劲松社区建于1978年，位于北京市朝阳区。“十二五”期间，该项目虽然进行过抗震加固与外墙保温等基础性改造，但由于缺乏后期维护，改造效果没有得以持续。另外，基础类的改造并不能解决该社区公共设施老化、社区配套服务落后等一系列问题。

(相关资料图)

面对这些错综复杂的问题，传统的老旧小区治理方式已很难从根本上予以解决。在此背景下，2018年7月，劲松街道尝试引入社会资本参与社区改造，与物业服务企业达成合作，从设计、规划、施工到后期的物业管理，共同探索实现社区长效良性发展的创新模式。

劲松模式概述

2018年7月，结合街道对劲松社区综合改造和提升的构想，劲松北社区蹚出了一条党建引领、社会力量参与的城市治理新路子。这条路子就是借助街道与物业服务企业合作，运用市场化方式吸引社会机构参与更新与物业管理。以一街（劲松西街），两园（劲松园、209小花园），两核心（社区居委会、物业中心），多节点（社区食堂、卫生服务站、美好会客厅、自行车棚、匠心工坊等）为改造重点，围绕公共空间、智能化、服务业态、社区文化4大类16小类30余个项目实施改造，通过后续的使用者付费、政府补贴、商业收费等多种渠道，实现一定期限内投资回报的平衡，形成社会机构介入城市老旧社区改造的吸引点。

推进模式

老旧小区改造取得显著成效的关键在于，改造过程中坚持以人为本的核心理念，在把握社区与居民关系的基础上进行改造，从而实现人与社区的和谐。基于此，劲松北社区探索出了一条“区级统筹，街乡主导，社区协调，居民议事，企业运作”的“五方联动”机制，由区级部门领导、区委办局、街道办事处、居委会、社会单位和企业代表五方联动，共同推进社区综合整治。

北京劲松老旧社区改造推进模式

北京市委市政府领导、朝阳区委区政府领导多次前往劲松北社区考察，听取改造过程中的重点难点问题，并指导、督办现场工作，确保改造工作顺利推进。

劲松北社区党组织通过广泛宣讲、包楼问需、汇集民智形成共识，成立由40余名党员群众组成的议事小组，共下发问卷2380份，开展群众问需会10余场，集中征集群众意见200多人次，开展共商议事15次，在深入了解居民需求后确定整治重点。

劲松街道从“街区、社区、邻里”三重维度，引入具备投资、规划设计、运营管理全链条业务能力的物业服务企业-愿景集团为运营方，整体化设计，专业化改造，规范化运营，确保改造提升项目“一张蓝图管到底”。同时劲松街道和愿景集团签订战略合作协议，率先落地社会力量参与的市场化机制，通过政府适度扶持、企业合理收益、居民体验购买等方式，逐步培养居民的付费意识，推动物业服务实现长期良性循环。

在社区改造的整个过程中，劲松社区全体党员主动兼任宣传员、及时变身监督员、积极充当服务员，用不同的身份一级做给一级看，党员带着群众干，成为改造工程得以顺利快速实施的制胜法宝。

营利模式

“劲松模式”的核心是吸引社会资本参与，并保障资本的利益诉求。物业服务企业进入之初，劲松街道给予了3年扶持期，居民对物业服务“先尝后买”，逐步培养居民的付费意识。

2020年年初，物业服务企业开始对住户收取0.43元/平方米的物业费，目前缴费率已达50%。就目前的基本情况分析，物业费是较低的，企业需要通过增值服务来提高其效益。据估算，项目投资回收期为10年左右。这意味着“劲松模式”并不属于赚快钱模式，而是需要依靠后期运营提升收益率。

企业举措

在劲松北社区的改造过程中，愿景集团采取了以下具体措施：

一是重便民。改造初期，愿景集团充分尊重居民意愿，通过入户访谈、现场调研、召开评审会等方式深入了解居民需求，针对社区居民最迫切希望得到改善的内容对症下药，着力解决了停车位缺少、小区破旧、绿化环境差等问题。

二是重平安。为保障社区安全，愿景集团全面整修原有门禁系统，同时加强人员管理，组建保安团队，将危险阻隔在社区门外。

三是重科技。首先，在改良门禁系统的过程中引入“刷脸”技术，在保障安全的基础上提高生活便利性。其次，利用科技改变原有基础设施，在尊重现状的基础上注重功能性更新，并优化外观。

四是重文化。愿景集团入驻后，不仅重视小区硬件的提升，更注重人文环境的改善，如，定期举办消夏市集、跳蚤市场等社区活动，以拉近邻里关系；保留社区内原有特色项目和特色商店，营造良好的社区氛围。

项目创新

一是模式创新。“劲松模式”打造了不同于“十二五”老旧小区改造模式的“综合服务模式”，融合投资、设计、改造、服务、运营全链条，通过高效的管理，实现精细化的衔接，提升了老旧小区改造的效果，而且减少了对居民日常生活的影响。“劲松模式”还运用市场化运作方式吸引社会力量参与，让老旧小区改造更加快捷，同时增强了物业服务企业的造血功能，推动老旧小区可持续发展。

二是技术创新。社区融入全新的功能，增强了社区活力，如通过安装人脸识别门禁系统，大力提升社区的安全防范能力；引入自动售货机，丰富了社区零售渠道。

三是运营创新。在改造中，对于政府老旧小区综合整治菜单中的基础类项目，街道按程序申请市、区两级财政资金进行改造，自选类项目以及其他提升类项目的经费由愿景集团自有资金投入。愿景集团对社区闲置低效空间进行改造提升，引入居民所需的便民服务业态，实现一定期限内的投资回报平衡，从而形成市场力量参与城市老旧小区有机更新的利益增长点。

项目启示

对于物业服务企业参与老旧小区改造而言，劲松模式可给予如下启示：

一是社会资本的引入是劲松北社区焕发活力的重要原因。营利空间是这一模式可持续的根本，因此在引入物业服务企业后，需要积极拓展老旧小区公共收入渠道。一方面盘活闲置空间，另一方面推动停车管理收费、开展养老托幼服务等，同时要让居民认识到，想要社区变得更加美好，必须对享受的服务进行付费。

二是物业服务企业应积极响应国家政策号召，坚持党建引领，尊重居民意愿。老旧小区改造的根本是让居民满意，因此只有针对居民的迫切需求对症下药，才能取得预想的效果。物业服务企业在调查居民需求的过程中，应积极与街道合作，利用社区党组织力量，深入居民内部了解其真实需求。

三是老旧小区的改造仅依靠单方力量远远不够，需要各方共同协作，建立多元互助的社区治理体系。劲松模式下形成了“五方联动”的推进机制，这一模式既引入了市场的“活水”，也保证了社区改造工作的顺利进行。因此，要想从长远解决老旧小区问题，政府应积极推出相关政策，为物业服务企业参与社区改造排除不确定的风险。

四是物业服务企业针对老年人需求，对社区内基础设施进行了改造。随着中国老龄化的加深，可以预见的是老旧小区内的老龄化趋势将更为严重。因此，物业服务企业在对老旧小区进行改造时，要具体问题具体分析，协调好老年人群与青壮年人群的不同需求，尽可能保障所有群体的利益。

五是社区改造应兼顾基础设施提升与人文环境打造。通过定期开展社区特色活动，拉近邻里之间的关系，营造良好的社区氛围，同时要优化建筑外观及室内空间效果，努力打造平安、有序、宜居、敬老、智慧的社区风貌。

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