环京广义上指的是距离北京70公里以内的区域，环京楼市则主要聚焦于河北廊坊的北三县，也就是三河、大厂、香河，而三河能在三者之中居首，是因为其掌握着一个关键的区域——燕郊。

观察环京楼市不难发现，这些地方都有一个特点：本身经济体量不大，但房价却不输二线城市，而支撑其房价的核心原因只有一个，就是与首都的距离够近。

北三县接纳了北京安放不下的身体，却吸引不来他们的灵魂。有人称北三县为“睡城”。

睡在北三县的人们，起得比城市更早，每天奔波于北京和北三县之间。以北京为圆心，距离北京越近，就越能得到购房者的青睐。因此，北三县楼市中，也形成了一套自己的鄙视链：燕郊高于大厂、大厂高于香河，这套鄙视链也体现在它们的房价上。

环京楼市自2017年实行限购以来持续降温，房价膝斩、购房者维权、房企库存贬值……新金融记者走访北三县期间发现，或许正是为了唤醒“睡城”，当初引发环京楼市变局的那一纸限购令早已名存实亡，取而代之的是一则限售令，甚至就连这一则限售令，也被当地中介暗示可以“花钱摆平”。这套在北三县间广为流传的“潜规则”将会对环京楼市产生哪些影响?昔日环京炒房潮是否就此卷土重来?

房价膝斩：

4年房价降七成

购房者退房维权

在燕郊的高速路出口附近，每当有车辆减速经过，就会有各个楼盘的销售人员蜂拥而上：“看房吗?现房精装修。”“特价优惠，地铁直达北京。”除此之外，道路两旁的电线杆上也都插着楼盘的广告条幅;一路上施工楼盘随处可见。据当地销售人员介绍，其中一些项目已经烂尾。

新金融记者来到某售楼处，在大厅里看到的都是西装笔挺的销售人员三三两两地坐在一起闲聊。站在在售的楼盘向外望去，可以看到农田、棚户甚至还有废墟。据了解，这片棚户区正在推进拆迁工作，不过尚未有具体规划。

据销售人员介绍，该楼盘最大的优势就是离北京够近，“我们这个项目离首都机场、望京、国贸、通州都很近。这边还有直达北京的地铁22号线，目前已经动工了，2024年正式运行。从楼盘到地铁站只有3公里。”

据悉，北京地铁22号线也就是北京地铁平谷线，途经朝阳区、通州区，河北省三河市、平谷区等地区，串联了CBD核心区、城市副中心、燕郊高开区、平谷新城等区域。尽管尚未通车，这趟地铁已然成为燕郊楼市的最大卖点，“只要一通地铁，燕郊的哪个楼盘都吃香。”

按照销售人员计算，目前楼盘售价为21910元/平方米，以一套79平方米的两居室户型为例，总价约172.8万元，其中包括了3000元/平方米标准的精装修以及价值15万元的车位，而且不要车位可以直接减免房款10万元，再加上其他各种优惠，折后总价只有140.5万元，单价合17817元/平方米。

销售人员表示，2017年，这里的新房单价已达到近40000元/平方米，“那时候住宅特别不好买，要加钱才能买到，一加就是20万甚至30万。在总房款的基础上给销售人员加价，销售人员再去找开发商协调房源。”

在新金融记者准备离开时，销售人员多次主动询问：“要看燕郊其他楼盘吗?我可以带您去，有优惠。”据悉，燕郊各大楼盘的销售人员之间会有一些合作往来，如果自己的楼盘没有交易成功，就将客户推荐给其他项目，交易成功后也能从中获取部分提成。他们的目的就是“尽量把人留在燕郊”。

销售人员在介绍时，曾多次提及燕郊的优越性以及他们对于北三县楼市的一套鄙视链：燕郊高于大厂、大厂高于香河，“香河现在为什么那么便宜?就是因为离北京太远了。”

对于这一说法，香河楼盘的销售人员却并不认可，“香河到北京也就多了20分钟左右的路程，房价却只有燕郊的四成，你说哪个性价比高?”

