沉寂一段时间后，房地产板块近日再度走强，有接近20只地产股涨停报收，板块整体涨幅靠前。房地产板块快速走高，与房产税年内不扩大试点的消息直接相关。接受金融投资报记者采访的市场人士表示，从政策层面看，房企风险获得重视，政策持续维稳;从行业看，系统性风险仍有待化解，投资者不宜在地产股快速反弹后过于乐观。

房企风险获高度重视

近日，财政部相关负责人在接受新华社采访时表示，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

早在2011年，我国首次在上海、重庆试点房地产税，并于2013年计划房地产税立法，2017年将房地产税列入5年立法规划。在试点后，2021年房地产税改革大踏步式推进，在年末发布的《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定(草案)》显示，将在上海、重庆的经验之上，进一步扩大核心城市试点项目。

不过，仅仅过了数月，备受各方关注的房地产税扩大试点城市便按下了暂停键。对于房地产税暂停扩大试点范围，有分析认为政策意在维稳。从最新数据来看，30个大中城市2022年3月1日-15日的销售面积同比下滑48%，相较2月27%的跌幅还有所扩大。楼市销售遇冷，对房企来说无疑是雪上加霜。

管理层接连发声，可见目前房企存在的风险获得明显重视。国金证券分析师杜昊旻认为，在国务院金融稳定发展委员会专题会议上对房地产的表述，表明政府已意识到地产行业风险的存在，并有意在“防范”和“化解”方面出台应对方案，凸显了对其的高度重视。同时也意味着当前地产行业基本面不容乐观。从经营层面看，商品房销售仍处于下滑趋势之中。融资方面，除了部分国企，大多数房企的境内外融资渠道也尚未完全恢复，多数房企仍然面临很大的债务兑付压力。以上困境叠加，其中蕴含的风险已不仅是房企自身的债务违约风险，还有信用风险在行业中蔓延的趋势。此外，若部分大中型房企继续爆雷，不仅会对全国销售市场造成更大冲击，还会进一步大规模影响到产业链上下游的企业。

偿债高峰风险待化解

二级市场上，在政策利好背景下，房地产板块虽迎来快速反弹，但需要注意的是，对于楼市的任何调控，核心战略都是以维稳为主，并非放任房价上涨。就行业自身来看，系统性风险仍有待化解。

平安证券分析师杨侃认为，短期政策松绑兼具必要性与合理性，有望在供需两端齐发力。尽管中央提出稳增长，但土地市场降温、疫情冲击下，地方政府财政收支矛盾凸显;同时，各市场参与主体亟待借助外部政策力量破局，化解系统性风险。

短期来看，房地产行业依旧处在动荡期。本轮行业危机中激进型的“高杠杆”房企难以为继，未来不可避免面临规模萎缩或退出市场。优质房企出于“以销定投”亦收缩投资，地方政府在土地财政压力下或在土拍市场让利。杨侃表示，土地市场或进入买方市场，优质房企拿地隐含毛利率有望迎来改善。此外，出险及高压房企出让资产意愿颇为积极，叠加金融机构信贷支持，为优质房企创造良好并购机遇。中长期看，行业资源逐渐向优质高信用房企倾斜，其市场份额有望持续扩大;同时，政策、土拍等市场预期稳定利于行业良性循环、市场平稳健康发展。

行业周期底部震荡洗牌过程艰巨，但理性看清行业中长期不变的发展趋势才能有机会以合理价格把握未来胜者。浙商证券分析师杨凡认为，行业中长期发展趋势相对确定的发展方向有三方面：一是城市或区域政策放松趋势下，总量增长变为结构增长，布局人口净流入城市且城市有放松政策的房企，基本面可能优先好转。二是本轮调控对行业产生长远影响，房企在需求和信贷两方面产生分化，进入正反馈循环的公司有机会获得更多市场份额。三是行业进入成熟阶段，城市更新是必然趋势，都市圈需要扩围接纳新市民，综合开发能力强的企业，参与机会更多。有独特拿地模式的企业更具优势。长期来看，杨凡认为本轮周期结束后，最终幸存者将会分为两类，一是全国性蓝筹房企，二是区域小霸王型房企。

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