商业模式：制造业变为服务业

根据国家统计局及第三方研究机构的统计数据显示，我国人均居住面积已经从2000年时的10.25平米，上升到2020年的41.76平米，超过日韩及欧洲许多发达国家，位列世界前五，虽然有分配不均衡的问题，但我们已经告别了住房短缺时代。除了住宅，我们的商办写字楼、文旅度假等各种物业形态，都面临着空置率高企，库存去化困难的问题，虽然还在新建，但增量空间已经非常有限。

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与此同时，我国的城镇化率与世界城镇化率最高的美、日相比，虽然还有20%左右的差距，但与我们过往30年高歌猛进的城镇化相比，大规模的新增开发建设显然已进入尾声。

所以，从整体来看，不管是住房，还是其他物业形态，我们已经告别了各种类型的钢筋水泥的物理空间的短缺时代，甚至在局部区域的某些物业类型上出现过剩。过往30年房地产行业的核心是“造”好房子，目的是解决住房和物理空间的短缺问题，而未来30年的核心则是“用”好房子，目的是把过往30年建设出来的大量的物理空间，高效地盘活使用起来。“盖”的时代已经接近尾声，接下来要考虑如何“用”的问题，因此房地产行业正从以开发建设为主的制造业变为以交易、运营、管理为主的服务业。

盈利模式：“短高快”变为“长中慢”

房地产在以“盖”为主的制造业时代，开发商是时代的主角，开发商的价值，看的主要是：土地储备、开工建设量、销售额、周转率等。开发商从融资、拿地、到规划设计、开工建设、出售项目回笼资金，其角色主要是一个资源的整合商，短周期、快周转、高杠杆、高负债、高毛利的商业模式和盈利模式也相对简单。但是，近几年三条红线两集中、金融信贷收紧等调控组合拳的落地，直接导致了恒大暴雷，某些大型开发商的超级信用不再，表面看是政策收紧导致的企业个案和事件，但其背后的根源在于大开发时代的渐行渐远。在以服务为主的房地产存量时代，大开发时代的“短高快”不可持续了。

房地产在以存量为主的服务时代，其业态和商机主要有：物业管理、房产经纪、维修改造、家装美居、社区服务、租赁运营、空间主题策划运营等等，未来重要的不是造好房子，而是用好房子，把这些已经造出来的房子分配好、盘活好、经营好，让它产生稳定的收益和现金流，再去资本市场对接金融产品。与大开发时代“短高快”的盈利模式相比 ，服务时代的盈利模式特点主要是“长周期、慢回报、中收益、低风险”，相对而言是挣慢钱，挣散钱的时代，需要企业多元化经营，集腋成裘，聚沙成塔，盈利周期会放慢，但是现金流会相对比较稳定，风险也会大大降低。

基于此，以交易、运营、服务为主的房地产存量时代，就不能再拿开发时代的老模型来评估企业价值，需要资本市场用新的估值模型来看待这些房地产服务企业的价值和成长性。

多元才能增收 融合将是必然

房地产存量服务时代，开发商的光环将逐渐淡去，三大市场主体将站在行业C位。

一是，以万科万物云、碧桂园服务、龙湖智创生活等为代表的有开发商背景的物业管理公司；

二是，以贝壳（含链家）、我爱我家等为代表的，持续在做数字化和线上化转型的房产中介公司；

三是，以58安居客、字节幸福里为代表的，正在谋求由流量平台向交易平台转型的互联网公司。

存量服务时代“长中慢”的盈利模式特点 ，推动三大市场主体都在跨出原有边界，谋求多元化经营，因为在存量服务时代，任何单一的业务形态，不管是单纯的物业管理，还是单一的经纪，再或是单一的流量，都无法形成规模化成长性收入。但术业有专攻，各种业态虽然都是房地产服务业，但跨越并不容易，根本原因在于大家互相之间都把对方的生意想简单了。