香河大运河孔雀城已开发多年。最早一期于2014年开盘，彼时售价只有4000—5000元/平方米。到了2017年，仅一路之隔的新盘开售，而售价却已涨至23000元/平方米。

自2017年下半年起，房价急转直下。据销售人员介绍，当前开盘均价在1万元/平方米左右，并且还有诸多购房优惠。

销售人员透露，目前售楼处正在推出一批工程抵款房，只要7000多元/平方米，“这批房子是开发商抵给建筑商做工程款的，现在建筑商委托我们来卖。市场好他们可能会加钱卖，市场不好就赔钱卖，现在他们一平方米就赔了大概3000多块钱。”

根据销售人员计算，以一套102平方米的三居为例，对外的销售单价为10253元/平方米，总价约104.5万元，扣除一系列购房优惠以及工程抵款的折扣，总价约75.3万元，折合单价仅有7390元/平方米。也就是说，不到4年的时间中，这里的房价已下降了近七成。

尽管在销售人员口中，该项目的销售情况还可以，但入住率低也是不争的事实。据介绍，目前入住率最高的楼盘也尚未达到50%。

在销售人员看来，香河的房价已经跌到了谷底，“如今房价只有7000多元，已经没有再下降的空间了，不过像以前那样大幅度上涨的可能性也确实不高。”

与燕郊、香河相比，大厂的境遇则更加尴尬，甚至很多人还是从综艺节目《偶像练习生》中听说的这个地方。尽管同属于北三县，但从地理位置来看，大厂夹在燕郊与香河之间，与北京的距离没有燕郊近，房价也没有香河低。13000元左右的房价对于购房者来说并没有更大的吸引力，事实上，这个价格自2017年的35000元/平方米已经跌去了一半。

房屋产值的大幅缩水，让一些购房者无法接受。

在大厂世茂城市集合项目，许多北京牌照的车辆堵在门口，车身上贴满了“还我血汗钱”“退房”“还我钱”等血红大字。走进大门后，道路旁边的绿地上，几个帐篷孤零零地在寒风中瑟瑟发抖，最近月余，几位业主都坚持住在这里。

据现场工作人员透露，这些购房者于去年刚刚购入了该项目中的loft公寓产品，购入时价格约12000元/平方米，半年多的时间，房价缩水一半，目前只有6000多元。对于其中细节，面对新金融记者的采访，现场维权的业主不愿多言。

新金融记者看到，目前该售楼处大门紧锁，对于售楼处停业的原因，门上的公告写着：“近期案场需对水电线路进行检修及案场消杀，需要切断水路及电路。另外，由于消杀气味较大，自2021年3月20日暂停营业进出，恢复时间另行通知。”

但对其真实原因，工作人员直言：“因为有维权的，开发商、销售全都不上班了，售楼处已经关门一个多月了，而且这个事情处理不完都开不了门。”

房企承压：

降价引发退房潮

库存贬值致业绩下滑

除了购房者之外，同样受伤的还有高价拿地、重仓环京的开发商。

上述世茂城市集合项目是世茂旗下城市综合体项目，包括世茂自有的商业品牌世茂广场及旗下的五星级酒店。

据了解，世茂旗下包括世茂房地产及世茂股份两家控股上市公司，其中，世茂房地产于2006年7月5日在香港联合交易所有限公司主板上市，世茂股份则是2000年在A股借壳上市，彼时，世茂投资以1.44亿元购入拥有著名品牌“恒源祥”的上市公司万象集团26.43%的股份，并将其更名为“世茂股份”。

资本市场活跃的世茂在环京楼市里却跌了跟头。

据了解，世茂在环京区域有多个地产项目，包括位于香河的世茂香颂、位于固安的世茂璀璨天城以及位于大厂的世茂城市集合等。

除了在售的公寓项目之外，其住宅项目世茂萨拉曼卡也同样遭遇了退房危机。一位业主在社交平台上求助：“于去年购买的位于大厂夏垫的世贸萨拉曼卡期房，房子还未盖完、未收房，房价就掉价一半，可以协调退房吗?”

新金融记者在贝壳找房平台上看到，目前该小区在售的二手房有277套，2020年6月，该小区均价为17000万元/平方米，而目前在售的多为11000元/平方米左右。

“房子降价确实给开发商造成很大的压力。”一名销售人员感慨。

据了解，在环京楼市仍然火热的时候，万科也曾对这片土地虎视眈眈。

2010年，由于土地市场竞争激烈，北京万科联合五矿进军香河房地产市场。

2016年7月8日，香河集中推出20宗土地公开出让，万科针对其中10宗土地进行了竞拍，并且万科五矿联合体也参与了此次土拍，这也使得万科在一众房企中很有优势。一家本土房企为顺利拿地，通过多种渠道劝退万科，甚至拍卖当天在前往土地竞拍途中对其员工进行袭击。

