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监管加码 银行提升了对“经营贷”业务的重点管控和审核手段
2021-05-24 10:33:01 来源:新金融观察 编辑:news2020

在监管加码的背景下,银行提升了对“经营贷”业务的重点管控和审核手段。此前炒房客“找垫资公司借钱全款买房,待拿到房产证后再抵押给银行,借经营贷还垫资公司的钱”的炒房模式无以为继。

“经营贷”在全国被集中围剿。3月26日,银保监会、住建部、央行联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》,要求各地对“经营贷”进行排查。针对资金违规流入楼市情况,多地监管部门此前已部署了全面自查、开展专项核查等措施。

在监管加码的背景下,银行提升了对“经营贷”业务的重点管控和审核手段。在此背景下,此前炒房客“找垫资公司借钱全款买房,待拿到房产证后再抵押给银行,借经营贷还垫资公司的钱”的炒房模式无以为继。暗箱操作的“经营贷炒房”链条在监管的铁腕手段和银行的升级管控之下留下了一地鸡毛。

垫资过桥

此前,经营贷利率一般都是基准利率上浮20-30%,多在5%-6%之间,甚至更高。去年受疫情影响,小微企业生存艰难,信贷资源向小微企业倾斜,小微企业的经营贷利率降到4%,甚至更低。经营贷与住房贷款之间形成的价差和套利空间给“经营贷违规流入楼市”提供了可乘之机。数据显示:2020年,住户经营性贷款增幅显著,全年本外币住户经营性贷款余额增加2.27万亿元,达13.62万亿元,增幅为20%。而其中一部分经营贷款或经过炒房团之手违规流入楼市。

一位曾操作过“经营贷炒房”的中介给新金融记者讲述了购房套路:为达到“经营贷款”的门槛身份,中介先为购房者注册或过户一家公司,并伪造经营流水,让购房者“变身”经营者。然后找垫资公司为购房者提供一笔过桥资金来全款买房。待房子过户到购房者名下后,再将房子作为抵押物,向银行申请经营贷来偿还过桥资金,一般情况下,可以贷出房屋评估值的7成。

在此链条中,有中介和垫资公司的参与。一家金融中介公司的客服接待新金融记者问询时表示,他们与一些信托公司和垫资公司有合作,可以给房款不够的客户“搭桥”向其借款买房,利息按日计算,等经营贷的资金到账,再将钱归还信托公司或垫资公司。

据了解,相比于一般的民间贷款,过桥资金的利息比较高,所以客户要迅速走完过户、贷款的全部流程,不然利息压力很大。一家垫资公司业务员告诉新金融记者,由于资金量较大,客户办理垫资借款时需要押一些个人证件或其他资产。市面上垫资公司的利息没有统一的标准,他们公司的垫资成本大概是万八到万十,有的公司垫资利息达到千分之一点五。

银行加码

原本操作成熟的“经营贷炒房”地下链条在监管升级和银行加码的双压下变得摇摇欲坠。一位银行业人士直言:经营贷之所以能够流入楼市,与银行的主观意愿不无关系。对于银行来说,监管部门对银行落实支持小微企业普惠贷款有硬性考核要求,而且从资产质量看,有住房作抵押不良率低、风险小,经营贷既发展了业务,又完成了所谓的考核,也算是“两全其美”。于是,贷款三查流于形式,银行内部的理财经理、客户经理与外部的资金中介和房产中介合作套取资金,使披着实体经济贷款的外衣进入房地产市场。

监管对“经营贷”重拳出手之后,一些银行也开始通过上调贷款利率、修改企业审核资质等方式加码堵截“经营贷”流入楼市。多家银行对记者表示:目前“经营贷”放款审核比以前更加严格。比如之前办理“经营贷”只需公司提供正式的出账证明就可以,但现在为了证明企业正常经营,还会要求企业提供近一年发放工资的记录、近一年的缴税记录等,有的银行还对企业的流水规模提出了门槛要求。

一位银行业人士在接受新金融记者采访时表示,“经营贷”审核资质收紧是大势所趋。“有的银行已经上调了‘经营贷’利率;有的银行则要求申请贷款的公司要成立一年以上;有的银行要求新房产证至少要满3个月或者半年,才能抵押房产,申请经营贷款。”该银行人士称。

垫资套牢

银行对“经营贷”审核加码传递到通过垫资借钱炒房链条的前端,风险一触即发。一位购房者对新金融记者表示,自己当时拿着垫资全款的钱买的房子,现在无法像以前一样在短时间内申请到经营贷,垫资的利息一天就好几千元。

一位金融中介直言:“经营贷炒房必须保障资金周转链条无缝衔接,一旦银行抽贷或延迟贷款,可能就面临闪崩的风险。”美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,严查经营贷,对自有资金充足、或可以从其他途径筹措资金的客户而言,影响不大;杠杆用得太高、激进入市的客户,则可能面临断供,房屋会被强制拍卖。这一点从未来一段时间是否有明显低于市场价的房子急售,或者法拍房是否增加等方面可以看出来。

业内人士认为,此前,“经营贷”在国内相关监管和银行相关业务制度完善等方面存在一些短板。要严控“经营贷违规流入楼市”,除了加强监管和处罚力度、提升监管能力、编织更细密的监管网络外,更多的还是需要依靠银行业的监管体系,引导每家银行严格落实贷前贷中和贷后的账户和资金风险管理,并对银行违规行为予以更大力度的处罚,以提高违规成本。

标签: 监管加码 银行 经营贷 重点管控

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