有开发商背景的物业管理公司，凭借资金优势、资源优势和人才优势，高调进军房产经纪业务，万科朴邻、碧桂园有瓦和龙湖塘鹅最为抢眼。但是，龙湖塘鹅在去年经历了一波短暂的急速扩张后，去年下半年以来又将经纪业务急速收缩回自开发自物管的社区。从这些物管公司披露的财报或IPO招股说明书来看，其所经营的经纪业务的规模、体量、效益成长性相对有限；除了经纪业务，这些物管公司也在依托高频度的社区服务，高调打造自己的流量平台APP，投入虽大，但服务很那跨出自物管社区，很难真正达到一个入口级的流量平台。

房产中介公司自认为可以打造大居住时代的流量入口，所以也想去做流量，除了贝壳烧了几百亿，烧出来一个貌似互联网科技公司之外，其他中介公司说白了还是烧不起，即便是贝壳烧了那么多钱，与58安居客全国整体的流量相比，也只能是望其项背。而房产中介公司在进入大品牌开发商自己的物业公司管理的小区作业时，往往也会受到物业公司租售中心的挤压和物业公司的屏蔽。

遭遇流量天花板的互联网公司从流量平台向交易平台转变，也绝非易事。当年依托房产垂直流量业务，市值一度逼近腾讯的房天下，在开设线下中介门店后，遭到全行业抵制，时至今日已经被纽交所暂停交易并启动退市程序。此外，文化的差异、管理的差异等，也让互联网公司在两脚粘泥的经纪业务面前难以长袖善舞。

术业有专攻，我们可以看到三大市场主体在过往的跨界发展中，都遭遇了困境，也让三大市场主体都认清了各自的优势，由过往的自己去干，变成资源整合，合作去干，所以，在过往几年，我们看到了三大市场主体之间发生了频繁的投资、收购等资本运作，未来也一定会有大戏上演，因为资本运作最大的意义就在于实现资源的重组和配置，提高效率，实现1+1>2，1+1+1>3，在资本的推动下，通过中介、物业和互联网的深度融合，以及资源的重新配置，来提升整个行业发展的效率，降低成本、增加收入，优化客户体验。

融合才能复用 复用才能降本增效

存量服务时代，围绕服务的多元化经营是趋势，在此趋势下中介、物业和互联网企业之间必将走向融合，只有融合，才能减少不必要的消耗，才能实现资源的复用，这也是企业抵御风险，降本增效的重中之重。

一是客户资源的复用。房屋的买卖、出租、装修、社区物业、经营等等，通过融合实现的服务多元化，可以为客户提供全生命周期的服务，降低客户开发的成本。

二是员工资源的复用。社区物业服务人员、房产中介的经纪人、出租房运营的管家及其管理层等，过往是三套人马，工作量并不饱和，通过融合，可以实现一专多能多面手，一套人马解决社区居民的多项服务需求，降低人工成本。

三是渠道资源的复用。目前物业管理公司、经纪公司和互联网公司都在投入大量资源建设自己的线上和线下渠道，通过融合，可以实现渠道的整合，实现线上和线下的高效交互，降低渠道成本。

通过融合，在降低成本的同时，可以在智能化服务方面投入更大的研发资源，以5G为基础，通过大数据、云计算、物联网、VR+AR、人工智能等，实现社区综合服务的智能化，提高社区综合服务效率。

在客户、员工和渠道资源复用的基础上，通过科技的加持，还可以实现企业业态的更加多元化，一是跨越住宅、商业和办公，在为居住社区和商业社区提供综合智能服务的基础上，为城市提供智能综合服务；二是跨越城乡和跨越城市，围绕城市群和核心城市产业人口的重新布局，为人口流动、人口置换、产权置换、权益置换、养老服务等提供智能化综合服务。

综上所述，中国的房地产行业还有很大的提升和发展空间，这个空间一定不是原来的“短高快”的开发模式，而是一个追求长期稳定收益的服务模式，通过融合、多元、复用、真科技把这个行业变成一个具有很大成长前景和投资回报的重要产业。

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