如今看来，万科拿地的经历似乎预示了其在环京楼市的征途并不太平。

近日，万科发布2020年财报，其中提到“基于审慎的市场策略，对存在风险的项目计提存货跌价准备”。财报披露，报告期末，项目存货跌价准备为41.8亿元，在预计跌价的16个项目中，环京项目占其三，包括廊坊朗润园、廊坊启航之光以及涿州新辰之光，而这三个项目跌价准备就高达20亿元。

万科财报透露，本年计提的存货跌价准备，影响本报告期税后净利润19.8亿元，影响归属于母公司股东的净利润14.5亿元。

同样的一幕也在曾被称为“环京之王”的华夏幸福上演。今年以来，华夏幸福多次传出爆雷的信息。就在4月16日，华夏幸福再次发布了公司及下属子公司部分债务未能如期偿还的公告。

公告称，近期华夏幸福及下属子公司新增未能如期偿还银行贷款、信托贷款等债务形式的债务本息金额51.01亿元。主要原因是受宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响，华夏幸福流动性出现阶段性紧张。截至目前，华夏幸福累计未能如期偿还债务本息合计420.63亿元，其公告称，公司正在与未能如期偿还债务本息涉及的金融机构积极协调展期相关事宜。

有数据统计，华夏幸福扣除预收款之后的债务总额已逼近3000亿元。

今年2月，华夏幸福董事长王文学总结华夏幸福的危机原因时坦言，错误研判环京形势，环京住宅量价齐跌，4年累计影响公司回款超1000亿元。

另一个重仓环京的河北房企荣盛发展也不好过。据悉，荣盛发展在环京的土储占总土储的近30%，由于环京楼市的遇冷，荣盛发展的销售回款率逐年走低。根据财报，2017年至2019年的回款率分别为90%、80%、75%。2020年上半年为63%，金额为305.91亿元，只完成了年度目标的31.60%。

回款过慢直接导致其现金流承压。2020年三季度季报显示，荣盛发展前三季度实现营业收入436.62亿元，同比增长12.42%，而净利润却同比下降9.88%，为44.05亿元。同期内，经营性现金流净额同比下降3949.83%，为-37.15亿元，创5年来新低。

同时，该企业的负债压力随之上涨。面对房企的“三道红线”，截至2020年三季度末，荣盛发展踩中了“剔除预收款后的负债率不超过70%”、“净负债率不超过100%”两条。

北三县潜规则：

限购令名存实亡

限售令也能“花钱摆平”?

自2010年以后，随着北京房价高企，一些北漂将置业的目光集中在环京地区，导致环京楼市逐渐升温。无数炒房客扎堆北三县，当地房价也迎来疯涨。直到2017年6月，一纸限购令给北三县的楼市按下了暂停键。

根据限购令要求，本地户籍居民家庭已拥有2套及以上住房的，暂停在本地购买住房，包括新建商品住房和二手住房。非本地户籍居民家庭能够提供当地3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房。

在实施限购令的4年间，一直有限购解禁的消息传出，但始终未能得到官方证实。但新金融记者在走访的过程中却发现，北三县的限购令已经松绑。

燕郊的多位销售人员告诉新金融记者，外地人无需社保就可以在北三县购入一套新建住房，“人才引进已经变相地放松了，尽管没有正式发文，但外地人确实能买了，正常办理手续就可以。”

销售人员的这一说法在新金融记者走访大厂和香河时，也再次被印证。不过取而代之的是限售令。多个楼盘销售人员以及当地中介告诉新金融记者，现在新房销售合同中会增加一项附加条款，购房后5至8年之内不可出售。项目不同，具体的限售年限不同。

一名中介人员甚至暗示称，这个附加条款可以“花钱摆平”，“限售令是单签的一个附加合同，就是一张纸，上面大概内容就是你购买房子后5至8年之内不允许对外出售。但是根据以往的经验，应该是能操作的，因为就只有一张纸而不是直接钉在合同上，肯定是能操作的。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进对新金融记者表示，环京房价的下滑，限购占了一部分原因，但是也有很多其他原因，比如此类区域经济方面表现确实是略显乏力的，外来人口导入速度相对慢，所以购房需求要比其他都市圈小。另外，限购后出现房价腰斩，也说明过去投资投机需求较大，形成了很多投资投机的项目，导致潜在的供应比需求大。

在严跃进看来，若限购松绑，可能又会使得购房者加快去购房，进而形成一波炒作。目前长三角的相关城市购房政策持续收紧，对于环京是有启发的。后续环京也需要持续监测市场数据，防范环京也形成一波炒房。

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