，公司持续洞察业主生活需求，从生活场景及客户日常需求出发设计服务品类，上线“亿家U选”线上商城，打造便利社区。社区生活通过知名品牌厂家经销、原产地直销、经销特殊渠道合作等多种手段结合，打造差异化竞争优势，为业主提供个性化和高性价比产品。社区空间资源，持续开拓点位资源，丰富社区空间，同时通过信息化系统建设提升管理效益。

图：2021年远洋服务社区增值服务板块收入构成情况

数据来源：公司年报及业绩公告

值得一提的是，远洋服务入选住建部和北京市民政局社区养老试点单位。公司从需求调研中，总结刚需、高频、有潜力的业务切入，设计“五心”服务产品矩阵，覆盖居住、饮食、生活、娱乐和助医五个维度的养老需求。未来，将利用试点先行优势，争取可持续运营扶持政策。同时，与母公司养老业务椿萱茂共同探索机构与社区养老的优势资源互补模式。

在非业主增值服务方面，远洋服务于2015年布局设施设备细分领域，并成立了专业公司——北京亿洋楼宇时代科技有限公司。完成工程运维产品迭代，打造工程运维云平台，抓住城市群建设、都市圈建设、新基建、旧改等政策导向释放的工程运维机会，基于标准化的工程运维产品，对外输出家庭维修、专业应急维修等服务。同时，公司与《北京冬奥会智能建筑建设标准》编制单位北京智能建筑合资成立应维科技，发挥双方资源优势，进一步加大智能化的应用，进一步提升运营效率，打造空间大脑，助力物业管理企业数智化转型。

毛利与净利增速均大幅提升

2021年，远洋服务毛利润和净利润分别实现824.8、441.3百万元，同比分别增长61.3%、68.1%。受益于高毛利的商写运营业务开展、增值服务板块收入大幅提升以及公司收入结构的持续改善。同时，公司积极推进标准化及精细化管理，企业毛利润与净利润增速均较2020年大幅提升，其中，毛利润增速较2020年提高26个百分点，净利润增速较2020年提高40个百分点。

图：2019-2021年远洋服务毛利、净利润及增长情况

数据来源：公司年报及业绩公告

从不同业务板块的盈利能力看，社区增值服务是远洋服务毛利率最高的业务板块，虽然受到新冠疫情的不利冲击，2021年社区增值服务的毛利率水仍保持在40%的高位。物业管理及商业运营服务毛利率与社区增值服务的毛利率均稳中有升，两者都稳定在20%上下，公司精细化管理与标准化服务是稳定毛利率的基石。

图：2020-2021年远洋服务各业务毛利及毛利率水平

数据来源：公司年报及业绩公告

商写板块增长迅速，新动力(310328)引擎优势凸显

远洋服务为购物中心及写字楼项目提供包含商业运营服务与物业管理服务在内的综合服务，2021年，公司来自商写运营及物业管理服务的收入为462.1百万元，同比增长约28%。；来自购物中心的商写运营及物业管理服务收入为251.9百万元，同比增长约23%。商业物业管理面积732.2万平方米，商业运营服务合约面积210.3万平方米。其运营的购物中心客流量同比增长29%，购物中心平均出租率达95%，购物中心销售额同比增长29%。写字楼租金收入同比增长22%，新增第三方写字楼外拓项目3个，写字楼出租率同比提升10.2个百分点。公司高品质商业运营规模不断扩大，通过“里系”、“堤港系”、“未来系”三大产品线运营购物中心，“里系”、“堤港系”定位为城市旗舰商业综合体，“未来系”定位城市社区商业中心，线下流量入口优势与稳定租金收入抬升公司运营的各类综合体商业价值，商写板块作为公司新动力引擎的优势不断凸显。

结语

2021年是远洋服务上市之后首个完整年度，公司合约管理规模站上亿方新台阶，过去一年公司市场化拓展成效显著，完成一系列高质量收并购。社区增值服务收入大幅增加，收入结构不断优化，公司积极布局智慧城市、智慧物业，打造智慧科技物业平台。站在新的起点，公司将继续扩大业务规模，深耕社区增值服务赛道，优化商写板块物管+资管的全链条服务，坚持“匠心服务用户”。

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